TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 22/01526 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XHDS

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [V]

C/

S.A.S.U. ADL IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.C.I. [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93

DEFENDEUR

S.A.S.U. ADL IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2009, la SCI [V] a donné à bail à la SARL Seco Immo, société en cours de constitution, un local commercial sur rue, avec arrière boutique, cuisine et WC, situé [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 15 janvier 2009 jusqu’au 14 janvier 2018, afin d’y exercer l’activité de transactions immobilières, locations, gestion, moyennant un loyer annuel hors taxe en principal de 9.960 euros à régler par mois, à terme d’avance, outre une provision pour charges de 30 euros.

La SARL Seco Immo ayant été placée en liquidation judiciaire, le fonds de commerce a été cédé à la société ADL Immobilier SASU, par acte sous-seing privé en date du 16 février 2015.

Cet acte indique que le fonds de commerce, objet de la cession, comprend le droit au bail, "consenti par la SCI [V] par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2009, pour une durée de neuf années qui a commencé à courir le 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017" , précisant que le montant mensuel du loyer s’élevait, au jour de la rédaction de l’acte, à la somme de 714,49 euros hors charges et hors taxes, outre le remboursement des charges au bailleur d’un montant de 30 euros par mois.

Se plaignant du non paiement des loyers, la SCI [V] a fait délivrer à la SASU ADL Immobilier, plusieurs commandements de payer, le 23 avril 2015, le 12 juillet 2016, le 02 août 2017 ainsi que le 16 juillet 2018.

Par ordonnance en date du 06 mars 2019, le juge des référés, saisi par assignation de la SCI [V] du 26 décembre 2018, a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies, condamné la SASU ADL Immobilier à régler à la bailleresse la somme provisionnelle de 5.664,44 euros correspondant aux loyers impayés au 31 décembre 2018 mais il a suspendu les poursuites et les effets de la clause résolutoire à condition que la provision soit réglée en deux acomptes mensuels d’égal montant, à régler en plus des loyers et charges courants.

Puis par acte d’huissier délivré le 20 juin 2017, la SCI [V] a fait délivrer à la SAS ADL Immobilier SASU « un congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour absence de droit du preneur à renouvellement », en faisant valoir que "le bail initial consenti a commencé à courir le 15 janvier 2009 pour se terminer le 14 janvier 2018, que le bailleur entend refuser le renouvellement du bail sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction, son refus étant justifié par un motif grave et légitime.

En effet, la société ADL Immobilier SASU ne règle jamais ses loyers en temps et heures aux échéances convenues et ne respecte pas, ce faisant, les clauses et conditions du bail initial."

Par acte d’huissier délivré le 13 janvier 2021, la société ADL Immobilier, indiquant ne pas avoir reçu de congé avec offre de renouvellement du bail, a ainsi sollicité le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier délivré le 09 février 2021, la SCI [V] a signifié à la société ADL Immobilier un « itératif congé comportant refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité », pour le 30 septembre 2021, en visant le contrat de bail signé le 14 janvier 2009 à effet du 01 janvier 2009 ayant expiré le 31 décembre 2017.

Par acte délivré le 14 février 2022, la SCI [V] a fait assigner la société ADL Immobilier SASU devant la présente juridiction afin que soit ordonnée son éviction des lieux, que soit validé le congé délivré le 20 juin 2017 et que la société ADL Immobilier SASU soit condamnée à lui régler une indemnité d’occupation ainsi que des dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions n°5, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la SCI [V] demande, au visa des articles L.145-174-1-1°, L.145-9 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

« DEBOUTER la société ADL IMMOBILIER de l’ensemble de ses moyens de nullité et de fond et de ses demandes indemnitaires

DECLARER recevable et bien fondée la SCI [V].

VALIDER le congé délivré le 20 juin 2017 pour le 31 décembre 2017, ainsi que de tous occupants de son chef.

ORDONNER l’éviction de la société ADL IMMOBILIER SASU des lieux anciennement loués [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 4][Localité 5], dont le bail commercial a expiré le 31 décembre 2017.

DEBOUTER la société ADL IMMOBILIER SASU de tous droits à renouvellement, faute par elle d’avoir agit dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné, et en raison des multiples infractions reprochées.

CONDAMNER la société ADL IMMOBILIER SASU à payer depuis le 1 er janvier 2018, date d’expiration du bail commercial, tenue de verser une indemnité d’occupation au double du montant du loyer initialement convenu, soit la somme de 1817,12 euros,

CONDAMNER en outre la société ADL IMMOBILIER SASU à payer à la SCI [V] une somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour s’être maintenue dans les lieux en dépit du congé délivré,

CONDAMNER la société ADL IMMOBILIER SASU à payer à la SCI [V] au titre des frais irrépétibles une somme de 3800 euros,

CONDAMNER la société ADL IMMOBILIER SASU aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Aux termes de ses conclusions reconventionelles et en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la société ADL Immobilier SASU, demande au visa des articles L145-9, L 145-10, L145-60, 145-17 et suivants du code de commerce, de :

« -Dire et Juger que le congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 est irrégulier et nul

— Dire et Juger que la demande en validation du congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 prescrite,

— Dire et Juger que le congé itératif du 9 février 2021 sans objet,

— Débouter la SCI [V] de ses demandes en validation de son congé, expulsion et condamnations aux indemnités d’occupation et dommages-intérêts dont elle ne démontre nullement le bien fondé, encaissant mensuellement les loyers appelés.

— Constater que la demande de renouvellement du bail commercial de la société ADL IMMOBILIER est fondée

— Ordonner à la SCI [V] de renouveler le bail conclu le 14 janvier 2009 dans les termes et conditions de celui-ci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Dans l’hypothèse où le refus de renouvellement devait être validé le Tribunal,

— Condamner la SCI [V] à payer à la société ADL IMMOBILIER la somme de 500.000 euros sauf à parfaire, au titre de l’indemnité d’éviction due.

— Condamner la SCI [V] à payer et porter à la société ADL IMMOBILIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens."

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 juin 2025, reportée à celle du 27 janvier 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

A l’issue de l’audience du 27 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de «constater» et « dire et juger »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes de la société ADL Immobilier SASU formulées de la façon suivante :

« - Dire et Juger que le congé itératif du 9 février 2021 sans objet, »

« - Constater que la demande de renouvellement du bail commercial de la société ADL IMMOBILIER est fondée »

Sur la recevabilité des demandes formulées par la société ADL Immobilier SASU

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état."

La société ADL Immobilier SASU demande de « Dire et Juger que la demande en validation du congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 prescrite ».

Elle est donc irrecevable à soulever devant le tribunal cette fin de non-recevoir qui aurait du l’être devant le juge de la mise en état.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017

Aux termes de l’article 649 du code de procédure civile, « la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. »

L’article 655 du même code prévoit ainsi que "si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.

L’huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise."

Enfin, les articles 656 et 657 du même code exposent que "si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé.

L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions."

et que "lorsque l’acte n’est pas délivré à personne, l’huissier de justice mentionne sur la copie les conditions dans lesquelles la remise a été effectuée.

La copie de l’acte signifié doit être placée sous enveloppe fermée ne portant que l’indication des nom et adresse du destinataire de l’acte et le cachet de l’huissier apposé sur la fermeture du pli."

En l’espèce, la société ADL Immobilier SASU explique que le congé lui a été délivré au [Adresse 5], alors que le siège social de la société avait été transféré, depuis le 01 novembre 2015, à l’adresse des lieux loués, soit au [Adresse 3], tel que cela ressort des informations accessibles sur le site d’infogreffe.

Elle considère que ce congé est donc nul en se prévalant notamment d’un arrêt rendu par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation, le 04 mars 2021, ayant jugé que la seule indication du nom du destinataire de l’acte sur la boîte aux lettres n’était pas de nature à établir, en l’absence d’autres diligences, la réalité de son domicile, la cour d’appel n’ayant pas constaté que l’huissier avait fait des recherches suffisantes pour signifier l’acte.

La SCI [V] soutient pour sa part la validité du congé délivré en faisant valoir que la qualité d’officier ministériel de l’huissier de justice confère aux actes qu’il rédige le caractère d’acte authentique, conformément aux dispositions de l’article 1317 du code civil, de telle sorte que la signification réalisée vaut jusqu’à inscription de faux.

Elle indique que par conséquent, en l’absence de mise en œuvre d’une telle procédure, la société ADL Immobilier SASU doit être déboutée de sa demande.

L’acte de signification du congé litigieux mentionne qu’il a été délivré à étude le 22 juin 2017 à la "SAS ADL Immobilier, [Adresse 5]" et le commissaire de justice explique de la façon suivante les recherches effectuées pour mener à bien sa mission :

« n’ayant pu, lors de mon passage, avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte.

L’adresse de la SAS ADL Immobilier étant certaine ainsi qu’il résulte des vérifications suivantes:

— le gardien a confirmé le domicile;

situation des lieux 7e étage

Circonstances rendant impossible la signification à personne :

— l’intéressé est absent

— je n’ai pu, lors de mon passage, avoir d’indication sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte.

La signification de l’acte s’avérant impossible, et en l’absence de toute personne présente au siège social capable ou acceptant de recevoir l’acte, copie de l’acte a été déposée par [K] assermenté sous enveloppe fermée ne comportant d’autres indications que d’un côté le nom et l’adresse du destinataire de l’acte et de l’autre mon sceau apposé sur la fermeture du pli, en notre étude.

Conformément à l’article 656 du code de procédure civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été adressée dans le délai prévu par la loi.

La lettre prévue par l’article 658 du CPC comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi."

Il convient tout d’abord de relever que la société ADL Immobilier SASU ne remet pas en cause la véracité des éléments relatés par le commissaire de justice mais qu’elle considère que le fait que le domicile ait été confirmé par le gardien est insuffisant à valider l’acte et que les diligences entreprises par le commissaire de justice étaient suffisantes pour permettre la délivrance de l’acte à sa personne.

Les développements de la SCI [V] sur le caractère d’acte authentique attaché aux actes du commissaire de justice et sur l’absence de mise en œuvre d’une procédure en inscription de faux sont donc inopérants.

Ensuite, il est exact que la seule confirmation du domicile par le gardien n’est pas de nature à établir, en l’absence d’autres diligences, la réalité du domicile du destinataire de l’acte.

Or, en l’espèce, il n’est justifié d’aucune démarche autre que les seuls renseignements pris auprès du gardien pour confirmer l’adresse du siège social de la société ADL Immobilier SASU, étant à cet égard relevé que ce transfert était mentionné sur le site Infogreffe, qui précisait qu’il se trouvait désormais, à compter du 01 novembre 2015, dans le ressort du greffe de [Localité 1] alors qu’il était auparavant situé dans le ressort du greffe de [Localité 6].

La société ADL Immobilier SASU sollicite que ce congé soit déclaré irrégulier et nul. Toutefois, elle ne développe aucun moyen au soutien d’une nullité qui affecterait le congé lui-même mais uniquement les modalités de sa signification.

Or, l’absence de signification régulière du congé ne constitue pas une cause de nullité de ce dernier, mais elle empêche simplement qu’il puisse valablement produire ses effets.

La demande de la SCI [V] de « valider le congé délivré le 20 juin 2017 pour le 31 décembre 2017, ainsi que de tous occupants de son chef » est également rejetée et il en va de même de la demande de la société ADL Immobilier SASU sollicitant que le congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 soit déclaré irrégulier et nul.

Sur la demande de renouvellement du bail conclu le 14 janvier 2009

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, "par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné."

L’article L145-10 du même code prévoit, pour sa part, que "à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

La société ADL Immobilier SASU fait valoir que la SCI [V] a attendu près de 5 ans pour agir mais qu’elle lui adresse cependant, depuis plusieurs années, des quittances et avis d’échéances de loyers, qui démontrent ainsi, selon elle, la reconnaissance de l’existence du bail commercial.

Elle ajoute que ces pièces attestent qu’elle est à jour de ses règlements depuis près de trois ans, ce qui constitue un commencement de preuve par écrit de l’existence du bail commercial.

S’agissant du congé itératif avec refus de renouvellement, délivré le 09 février 2021, elle considère que la bailleresse y a renoncé dès lors qu’elle l’a laissée exploiter le fonds pendant plusieurs années moyennant le versement d’un loyer, ce comportement constituant selon elle, un acte manifestant sans équivoque cette volonté de renonciation.

Elle indique de plus que dans la mesure où le congé délivré le 20 juin 2017 est nul et à tout le moins prescrit, le congé itératif est dépourvu de valeur et d’objet, ce qui rend sans objet la demande d’expulsion.

Elle soutient que la bailleresse cherche, en réalité, à se débarrasser d’un locataire à moindre coût, en faisant fi de son droit au renouvellement du bail.

Elle considère ainsi que le bail s’est prolongé par tacite prolongation de telle sorte que la demande de renouvellement du 13 janvier 2021 ne peut qu’être déclarée recevable et entraîner un renouvellement à compter du 01 avril 2021, le silence de la SCI [V] valant acceptation et l’itératif congé du 09 février 2021 étant sans effet sur cette demande de renouvellement.

Elle demande donc au tribunal d’ordonner à la SCI [V] de renouveler le bail conclu le 14 janvier 2009, dans les termes et conditions de celui-ci, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

La SCI [V] explique qu’elle n’a jamais dénié l’existence du bail mais juste souhaité y mettre fin, raison pour laquelle elle a fait délivrer, le 09 février 2021, un itératif congé portant refus de renouvellement sans indemnité, faisant suite à celui délivré le 20 juin 2017.

Elle explique en effet que faute d’avoir agi dans le délai imparti, la société ADL Immobilier SASU se trouve déchue de tous droits au renouvellement, l’itératif congé ne lui ayant été délivré que pour lui rappeler ses engagements et obligations et l’intention persistante de la bailleresse de refuser toute forme de renouvellement du bail commercial.

Elle conteste avoir renoncé au bénéfice de son congé en ne sollicitant pas immédiatement l’éviction du preneur, expliquant qu’elle a au contraire attendu l’expiration du délai de deux ans avant d’agir, afin de s’assurer que la société ADL Immobilier SASU n’entendait formuler aucune contestation relative à la validité du congé délivré.

Elle considère qu’il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de l’envoi des quittances, qui ne mentionnent nullement qu’il s’agit de quittances de loyers.

Elle indique que la société ADL Immobilier SASU se trouve donc sans droit ni titre dans les lieux et

qu’au vu de son maintien abusif, de son refus systématique de payer ses loyers aux échéances contractuelles, en dépit des nombreux commandements de payer adressés, elle est bien fondée à refuser tout renouvellement et ce, sans indemnité, et à demander son éviction et expulsion des lieux.

Il ressort des pièces produites que la société ADL Immobilier SASU a sollicité de sa bailleresse, par acte signifié le 13 janvier 2021, le renouvellement du bail commercial.

Ainsi, s’il est exact que le bail s’est tacitement prolongé puisque le congé délivré le 20 juin 2017 n’a pu produire ses effets, la société ADL Immobilier SASU ne peut pour autant soutenir que la SCI [V] a gardé le silence après sa demande en date du 13 janvier 2021, comportement qui devrait donc, de ce fait et selon elle, entraîner le renouvellement du bail.

En effet, par acte en date du 09 février 2021, délivré cette fois à l’adresse du nouveau siège social de la société ADL Immobilier SASU, la SCI [V] lui a fait signifier un « itératif congé comportant refus ce renouvellement de bail commercial sans indemnité », en expliquant qu’elle entendait par la présente mettre fin au bail et qu’elle lui donnait congé pour le 30 septembre 2021.

Or, la société ADL Immobilier SASU n’a pas contesté ce congé avant l’expiration du délai de deux ans prévu par l’article L145-17 1° du code de commerce et le fait qu’elle ait pu continuer à exploiter les locaux et qu’elle ait acquitté les sommes correspondant au loyer ne peut faire obstacle aux effets de ce congé valablement délivré.

Ces derniers ne pourraient en effet être neutralisés que par l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, inexistant en l’espèce, la délivrance de quittances, pour le paiement des loyers et charges courantes postérieurement à la délivrance du congé, ne constituant pas une manifestation non équivoque du bailleur d’exercer ce droit de repentir.

Ainsi, au vu du refus de renouvellement du bail, non contesté dans les délais requis, la société ADL Immobilier SASU doit être déboutée de sa demande d’ordonner à la SCI [V] le renouvellement du bail, sous astreinte et il convient d’ordonner son expulsion des lieux loués.

Sur le paiement de l’indemnité d’éviction

La société ADL Immobilier SASU sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction de 500.000 euros en expliquant que depuis plus de 4 ans, elle est à jour de ses loyers et qu’aucun commandement de payer ne lui a été délivré depuis l’ordonnance de référé du 06 mars 2019.

Elle indique que, du fait de ce refus de renouvellement, son fonds de commerce est amené à disparaître en raison de la perte de clientèle et que la somme sollicitée comprend la valeur du chiffre d’affaires d’un montant de 231.065 euros en 2020 et de 292.326 euros en 2021, la valeur du droit au bail des locaux loués, les frais annexes (déménagement, réinstallation), les frais liés au paiement des indemnités de résiliation de contrats, l’indemnité pour trouble commercial ainsi que les frais de double loyer durant la période de réinstallation.

La SCI [V] s’oppose à cette demande en expliquant que faute pour la société ADL Immobilier SASU d’avoir agi dans le délai imparti, elle se trouve déchue de tous droits au renouvellement et que les infractions commises au cours du bail expiré la prive du droit au renouvellement et de toute prétention indemnitaire.

La société ADL Immobilier SASU n’ayant pas contesté le congé délivré le 09 février 2021 dans les délais requis, elle a donc perdu son droit à indemnité d’éviction par prescription, faute d’avoir intenté une action en fixation de cette indemnité dans le délai imparti et corrélativement son droit au maintien dans les lieux.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

La SCI [V] sollicite la condamnation de la société ADL Immobilier SASU à lui régler une indemnité d’occupation, à compter du 01 janvier 2018, d’un montant de 1.817,12 euros, en expliquant que cette indemnité doit être fixée au double du montant de la valeur locative, qui s’élevait au 31 décembre 2017 à la somme de 876,56 euros majorée d’une provision sur charges de 30 euros, soit 908,56 euros.

La société ADL Immobilier SASU ne dit mot sur cette demande.

Aux termes de l’article L145-28 du code de commerce, « l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. » et elle est due à compter de la date d’expiration du bail puisqu’elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux après l’expiration dudit bail.

Ainsi, la SCI [V] qui a donné congé à la société ADL Immobilier SASU pour le 30 septembre 2021, ne peut donc réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter de cette date.

De plus, comme indiqué précédemment, lorsque le locataire perd son droit à indemnité d’éviction par prescription, faute d’avoir intenté une action en fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai requis, il perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux.

Dès lors le bailleur est en droit de revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun, souverainement évaluée par le juge du fond.

En l’espèce, la situation de compte produite par la SCI [V] sur la période du 01 décembre 2014 au 31 décembre 2020, mentionne un loyer d’un montant de 878,56 euros pour le mois de décembre 2017, outre une provision pour charge de 30 euros.

Elle n’explique toutefois pas pour quelles raisons l’indemnité d’occupation devrait être fixée au double de ce montant alors qu’il ressort des quittances produites pour la période de janvier à mars 2022 que la société ADL Immobilier SASU a réglé la somme de 1008,50 euros outre une provision pour charges de 30 euros.

Il convient par conséquent de fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à la somme de 1038,50 euros, à compter du 31 septembre 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux, que la société ADL Immobilier SASU est ainsi condamnée à payer à la SCI [V].

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [V] sollicite la condamnation de la société ADL Immobilier SASU à lui régler la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant qu’elle s’est maintenue dans les lieux en dépit du congé délivré.

La société ADL Immobilier SASU ne dit mot sur cette demande.

Bien qu’elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande, il n’est pas contestable que la SCI [V] agit au visa de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en œuvre de ce régime de responsabilité suppose donc que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Or, en l’espèce la SCI [V] ne justifie ni même n’explique le préjudice qu’elle aurait subi et dont elle réclame réparation à hauteur de 15.000 euros, ce quantum n’étant pas davantage expliqué ni justifié.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société ADL Immobilier SASU est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à la SCI [V] la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare la société ADL Immobilier SASU irrecevable à solliciter du tribunal de « Dire et Juger la demande en validation du congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 prescrite » ;

Déboute la société ADL Immobilier SASU de sa demande tendant à voir déclarer le congé avec refus de renouvellement du 20 juin 2017 irrégulier et nul ;

Déboute la SCI [V] de sa demande de « valider le congé délivré le 20 juin 2017 pour le 31 décembre 2017, ainsi que de tous occupants de son chef » ;

Déboute la société ADL Immobilier SASU de sa demande d’ "ordonner à la SCI [V] de renouveler le bail conclu le 14 janvier 2009 dans les termes et conditions de celui-ci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir" ;

Ordonne l’expulsion de la société ADL Immobilier SASU des locaux loués au [Adresse 2] [Localité 7][Adresse 6] en raison de la délivrance du congé le 09 février 2021 à effet au 30 septembre 2021 ;

Déboute la société ADL Immobilier SASU de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

Condamne la société ADL Immobilier SASU à payer à la SCI [V] une indemnité d’occupation, à compter du 31 septembre 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux sis [Adresse 3], d’un montant de 1.038,50 euros par mois ;

Déboute la SCI [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société ADL Immobilier SASU aux dépens ;

Condamne la société ADL Immobilier SASU à régler à la SCI [V] la somme de 3.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société ADL Immobilier SASU de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles;

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT