TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/06986

N° Portalis 352J-W-B7F-CUO4B

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [K] en son nom et en tant que représentante légale de l’enfant mineur [J] [K]-[Y] née le 21/10/2012 à [Localité 12]

Monsieur [A] [Y] en son nom et en tant que représentant légal de l’enfant mineur [J] [K]-[Y] née le 21/10/2012 à [Localité 12]

Mademoiselle [J] [K]-[Y] née le 21/10/2012, représentée par ses parents, Madame [U] [K] et Monsieur [A] [Y] en leur qualité de représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 13]

Tous représentés par Maître Michel MENANT de la SELARL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0190

Monsieur [I] [M] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Romain DAMOISEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN232

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13], représentée par son syndic, la société SARL GESTIVA GESTION IMMOBILIERE DU VILLAGE D'[Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0468

La société REAL GESTION- GÉRANCE DE [Localité 14], SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0727

La Société ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2066

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence MONTERET AMAR de la SCP MACL SCP d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0184

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/06986 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUO4B

JUGEMENT

Prononcé publiqueMENT par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il était administré par la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] jusqu’au 29 janvier 2021. Il est assuré auprès de la société AXA France IARD.

M. [I] [M] [K] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au premier étage. Cet appartement est occupé par sa fille, Mme [U] [K], le conjoint de celle-ci, M. [A] [Y], et leur enfant, [J] [K]-[Y]. L’appartement est assuré au titre d’une garantie multirisque habitation auprès de la société ALLIANZ IARD.

La parapharmacie SCI [Localité 10] 93 ainsi qu’un monte voitures occupent le rez-de-chaussée de l’immeuble.

L’entreprise « HOLLEY DURAN » est intervenue le 3 janvier 2020 à la demande du syndic après signalement d’une « fuite au plafond au-dessus de l’ascenseur voiture ». Elle a :

— préconisé, dans son rapport d’intervention du 6 janvier 2020, le « passage de la pompe à épreuve dans la chambre de Mme [K] » afin de vérifier les « tubes qui passent au sol », dès lors que l’arrêt de l’eau générale chez Mme [K] avait permis de constater une « fuite moins importante »,

— identifié, le 7 janvier 2020, une « fuite sur la tuyauterie eau chaude passant dans la dalle », et a posé « trois vannes afin d’isoler la tuyauterie fuyarde », en indiquant que Mme [K] prendrait à sa charge « le passage en apparent ».

De nouvelles infiltrations sont survenues en avril 2020.

Par courriel du 5 mai 2020, Mme [U] [K] a exposé au syndic que les travaux objets du devis qui lui avait été soumis, s’ils étaient exécutés hors expertise, devraient être réalisés à l’initiative exclusive du syndic et sous son entière responsabilité puisqu’en l’état, la fuite avait son siège dans les parties communes.

Par courrier du 15 mai 2020, la société ALLIANZ IARD a exposé à Mme [U] [K] que la fuite dénoncée était intervenue dans une partie des canalisations d’alimentation d’eau non accessibles, de sorte qu’il incombait à la copropriété de prendre en charge les frais de réparations engendrées.

Le 22 mai 2020, la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] a délivré une assignation en référé d’heure à heure à M. [I]-[M] [K], Mme [U] [K] et à la SAS [Localité 10] 93, afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire visant à déterminer l’origine des infiltrations affectant, depuis le 22 avril 2020, le monte-charge automobile de l’immeuble ainsi que, depuis fin avril 2020, le faux plafond de la SCI [Localité 10] 93 dans lequel se trouve des installations électriques.

Par ordonnance rendue le 9 juin 2020, le juge des référés a désigné M. [N] [S] en qualité d’expert judiciaire.

Le 22 juin 2020, le syndic a déclaré auprès de la société AXA un sinistre survenu le 7 mai 2020, affectant le monte voitures.

Par ordonnances rendues le 30 septembre 2020 et le 21 octobre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes, respectivement, à la société ALLIANZ IARD et à la société AXA France IARD.

Le 30 octobre 2020, Mme [U] [K] a fait sommation au syndicat des copropriétaires d’exécuter les travaux tels que définis dans la note aux parties n° 3 du 5 octobre 2020 de M. [S].

Les travaux de réparation ont été effectués le 24 novembre 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 mars 2021.

Par actes d’huissier en date des 18 et 19 mai 2021, M. [I] [K], Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [Y], née le 21 octobre 2012, représentée par ses parents [U] [K] et [A] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], la société GERANCE DE [Localité 14]-REAL GESTION, la société AXA France IARD et la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement, de voir :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], la société AXA France IARD et la société GERANCE DE [Localité 14]-REAL GESTION à payer à Mme [U] [K], M. [A] [Y] et Mlle [J] [K]-[Y] la somme de 53.398,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], la société GERANCE DE [Localité 14]-REAL GESTION, la société AXA France IARD à payer à M. [I] [K] la somme de 1.876 € au titre du remboursement des ses frais d’avocat afférant à l’expertise de M. [S] et la somme de 1.371,55 € au titre du montant de la facture de la société SAJ POMBERIE.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, Mme [U] [K], M. [A] [Y] et Mme [J] [K]-[Y], née le 21 octobre 2012, représentée par ses parents Mme [U] [K] et M. [A] [Y] (ci-après désignés « les consorts [K]-[Y] ») demandent au tribunal de :

Vu le Rapport de M. [S], vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vu la jurisprudence versée au débat, vu l’article R 443-11 du CCH, vu l’article 1241 du code civil,

A titre principal,

Les dire et juger recevables en leurs demandes, fins et conclusions,

Les mettre hors de cause dans la survenance des dégâts des eaux à l’origine de l’instance,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat, la GERANCE DE [Localité 14] au titre de sa responsabilité délictuelle ou toute autre partie succombante à leur payer une somme de 42.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat, la GERANCE DE [Localité 14] au titre de sa responsabilité délictuelle ou toute autre partie succombante à leur payer la somme de 694,10 euros TTC au titre des frais avancés du coffrage réalisé en 2022,

A titre subsidiaire, et si par impossible le tribunal devait en décider autrement, condamner la compagnie ALLIANZ IARD tenue de relever les requérants de toutes condamnations susceptibles d’être mises à leur charge au titre de la police multirisques d’habitation par eux souscrite,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat, la GERANCE DE [Localité 14] au titre de sa responsabilité délictuelle ou toute autre partie succombante à leur payer une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat, la GERANCE DE [Localité 14] au titre de sa responsabilité délictuelle ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de la procédure de référé et de l’instance au fond.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, M. [I] [M] [K] demande au tribunal de :

Vu les dispositions d’ordre public de la Loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 14 et

18, vu l’article 208 de la Loi ELAN promulguée le 27 novembre 2018 amendant l’article 3 de la loi précitée du 10 juillet 1965, étendant la présomption de parties communes dans le silence et la contradiction des titres à tout élément incorporé dans les parties communes, vu l’arrêt de principe prononcé par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation le 16 juillet 2020 (n°19-13666) aux termes duquel le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en cas de dégât des eaux survenu à cause de la vétusté des canalisations (parties communes), vu l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis,

A titre principal,

Constater que l’expertise judiciaire a démontré que l’origine des fuites objet du litige prend naissance dans la dalle séparant le rez-de-chaussée du premier étage sans qu’il soit possible de la localiser sans mettre en œuvre des moyens techniques de recherche lourds et extrêmement

Onéreux,

En conséquence, donner acte au concluant de ce que c’est pour ce motif que la compagnie ALLIANZ a été amenée à notifier à son assurée (pièce produite n°18) que la fuite étant intervenue dans une partie des canalisations d’alimentation d’eau non accessibles, « il incombe à la copropriété de prendre en charge les frais de réparation engendrés et non à notre assurée occupante du logement » par mail en date du 15 mai 2020,

Constater en tant que de besoin que le rapport d’expertise déposé par M. [N] [S] souligne en page 28 qu’il est indéniable que la réparation du désordre dont l’origine a été connue rapidement (suspicion en janvier 2020 – courrier Allianz du 15 mai 2020) n’a été traitée qu’en novembre 2020 après sommation,

Constater que ce rapport souligne en page 29 que les désordres allégués et avérés ne trouvent pas leur origine dans les travaux réalisés par la fille du concluant dans son appartement et n’ont été que des travaux d’aménagement qui n’ont pas concerné les parties communes de l’immeuble,

Donner acte au concluant de ce que comme le souligne le rapport d’expertise, dès le 15 mai 2020, la Compagnie ALLIANZ avait donné un avis sur les responsabilités et que selon l’expert judiciaire, de ce fait, il est exact que pour le concluant et sa fille, c’était au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les travaux de réparation étant rappelé qu’il a fallu attendre le 22 juin 2020 pour qu’une déclaration aux assurances soit faite alors que la survenance du dégât des eaux date de janvier 2020,

Constater qu’aux termes des conclusions du rapport d’expertise, M. [N] [S] souligne qu’il est exact que les travaux à réaliser étaient urgents tout simplement pour éliminer le préjudice indéniable subi par Mme [U] [K] et supprimer le risque d’utilisation de l’ascenseur à voiture, précisant qu’il est regrettable qu’il ait fallu une sommation à exécuter par voie d’huissier,

En conséquence,

Dire et juger La GERANCE DE [Localité 14], syndic de l’immeuble à l’époque de la survenance de ce sinistre, entièrement responsable de l’intégralité de ses conséquences directes et indirectes, notamment des préjudices subis par la fille du concluant, les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impartissant au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, le représentant de LA GERANCE DE [Localité 14] ayant fait preuve d’inertie, d’incompétence, de laxisme et de mauvaise appréciation des risques et conséquences d’un sinistre mineur en manquant aux obligations lui incombant aux termes des dispositions d’ordre public de la loi précitée,

Débouter au bénéfice des moyens précités le syndicat des copropriétaires et la GERANCE DE [Localité 14], syndic, de l’ensemble de leurs demandes de condamnations comme étant à la fois irrecevables et non fondées dès lors que, s’agissant du dernier sinistre survenu le 5 juillet 2022 dans des conditions entièrement similaires et ayant pour origine une fuite localisée sur le tuyau d’alimentation en eau de l’appartement du 2ème étage, à l’aplomb de celui des demandeurs, ayant son siège à l’intérieur de la dalle séparant les deux étages ; le nouveau syndic, la société GESTIVA s’agissant de désordres ayant pour origine une fuite sur une canalisation prisonnière d’une partie commune a été invitée à former un recours contre la société AXA, assureur de l’immeuble,

Dire et juge en tout état de cause la compagnie AXA, assureur du bien immobilier affecté par ce sinistre, tenue de relever et garantir LA GERANCE DE [Localité 14] des condamnations prononcées a son encontre,

Dire et juger au bénéfice des moyens précités le concluant tant recevable que bien fondé à solliciter la condamnation in solidum de la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] et de la compagnie d’assurance de l’immeuble, la société AXA France IARD, d’avoir à lui payer, toutes causes confondues, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 6.000 € au titre des honoraires d’avocat et des notes de frais et honoraires d’huissier, aussi bien au stade de la procédure en référé expertise, qu’en cours d’expertise et présentement au fond devant le tribunal judiciaire de Paris au vu des conclusions du rapport déposé par Monsieur [N] [S] mettant en exergue la mauvaise gestion, en tout cas la réaction tardive du syndic LA GERANCE DE [Localité 14], et constatant l’absence de la compagnie d’assurance de la copropriété lors des opérations d’expertise nonobstant l’envoi de lettres recommandées avec accuse de réception,

A titre subsidiaire, et si par impossible nonobstant les moyens de fait de de droit précités, le tribunal ne devait pas retenir la responsabilité du syndic, la SOCIETE GERANCE DE [Localité 14] – REAL GESTION depuis la survenance du sinistre et pendant toute la durée des opérations d’expertise ainsi que de la compagnie d’assurance de l’immeuble, la société AXA France IARD,

Dire et juger le concluant tant recevable que bien fonde à solliciter, à titre subsidiaire, la condamnation de la société ALLIANZ qui lui a dicté sa prise de position, s’agissant d’une fuite localisée dans les parties communes, d’avoir à le garantir à hauteur de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et dépens,

Ordonner en tout état de cause l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] demande au tribunal de :

Vu l’article 1241 du code civil, vu l’article L114-1 du code des assurances,

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K]-[Y], M. [I] [K] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13],

Déclarer la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie AXA FRANCE IARD mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13],

Par conséquent, débouter Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K]-[Y], M. [I] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

Débouter la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

Condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 2.371,55 € TTC au titre des travaux réalisés sur les parties privatives de son lot,

A titre subsidiaire,

Condamner la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de toutes les condamnations susceptibles d’être mise à sa charge au titre du présent sinistre,

Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 4.029,43 € versée à l’expert judiciaire au titre de ses honoraires,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K]-[Y], M. [I] [K] ou toute autre partie succombante à lui la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K]-[Y], M. [I] [K] ou toute autre partie succombante à payer les dépens de la présente instance et de l’instance en référé qui pourront être recouverts par Maître Marie-Hélène LEONE – CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la société AXA France IARD demande au tribunal de :

Vu l’article 1241 du code civil,

Recevoir AXA France IARD en ses écritures,

A titre principal,

Débouter Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K]-[Y], M. [I] [K] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’AXA France IARD,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait déclarer les demandes des consorts [K], en tout ou partie, fondées,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’AXA France IARD,

Très subsidiairement,

Ramener les demandes des consorts [K] à de plus justes proportions,

Condamner tout succombant à payer à AXA France IARD la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par le cabinet MACL sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] demande au tribunal de :

Dire et juger que la GERANCE DE [Localité 14] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa Responsabilité,

Débouter Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K] [Y] et M. [I] [K] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

Condamner solidairement Mme [U] [K], M. [A] [Y], Mademoiselle [J] [K] [Y] et M. [I] [K] à payer à la GÉRANCE DE [Localité 14] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie ROSANO, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

Recevoir la société ALLIANZ IARD en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Mettre hors de cause la société ALLIANZ IARD,

Subsidiairement, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et son assureur AXA FRANCE IARD à relever et garantir la société ALLIANZ IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause, relevant que la société ALLIANZ IARD ne saurait être tenue que dans le termes et limites de la police souscrite,

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,

Condamner toute partie succombante à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que la demande en paiement de la somme de 11.158 € au titre des frais de justice est mentionnée dans les moyens des conclusions de Mme [U] [K] et de M. [A] [Y].

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande, dont l’objet renvoie en tout état de cause à la demande, par ailleurs régulièrement formée, au titre des frais irrépétibles.

1 – Sur la demande reconventionnelle en condamnation de M. [I]-[M] [K] au paiement de la somme de 2.371,55 € TTC au titre des travaux de réfection des canalisations, formée par le syndicat copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] demande la condamnation de M. [I]-[M] [K] à lui payer la somme de 2.371,55 € TTC au titre des travaux de réfection des canalisations à l’origine des désordres, au motif que lesdites canalisations, réservées à un usage privatif, relèvent des parties privatives du lot de M. [I]-[M] [K], conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

M. [I]-[M] [K] soutient, au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que les canalisations litigieuses relèvent des parties communes dès lors qu’elles sont situées dans l’épaisseur de la dalle séparant le rez-de-chaussée du premier étage, et ce peu important qu’elles soient à l’usage exclusif de l’appartement. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [K]-[Y] exposent qu’il ressort de l’expertise judiciaire que les infiltrations ont pour origine, non pas les travaux entrepris par Mme [U] [K] dans le lot en 2017, mais des canalisations encastrées dans une partie commune. Ils estiment que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que les travaux de réparations des fuites litigieuses ne peuvent leur être imputés. Ils font valoir que, en tout état de cause, leur responsabilité ne peut être recherchée puisqu’ils sont locataires.

La société ALLIANZ IARD soutient que le recours en garantie formé à son encontre par M. [I] [M] [K] est infondé, dès lors que l’expertise judiciaire a confirmé le bien fondé de la position qu’elle avait adoptée dans son courrier du 15 mai 2020, consistant à considérer que la responsabilité de son assuré ne pouvait être recherchée dans la mesure où les désordres provenaient des parties communes.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— (…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs

— (…) ».

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités, la mobilisation de la garantie des assureurs

1-1-1 Sur la matérialité des désordres

Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 3 mars 2021 par M. [N] [S] (pièce n° 43 des consorts [K]-[Y]) constate, à l’issue de la première réunion d’expertise tenue le 16 septembre 2020 (pages 11 à 14, page 21, page 33) :

— l’absence de désordre dans l’appartement de M. [K], en précisant que la SAS [Localité 10] 93 a confirmé les dires de Mme [K] exposant une utilisation très ponctuelle de l’eau, l’arrivée d’eau n’étant ouverte qu’au moment des douches et des repas de la famille,

— des « traces d’oxydation au plafond du monte voiture et sur le sol », en précisant que « l’installation électrique du monte-voiture a déjà disjonctée » et qu’il existe « un risque électrique important »,

— dans le local de la SCI [Localité 10] 93, « des traces ponctuelles d’infiltrations au plafond du local », « un filet d’eau qui coule du plafond par le trou fait par la SCI [Localité 10] 93 afin que l’eau ne stagne pas au-dessus du plafond »,

— « que ce soit dans le monte-voiture ou dans le local de la SCI AUTEURIL93, l’eau coule en un filet d’eau important et continu », lorsque l’alimentation d’eau de l’appartement de M. [K] est ouverte.

Il constate l’absence de toute fuite active lors de la deuxième réunion tenue le 5 janvier 2021, alors que les travaux avaient été réalisés en novembre 2020 (rapport d’expertise judiciaire, page 10 et page 35).

1-1-2 Sur leur origine

L’expert judiciaire exclut clairement que les travaux réalisés par Mme [K], après autorisation de l’architecte mandaté par la copropriété (déplacement de la cuisine dans le séjour sans qu’aucune canalisation n’ait été encastrée dans le plancher), soient à l’origine des désordres (rapport d’expertise judiciaire, pages 22, 29 et 30).

Il expose que les infiltrations ont pour origine « les canalisations encastrées depuis l’origine dans le plancher bas de l’appartement de M. [K] ». Précisant que les canalisations « n’ont pu être examinées (investigations destructives trop lourdes) » (page 29), il émet l’hypothèse de leur vétusté, voire celle d’une non-conformité originelle (rapport d’expertise judiciaire, pages 21, 22 et 33).

L’expertise judiciaire conforte donc l’hypothèse émise dès le 7 janvier 2020 par l’entreprise « HOLLEY DURAN » (une « fuite sur la tuyauterie eau chaude passant dans la dalle », pièce n° 2 du syndicat des copropriétaire) et confirmée par l’entreprise LE MEHAUTE le 5 mai 2020 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires).

1-1-3 Sur les responsabilités

La détermination des responsabilités dépend de la qualification de parties communes ou privatives des canalisations litigieuses.

Les dispositions du règlement de copropriété relatives au classement des parties communes et privatives priment sur les dispositions des 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas d’ordre public. A cet égard, le règlement de copropriété (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires) prévoit que :

— « les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire sont « parties communes », ainsi que les choses ou parties réputées telles par la loi ou les usages » (page 9) »,

— « les choses ou parties communes se répartiront comme suit : (…), le gros-œuvre des planchers, mais non compris les revêtements superficiels (dallage, parquet ou tout autre revêtement de sol (…) ; les canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau et d’électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs en dépendant et affectées à l’usage exclusifs de ceux-ci) » (page 10),

— « les branchements et canalisations d’eau et d’électricité, les canalisations d’égout, le tout jusqu’aux branchements particuliers à chaque bâtiment, à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun » (page 10),

— « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire des locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Ces parties privatives comprennent notamment : les carrelages, dalles, parquet ou tout autre revêtement formant sol, l’enduit formant plafond (à l’exclusion des ouvrages de gros œuvre, qui sont des parties commune), (…), les canalisations intérieures (…) » (page 11).

Le règlement de copropriété qualifie donc :

— les canalisations situées à l’intérieur des locaux privatifs de parties privatives,

— le gros-œuvre des planchers de parties communes.

L’expert judiciaire constate que les canalisations encastrées litigieuses (rapport d’expertise judiciaire, pages 21 à 23, 33 et 34) :

— sont « situées après le branchement privatif »,

— « sont encastrées depuis l’origine dans le gros œuvre » précisément « dans le plancher bas » de l’appartement de Mme [K], étant relevé que « le remplacement de ces canalisations encastrées dans la dalle est impossible sans mettre en péril le plancher »,

— alimentent les équipements et appareils de l’appartement de M. [K] ainsi qu’un robinet de puisage se trouvant dans une cour « partie commune » (page 33).

Il ressort donc des constats matériels précités de l’expert que les canalisations litigieuses sont situées dans le plancher bas situé sous l’appartement de M. [K], c’est-à-dire dans le gros œuvre du plancher et non dans les locaux privatifs de M. [K]. Elles relèvent donc des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation de M. [I] [M] [K] à lui payer la somme de 2.371,55 € TTC au titre des travaux réalisés, étant au surplus relevé que la demande est formée au visa de l’article 1241 du code civil, alors que le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucune faute à l’encontre de M. [I] [M] [K].

Conformément à sa demande, la société ALLIANZ IARD sera mise hors de cause.

2 – Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société LA GERANCE DE [Localité 14] et de la société AXA France IARD au paiement de la somme de 694,10 € au titre des frais de coffrage, formée par Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [W] [Y]

Les consorts [K]-[Y] demandent le « remboursement » des frais de coffrage, en exposant que le devis établi par M. [A] [Y], gérant de la société PRO.S, a été validé par l’expert. Ils exposent que, face à l’inertie du syndicat des copropriétaires, ils ont dû le réaliser à leurs frais en 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] soutient que :

— aucun facture n’est produite pour justifier du quantum sollicité,

— le règlement de copropriété de l’immeuble n’autorise pas les copropriétaires à faire coffrer les parties communes et ce afin de rendre leur accès possible, aisé et pérenne,

— si un copropriétaire installe dans son lot un coffrage qui rendrait difficile ou bloquerait l’accès aux canalisations communes, il le fait à ses risques et périls et devra, s’il apparaît nécessaire de le déposer, en assumer toutes les conséquences matérielles et financières (Cass, civ 3, 17 juin 2009, n° 08-16.144, Cour d’appel de Paris, 14e ch., Sect. B, 24 juin 2005, n° 05/04434).

En l’espèce, le tribunal relève que le fondement de la demande de remboursement des frais de coffrage n’est pas clairement exposé par Mme [K] et M. [Y].

D’une part, les moyens relatifs à leur demande de remboursement est située dans une partie dédiée « à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la prolongation des troubles de jouissance subis par Mme [K] et sa famille », partie dans laquelle ils exposent leurs moyens relatifs à la dénonciation de la « désinvolture » du syndicat des copropriétaires et à l’inertie du syndic dans la gestion du sinistre.

D’autre part, s’ils invoquent par ailleurs, en page 14 de leurs conclusions, les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en soutenant que le syndicat des copropriétaires est responsable de la réparation des fuites d’eau, ils exposent n’être pas concernés par le débat juridique relatif à la qualification des parties litigieuses, et donc à la charge des travaux réparatoires, dès lors qu’ils ne sont pas propriétaires. Ils ne font pas mention, dans cette partie de leurs conclusions, de leur demande relative au remboursement des travaux de coffrage.

En tout état de cause, Mme [K] et M. [Y] n’étant pas propriétaires du lot et ne justifiant pas avoir eux-mêmes payés les travaux de coffrage (absence de facture), ils ne justifient pas du bien-fondé de leur demande en remboursement de la somme de 694,10 € au titre des frais de coffrage.

Mme [U] [K], M. [A] [Y] et Mme [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], seront donc déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], de la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat et de la société REAL GESTION -GERANCE DE [Localité 14] ou de « toute autre partie succombante » à leur payer la somme de 694,10 € TTC au titre des frais avancés du coffrage réalisé en 2022.

3 – Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société LA GERANCE DE [Localité 14] et de la société AXA France IARD au paiement de la somme de 42.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, formée par Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [W] [Y]

Les consorts [K]-[Y] soutiennent, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1241 du code civil, que l’inaction du syndic et du syndicat des copropriétaires leur a causé, d’avril à novembre 2020, des préjudices incluant un préjudice de jouissance subi par la famille entière (limitation au strict minimum de leur consommation d’eau pour minimiser les désordres et le stress lié aux risques engendrés par cette utilisation), un préjudice particulier pour [J] (chambre envahie à chaque investigation ainsi que l’apparition, à compter d’octobre 2020, de champignons dans la gaine, traduisant une humidité) et un préjudice particulier pour Mme [U] [K] (aggravation de son état de santé ayant emporté son hospitalisation).

3-1 Sur les responsabilités

Les consorts [K]-[Y] soutiennent que le syndic et le syndicat des copropriétaires n’ont : ni mis en indisponibilité le monte-voiture ni fait réaliser les travaux urgents de réfection des canalisations litigieuse avec diligence. Ils exposent que les travaux n’ont été effectués qu’après délivrance d’une sommation de faire en date du 30 octobre 2020, alors que :

— Mme [K] a informé le syndic, par téléphone, dès le 7 janvier 2020, des infiltrations survenues, avant de l’alerter de nouveau en avril 2020, en même temps que le gérant de la SCI [Localité 10] 93,

— Mme [K] et son père ont sollicité en vain des informations sur les suites données à l’intervention de janvier 2020, la réalisation d’une déclaration de sinistre, l’engagement d’expertises,

— dès l’issue de la première réunion d’expertise, la nécessité de réaliser des travaux était consignée par l’expert dans son accédit du 16 septembre 2020, eu égard à la dangerosité de la situation,

— Mme [U] [K] a communiqué à l’expert les devis de réfection,

— le syndic et le syndicat étaient alertés du préjudice de jouissance que leur famille subissait.

Ils arguent de la désinvolture du syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que M. [P], membre du conseil syndical :

— a reconnu l’inertie du syndic dans un courrier du 30 octobre 2020,

— n’a pas répondu à un courriel de Mme [K] du 12 novembre 2020.

M. [I]-[M] [K] fait valoir l’inaction du syndic sans former aucune demande indemnitaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] soutient que le syndic a missionné avec diligence la société HOLLEY DURAN, laquelle a cependant été confrontée au refus de Mme [U] [K] de laisser accès à son appartement, puis la société LE MEHAUTE, avant d’engager un référé-expertise d’heure à heure. Il expose qu’il a réalisé les travaux réparatoires à ses frais avancés dans les meilleurs délais, selon la chronologie suivante :

—  17 septembre 2020 : note aux parties de l’expert sur le principe de la solution réparatoire,

—  05 octobre 2020 : note aux parties de l’expert avec avis favorable sur le devis de la société SAJ PLOMBERIE transmis par Mme [K],

—  14 octobre 2020 : dire du syndicat des copropriétaires indiquant l’accord pour réaliser les travaux validés,

—  15 octobre 2020 : ordre de service de la société SAJ PLOMBERIE signé,

—  30 octobre 2020 : acompte versé à la société SAJ PLOMBERIE,

—  30 octobre 2020 : délivrance de la sommation,

—  24 novembre 2020 : réalisation des travaux, édition de la facture de la société SAJ PLOMBERIE.

Il expose qu’il ne pouvait pas engager les travaux sans obtenir la validation de l’expert judiciaire tant sur leur principe que sur le devis, le choix de l’entreprise pouvant être sujet à contestation par Mme [K]. Il indique ne pouvoir être tenu responsable des délais d’intervention des entreprises pour réaliser les travaux réparatoires.

La société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] conteste toute inertie dans la gestion du sinistre. Elle expose avoir missionné une entreprise dès le 3 janvier 2020, dont l’intervention a mis fin aux infiltrations. Elle fait valoir que, s’agissant du second désordre distinct survenu en avril 2020, elle a missionné rapidement, en période de confinement strict :

— dans un premier temps, l’entreprise HOLLEY DURAN, qui n’a pu intervenir dès lors que Mme [K] a refusé l’accès à son appartement, mais qui a établi un devis de réparation,

— dans un second temps, l’entreprise LE MEHAUTE, qui s’est rendue sur place le 1er mai 2020 et a émis un devis le 5 mai 2020.

Elle soutient que les travaux n’ont pas été réalisés, du fait de travaux privatifs chez Mme [K], dont la nature précise n’était pas connue, ce qui rendait la détermination exacte de l’origine des désordres impossible. Elle estime que les consorts [K]-[Y] ne se sont pas opposés à l’expertise sollicitée par le syndicat des copropriétaires et ne peuvent feindre ne pas connaître les contraintes de l’expertise judiciaire et la nécessité d’attendre la validation des travaux requis par l’expert.

La société AXA France IARD considère que le syndic a agi avec diligence. Elle estime que les consorts [K] formulent essentiellement des reproches à l’encontre du syndic, de sorte qu’ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes de condamnations formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

***

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3ème, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 14 juin 2008, n° RG 15/02617 ; 15 mars 2018, n° RG 14/08917).

Il s’en déduit qu’un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité délictuelle contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par le syndic et qu’une condamnation in solidum peut être prononcée.

En l’espèce, les demandes indemnitaires des consorts [K]-[Y] portant sur la période d’avril à novembre 2020, l’appréciation de la réactivité du syndic relative à la gestion du sinistre doit être appréciée à compter du mois d’avril 2020, sans qu’il soit nécessaire de répondre aux moyens exposés par le syndicat des copropriétaires et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] concernant la réactivité du syndic à la suite du premier sinistre survenu en janvier 2020.

Par courriel du 22 avril 2020 (pièce n° 25 des consorts [K]-[Y]), Mme [K] a signalé au syndic la présence de nouvelles fuites d’eau affectant le monte-voiture. Le lendemain, 23 avril 2020, Mme [K] a précisé au syndic que « l’eau s’écoule des spots lumineux de la cabine du monte voiture et ce à grosse goutte » alors que « le monte voiture est actuellement en service et utilisé ».

A cette date, le syndic avait connaissance du précédent sinistre survenu en janvier 2020 et des premières hypothèses émises par l’entreprise HOLLEY DURAN. Il a de nouveau missionné, avec diligence et en période de confinement, l’entreprise HOLLEY DURAN, laquelle a établi, le 28 avril 2020, un devis relatif au « passage en apparent de la tuyauterie EC du ballon de la cuisine de l’appartement de Mme [K] » (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires). Ce devis ne mentionne aucune intervention sur site et, a fortiori, aucun refus d’accès à l’appartement.

Il ressort en revanche de l’échange de mails entre Mme [U] [K] et le syndic en date du 28 avril 2020 (pièce n° 45 des consorts [K]-[Y]) que la société à laquelle Mme [K] a refusé l’accès à son appartement ledit jour venait, selon le mail du syndic, pour « s’assurer des pompes de relevage (…) mais pas pour une visite de votre appartement ». Il n’est donc pas établi que Mme [U] [K] ait refusé à l’entreprise HOLLEY DURAN l’accès à son appartement, pour des investigations relatives au désordre litigieux.

Par courriel du 30 avril 2020 (pièce n° 31 des consorts [K]-[Y]), le gérant de la SAS [Localité 10] 93 a signalé l’urgence de la situation au syndic : « il y a de l’eau qui coule abondamment dans le faux-plafond provenant des étages supérieurs de l’immeuble. Je suis particulièrement inquiet car il y a dans ce faux-plafond tout le système électrique d’éclairage de notre magasin. (…) Pouvez-vous, je vous prie, faire passer d’urgence un plombier afin de trouver l’origine de cette fuite et la réparer ? ».

Par courriel du 2 mai 2020 (pièce n° 32 des consorts [K]-[Y]), le gérant de la SAS [Localité 10] 93 a transmis au syndic un devis établi par son plombier et lui a demandé d’intervenir, en précisant l’impact des infiltrations sur la vie de la famille [K]-[Y] : « le plombier que vous aviez missionné ne m’a jamais contacté ni n’a contacté Mme [K] (…). Mon plombier a identifié la fuite chez Mme [K] et doit vous adresser son devis pour réparer cette fuite. Merci de lui donner votre accord au plus vite car Mme [K] a dû couper son alimentation en eau alors que cette famille est confinée chez elle, comme toute le monde ».

Par courriel du 5 mai 2020 adressé au syndic (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), l’entreprise LE MEHAUTE a exposé que, lors de son intervention du 1er mai 2020, elle avait constaté une « fuite sur l’alimentation EF du ballon d’eau chaude qui passe dans le sol et au plafond de la pharmacie, cause des infiltrations dans la pharmacie ». Elle a joint un devis en date du 5 mai 2020, qui précise notamment « ouverture du plancher pour dégagement de l’alimentation EF existante » et « traversée et rebouchage de plancher entre l’appartement et la pharmacie ». A cet égard, l’expert judiciaire relève que « le 5 mai 2020, l’origine des fuites était connue » (expertise judiciaire, page 27). Au surplus, le tribunal relève que l’expert judiciaire expose que « le devis établi le 11 mai 2020 par la société CPI » (pièce n° 1 des consorts [K]-[Y]) « correspond aux travaux qu’il fallait (faire) et qui ont été réalisés en novembre 2020 » (rapport d’expertise judiciaire, page 27). Ce devis (pièce n° 1 des consorts [K]-[Y]), établi au nom de « M. ou Mme [K] », a été communiqué par le conseil des consorts [K]-[Y] dans son dire n° 1 du 22 septembre 2020 sans que les pièces versées aux débats ne puissent cependant permettre au tribunal de savoir si le syndic le détenait à la date du 11 mai 2020.

La société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] ne vise aucune pièce au soutien de son allégation selon laquelle « les travaux n’ont pas été réalisés, du fait de travaux privatifs chez Madame [K], dont la nature précise n’était pas connue, et rendait la détermination exacte de l’origine des désordres impossible » (page 4 de ses conclusions).

En revanche, le courriel adressé par le syndic à Mme [K] le 5 mai 2020 est très clair : « Veuillez trouver ci-joint le devis LE MEHAUTE pour réparation. Passe-t-on commande en vous imputant la facture ? Ou vous en débrouillez-vous ? » (pièce n° 47 des consorts [K]-[Y]).

Certes, le syndic a été placé en copie d’un courriel de M. [I] [M] [K] adressé à son assureur le 8 mai 2020 dans lequel celui-ci mentionne le compte rendu de l’entreprise LE MEHAUTE du 5 mai 2020 et dénonce le fait que « le syndic est réfractaire à engager un référé d’heure à heure pour faire désigner un expert judiciaire au motif que la fuite est imputable à notre alimentation en eau » (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires). Par ailleurs, le syndic a également été rendu destinataire, le 4 mai 2020, d’une demande du conseil syndical, formée par M. [P] (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), sollicitant la déclaration sans délai du sinistre dégâts des eaux à l’assurance de la copropriété et l’engagement d’un référé d’heure à heure en vue de déterminer l’origine de la fuite et préciser les préconisations pour faire procéder d’urgence aux réparations qui s’imposent. Cependant, le tribunal relève que le syndic ne produit aucune pièce aux débats permettant de savoir s’il a, eu égard aux éléments d’information reçu le lendemain (5 mai), échanger avec le conseil syndical sur l’utilité de l’engagement d’une telle procédure, alors que son origine était identifiée et qu’un devis avait été émis.

Si Mme [K] a rappelé, par courriel adressé au syndic le 5 mai 2020 (pièce n° 48 des consorts [K]-[Y]), en réponse à la réception du courriel précité du même jour du syndic, qu’elle souhaitait, s’agissant des désordres survenus à compter de janvier 2020 tout autant que du devis présenté, l’engagement d’un référé expertise d’heure à heure « pour prévenir tout nouveau dommage et déterminer les travaux à entreprendre pour le compte de qui il appartiendra », en faisant à cet égard référence « aux instructions » adressées par le président du conseil syndical, cette demande est cependant précédée du rappel de ce qu’elle n’a été rendue destinataire d’aucune compte rendu de recherche de fuite depuis l’intervention réalisée en janvier 2020, d’aucune déclaration de sinistre du syndicat des copropriétaires ni informée de l’engagement d’une expertise amiable.

S’agissant des travaux objets du devis de l’entreprise LE MEHAUTE, Mme [K] est claire, dans le courriel précité du 5 mai 2020 : elle ne s’oppose pas à leur réalisation mais à leur prise en charge et expose ainsi que « les travaux, objet du devis que vous me soumettez, s’ils doivent être exécutés hors expertise d’assurance et/ou judiciaire, le seront à votre initiative exclusive et sous votre entière responsabilité puisqu’en l’état, la fuite a son siège dans les parties communes à la charge de la copropriété ».

Dans son assignation en référé d’heure à heure diligentée par le syndic le 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires (pièce n° 49 des consorts [K]-[Y]) expose que « deux entreprises de plomberie sont venues et ont retenu une fuite sur tuyauterie eau chaude privative passant dans la dalle et alimentant le ballon d’eau chaude de l’appartement » et fait valoir que Mme [K] a « refusé toute intervention à sa charge ». Il met également en exergue « d’importants travaux » réalisées par Mme [K] ayant consisté à « encastrer des canalisations sous plancher sans que la copropriété n’en ait connaissance », alors qu’il a précédemment été retenu que cette affirmation était sans fondement. En définitive, cette assignation :

— visait à dénouer le point de blocage lié à la prise en charge financière des travaux relatifs aux canalisations fuyardes passant dans le gros œuvre d’ores-et-déjà identifiées, la mission d’un expert judiciaire devant néanmoins se limiter à réaliser des constats et analyses techniques et non juridiques, ce que l’expert judiciaire a au demeurant rappelé à juste titre dans son rapport en renvoyant à l’appréciation du tribunal la qualification de la canalisation litigieuse,

— et ce, alors même que l’urgence desdits travaux était manifeste eu égard aux désordres dénoncés par les courriels sus-rappelés de la SAS [Localité 10] 93 et de Mme [K] (risques manifestes pour la sécurité des personnes et des biens liés aux zones infiltrées dans lesquels se trouvaient des installations électriques ; utilisation limitée de l’eau par la famille [K]-[Y] afin de limiter les désordres),

— étant au surplus relevé que le syndic a pour obligation légale d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précité, de sorte qu’il pouvait apprécier la qualification de la canalisation litigieuse, opposée à juste titre par Mme [K] dans le courrier précité du 5 mai 2020.

L’expert judiciaire a simplement confirmé la cause des désordres ainsi que le caractère « très urgent » des travaux, dans sa note aux parties n° 3 en date du 5 octobre 2020 (expertise judiciaire, page 28) et dans son rapport, eu égard :

— au « risque lors de l’utilisation du monte voiture » (rapport d’expertise judiciaire, page 29), car « de l’eau coulait au-dessus de l’ascenseur à voiture » (rapport d’expertise judiciaire, page 31),

— au préjudice de jouissance de Mme [K], qui limitait son utilisation d’eau, la SAS [Localité 10] 93 ayant indiqué lors de la deuxième réunion d’expertise que lorsque Mme [K] coupait l’eau, le dégât des eaux stoppait (rapport d’expertise judiciaire, page 31).

Le temps intrinsèque lié à l’expertise que le syndic a choisi de solliciter au nom du syndicat des copropriétaires (validation du principe de la solution réparatoire par l’expert le 17 septembre 2020, validation du devis par l’expert le 5 octobre 2018) n’efface pas la connaissance préalable, par le syndic, de l’origine des désordres et de l’urgence des travaux qui devaient être réalisés.

En outre, il n’est pas contesté que le syndic n’a pas mis à l’arrêt, pendant le temps de la procédure d’expertise judiciaire, l’utilisation du monte-voiture, ce qui aurait pu permettre de limiter le préjudice de jouissance des consorts [K]-[Y].

La faute du syndic sera donc retenue à compter du 5 mai 2020 et jusqu’au 24 novembre 2020, date de réalisation des travaux (facture de la société SAJ PLOMBERIE, pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires).

Si la responsabilité du syndicat des copropriétaire, du fait des fautes du syndic, n’est pas expressément soutenue par les consorts [Y]-[K], ces derniers font, dans leurs moyens, référence au passage du rapport d’expertise judiciaire relatif à l’action du « syndicat des copropriétaires, par la voix de son syndic » (notamment, page 16 des conclusions de Mme [K] et de M. [Y]) et le syndicat des copropriétaires développe essentiellement des moyens relatifs à l’action du syndic, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être également retenue sur ce fondement.

3-2 Sur les préjudices

Les consorts [K]-[Y] exposent que leur famille a subi un préjudice de jouissance du 22 avril 2020 et jusqu’au mois de novembre 2020, caractérisé par l’impossibilité de bénéficier d’un usage normal de l’eau. Ils indiquent n’avoir ouvert l’alimentation en eau de leur appartement que sur des périodes très courtes (douche, cuisine), afin de limiter les dégâts des eaux dans les parties communes, circonscrire les dommages subis par le syndicat des copropriétaires et la SCI [Localité 10] 93 et surtout prévenir tout incident grave. Ils font valoir que l’expert a reconnu que ce rationnement d’eau a entraîné une impropriété à destination de leur logement, l’alimentation en eau étant un critère d’habitabilité (article R. 443-11 du code de la construction et de l’habitation). Ils exposent que cette privation était particulièrement préjudiciable en période de confinement. Ils contestent être partis en vacances en juillet et août 2020. Ils relèvent au surplus que leur privation a permis à la copropriété d’éviter de mettre à l’arrêt le monte-voiture, ce qui aurait emporté des préjudices de jouissance lourds à la charge de la copropriété.

Ils exposent que Madame [K] est une personne fragile (antécédents médicaux, physiques et psychiques) et que la privation d’un usage normal d’eau courante couplée avec la pression psychologique de déclencher une fuite dangereuse dès l’ouverture de l’alimentation d’eau ont affecté sa santé.

En outre, ils font valoir le préjudice particulier subi par Mademoiselle [J] [K], âgée de 8 ans, dont la chambre :

— a été envahie à chaque intervention (démontage de l’armoire, déplacement des affaires), alors que ce lieu constitue à cet âge un « sanctuaire » rassurant,

— connait depuis octobre 2020, soit après le passage de l’expert, l’apparition de champignons, ce qui témoigne d’une humidité due aux fuites répétées et non traitées depuis près d’un an.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] soutient que le préjudice de jouissance allégué n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum. Il estime que la famille [K]-[Y] :

— a pu faire un usage normal de l’eau, en fermant uniquement l’arrivée d’eau lorsqu’elle n’en avait pas l’utilité et ce à compter du 2 mai 2020, date à laquelle Mme [K] a pris la décision de couper l’alimentation en eau de son appartement après que la SCI [Localité 10] 93 a fait appel à son plombier,

— est partie en vacances deux mois l’été,

— a pu ne pas occuper l’appartement à compter du mois de septembre 2020, période de non confinement.

Il considère que la somme de 200 € par jour a été arrêtée arbitrairement par les demandeurs.

Il fait valoir que l’armoire de la chambre de leur fille n’a jamais été démontée, seuls les portes de placards et le cache en partie basse de l’armoire ayant été retirés lors des deux interventions au mois de mai et de septembre 2020. Il observe que l’expert n’a constaté aucun champignon dans la gaine technique. Il rappelle enfin que le règlement de copropriété prévoit (chapitre II – Article 8 – 8) page 28) que : « les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires, tant aux choses et parties communes qu’aux autres parties privées appartenant à d’autres copropriétaires, ainsi qu’aux diverses canalisations communes situées à l’intérieur de leurs lots. (…) Ils devront aussi faire place nette à leurs frais de tous les objets dont la dépose serait nécessaire ».

Il considère qu’aucun élément ne permet d’indiquer que l’état de santé de Madame [K] se serait dégradé du fait de la situation vécue dans son appartement.

La société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] ajoute que le préjudice de jouissance dénoncé n’est pas justifié par une violation des dispositions de l’article R. 443-11 du code de la construction, dès lors que les canalisations d’eau potable desservant leur logement assuraient la distribution avec une pression et un débit suffisant et ont permis une utilisation normale.

La société AXA France IARD ajoute que les consorts [K]-[Y] n’ont pas subi un rationnement d’eau et ont agi en « bon père de famille » afin de limiter l’impact des désordres causés par la fuite d’une canalisation dédiée à leur usage privatif. Elle expose, à titre subsidiaire, que l’évaluation du préjudice ne saurait dépasser 25 € par jour ni retenir les périodes de vacances de juillet et août 2020.

***

En l’espèce, lors des opérations d’expertise, la SAS [Localité 10] 93 a confirmé les dires de Mme [K] exposant une utilisation très ponctuelle de l’eau, l’arrivée d’eau n’étant ouverte qu’au moment des douches et des repas (notamment, page 21 du rapport d’expertise judiciaire) et a exposé l’utilité de cette utilisation limitée de l’eau (notamment, page 29 « « Bien entendu, si l’eau n’avait pas été coupée, les désordres auraient été bien plus importants et auraient à terme empêché l’ascenseur à voitures de fonctionner »). Mme [U] [K], M. [A] [Y] et leur fille ont donc dû limiter au strict nécessaire leur consommation d’eau et ont craint, lors de ces consommations, la survenance d’un accident électrique. Cette contrainte ne peut être réduite à une contrainte « normale » pour tout occupant d’un logement. Elle a causé un préjudice de jouissance certain, qui plus est en période confinement strict puis en période estivale, étant à cet égard relevé qu’il ne ressort d’aucun élément que la famille [K]-[Y] aurait quitté l’appartement pendant l’été 2020.

S’agissant des préjudices spécifiquement invoqués au nom de [J] [K]-[Y] et par Mme [U] [K], le tribunal relève en premier lieu que ces préjudices, pourtant invoqués à titre personnel, ne sont pas sollicités distinctement mais sont englobés dans une demande d’indemnité globale formée au nom de Mme [U] [K], de M. [A] [Y] et d'[J] [K]-[Y].

S’agissant du préjudice moral de Mme [U] [K] et d'[J] [K]-[Y], ce dernier n’est pas établi en l’état des pièces versées aux débats, lesquelles :

— ne démontrent pas que la santé physique de Mme [U] [K] aurait été aggravée par la gestion du sinistre critiqué, le document des urgences hospitalières du 29 avril 2020 exposant une suspicion de phlébite du membre supérieur (pièce n° 8 des consorts [K]-[Y]),

— exposent un « état de stress intense avec des ruminations anxieuses et dépressives centrées sur des problèmes liées à des fuites d’eau dans son appartement qui a entraîné une dégradation de son état de santé psychique et physique, des insomnies puis une décompensation dépressive ayant nécessité son hospitalisation en décembre 2020 » (certificat médical d’un psychiatre, pièce n° 30 des consorts [K]-[Y] »), soit postérieurement à la période du préjudice invoqué d’avril à novembre 2020, étant relevé qu’aucune autre pièce versée aux débats ne précise davantage, sur le plan chronologique et médical, la relation de cause à effet entre la gestion du sinistre critiqué et l’état de santé de Mme [K] d’avril à novembre 2020, eu égard à ses antécédents médicaux.

S’agissant du préjudice moral d'[J] [K]-[Y], ce dernier n’est pas établi en l’état des pièces versées aux débats, lesquelles ne démontrent :

— ni que les interventions menées dans sa chambre pour les besoins des recherches de fuite (« démontage partiel de l’armoire », pièce n° 17 des consorts [K]-[Y]), de l’expertise (deux réunions) et des travaux (un jour) aient affecté sa sécurité affective,

— ni que les délais de réalisation des travaux aient emporté l’apparition d’une humidité et de champignons dans la gaine technique de sa chambre, cette présence n’ayant pas été constatée par l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, page 32) qui a simplement exposé, en réponse au dernier dire des consorts [K]-[Y], qu’il « peut être fréquent que des champignons existent dans des gaines techniques » (expertise judiciaire, page 30), étant précisé que la seule photographie produite sur papier libre est insuffisante à démontrer à elle seule les faits et leur lien de causalité avec le sinistre et son délai de traitement.

Dès lors, il convient de retenir uniquement l’existence du préjudice de jouissance subi par Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y]. Les juges ayant l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374), ce préjudice sera, en l’état des pièces produites aux débats (aucune pièce relative à la valeur locative du bien, notamment, n’étant versée aux débats), justement évalué à la somme de 500 € par mois, soit 3.500 € sur 7 mois arrondi à l’unité supérieure, du 5 mai 2020 au 24 novembre 2020.

3-3 Sur la mobilisation de la garantie de la société AXA France IARD

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] soutient que la garantie relative aux dégâts des eaux causés par « des fuites, ruptures provenant de conduites enterrées » peut être mobilisée s’agissant du préjudice de jouissance revendiqué par la famille [K], qui doit s’analyser en une perte indirecte garantie au titre de l’article 1,1,3,2,1 des conditions générales de la police

Il estime que, dès lors que les conditions générales ne définissent pas la notion de pertes indirectes, la notion de « pertes » doit être rapprochée de celle de dommages immatériels à laquelle elle fait référence.

Il fait valoir que les conditions générales de la police intègrent, dans la définition des dommages immatériels, la perte d’un bénéfice.

La société AXA France IARD expose que le contrat multirisque souscrit auprès d’elle par le syndicat des copropriétaire ne garantit que les « conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir en raison des dommages matériels et des pertes pécuniaires consécutives causés aux locataires et/ou aux voisins et aux tiers (y compris les copropriétaires), lorsque ces dommages résultent d’un évènement couvert au titre des garanties « incendie er évènements assimilés et dégât des eaux ».

Elle estime que les dommages dont la prise en charge est revendiquée par les consorts [K] ne sont ni des dommages matériels, ni des pertes pécuniaires au sens strict (aucune perte de loyer, aucune recherche de fuite laissée à leur charge et aucun frais de déplacement ou autres).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie dont il se prévaut, invoque les dispositions de l’article 1,1,3,2,1 des conditions générales de la police d’assurance d’AXA France IARD.

Cet article est inclus dans le paragraphe « 1.1.3.2. frais et pertes » du titre « 1.1.3 dommages garantis » du chapitre 1 dédié à la description de « l’étendue de la protection ».

Le paragraphe « 1.1.3.2. Frais et pertes » expose que « les dommages immatériels garantis sont les suivants », avant de lister précisément les dommages immatériels garantis, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la définition plus large des « dommages immatériels » incluse dans la partie introductive des conditions générales (page 3).

Aux termes de l’article 1.1.3.2.1, « les pertes indirectes seront réglées à l’assuré : sur présentation de justificatifs ou de dires concrets permettant à l’expert de déterminer une perte (frais de déplacement, frais financier …) ».

Ni la définition des pertes indirectes ni les exemples de pertes indirectes mentionnés à cet article ne correspondent à un préjudice de jouissance.

En outre, le tribunal relève que cet article est relatif aux pertes indirectes réglées « à l’assuré » et non à des tiers-victimes.

La réparation du trouble de jouissance n’entre donc pas dans la définition des pertes indirectes donnée par le contrat, correspondant aux frais engagés par l’assuré et restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti (ex. : Cour d’appel de Bastia, chambre civile, 30 octobre 2013, n° RG 12/00333).

Dès lors que la garantie de l’assureur n’est pas, en l’espèce, mobilisable, il convient de :

— débouter les consorts [K]-[Y] de leur demande de condamnation formée à l’encontre de la société AXA France IARD,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au titre du présent sinistre, aucune condamnation principale n’étant prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou d’AXA France IARD au titre d’une garantie mobilisable.

Sur ce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] et la société GERANCE DE [Localité 14] REAL GESTION seront donc condamnés in solidum payer à Mme [U] [K], M. [A] [Y] et Mme [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y] la somme de 3.500 € au titre du préjudice de jouissance subi du 5 mai 2020 au 24 novembre 2020,

4 – Sur la demande de condamnation d’AXA France IARD en paiement de la somme de 4.029,43 € au titre des honoraires d’expertise, formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] demande la condamnation d’AXA France IARD à lui payer, en application de la police d’assurance souscrite, la somme de 4.029,43 € versée à l’expert judiciaire au titre de ses honoraires. Il estime que les conditions générales de la police d’assurance (articles 1.1.3.2.9) ne conditionnent pas la mobilisation de la garantie « honoraires d’expertise » au fait que l’assureur ait pris au préalable la direction de la procédure.

La société AXA France IARD expose qu’aucune disposition contractuelle ne permet la prise en charge a posteriori des frais d’expertise judiciaire. Elle fait valoir que sa garantie « honoraires d’expertise » n’est pas mobilisable, en ce qu’elle a été mise en cause en cours d’expertise judiciaire, sans déclaration de sinistre préalable et sans que ses experts aient pu se rendre sur les lieux, ladite expertise ayant été réalisée à la seule initiative du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie dont il se prévaut, invoque les dispositions de l’article 1.2.3.2.9 des conditions générales de la police d’assurance d’AXA France IARD.

Or, l’article 1.2.3.2.9. des conditions générales de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA France IARD prévoit que : « la garantie est étendue à la prise en charge du montant des honoraires de l’expert choisi par l’assuré selon le barème suivant : Montant de l’indemnité limite de remboursement :

— jusqu’à 100.000 € : 7 %,

— de 100.001 € à 500.000 € : 5 %,

— plus de 500.000 €, 3 %3 ».

Le tribunal constate que cet article est relatif à la prise en charge des frais d’expertise amiable, qui se distingue de la désignation judiciaire, et non par l’assuré lui-même, d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires, auquel l’assureur oppose une absence de garantie contractuelle des frais d’expertise judiciaire, ne démontre donc pas le bien-fondé de sa demande en condamnation au paiement des frais d’expertise judiciaire, de sorte qu’il en sera débouté.

5 – Sur les demandes accessoires

En l’espèce, il convient à titre liminaire de rappeler que la demande initiale de M. [I] [M] [K] en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], de la société GERANCE DE [Localité 14]-REAL GESTION et de la société AXA France IARD à lui rembourser la somme de 1.371,55 € au titre du montant de la facture de la société SAJ POMBERIE (solde de la facture des travaux de réparation des canalisations à l’origine des désordres) est devenue sans objet en cours de procédure après paiement par le syndicat de cette somme le 10 juin 2021, soit après la délivrance de l’assignation (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires, édiction de compte, virement en date du 10 juin 2021).

M. [K] avait cependant intérêt à agir au moment de la délivrance de l’assignation et le présent jugement a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [K] au paiement de l’intégralité des frais de réparation de la canalisation à l’origine des désordres.

Dans ces conditions et eu égard aux responsabilités précédemment retenues, le syndicat des copropriétaires et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens afférents à la procédure de référé-expertise, ayant préparé la présente instance dont le tribunal (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522) et les frais d’expertise judiciaire.

Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé au cabinet MACL et à Maître BRIZON, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y] représentée par Mme [U] [K] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [I] [M] [K] à l’encontre de la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] et de la société AXA France IARD, aux motifs de l’inaction du syndic dans la gestion du sinistre et de l’absence de la société AXA France IARD lors des opérations n’expertise, ne sera pas retenue, dès lors que ce dernier n’a formé aucune demande principale à l’encontre de ces sociétés.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté :

— de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction,

— de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I] [M] [K], de Mme [U] [K], de M. [A] [Y], d'[J] [K]-[Y] et de « toute autre partie succombante ».

La société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] sera déboutée :

— de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction,

— de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I] [M] [K], de Mme [U] [K], de M. [A] [Y] et d'[J] [K]-[Y].

Il n’est pas inéquitable de débouter la société AXA France IARD de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] de sa demande de condamnation de M. [I] [M] [K] à lui payer la somme de 2.371,55 € TTC au titre des travaux réalisés,

Met hors de cause la société ALLIANZ IARD,

Déboute Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], de leurs demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13], de la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat et de la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] ou de toute autre partie succombante à leur payer la somme de 694,10 € TTC au titre des frais avancés du coffrage réalisé en 2022,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] à payer à Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], la somme de 3.500 € au titre du préjudice de jouissance subi du 5 mai 2020 au 24 novembre 2020,

Déboute Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], du surplus de leur demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

Déboute Mme [U] [K], M. [A] [Y] et Mme [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société AXA France IARD au titre de la réparation de leurs préjudices,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de sa demande de garantie de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au titre du présent sinistre, formée à l’encontre de la société AXA France IARD,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de sa demande de condamnation de la société AXA France IARD au paiement de la somme de 4.029,43 € au titre des honoraires d’expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] aux entiers dépens, en ce compris les dépens afférents à la procédure de référé-expertise et les frais d’expertise judiciaire,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens au cabinet MACL et à Maître BRIZON, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] et la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] à payer à Mme [U] [K], M. [A] [Y] et [J] [K]-[Y], représentée par Mme [U] [K] et M. [A] [Y], la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [M] [K] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] et de la société AXA France IARD,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I] [M] [K], de Mme [U] [K], M. [A] [Y], d'[J] [K]-[Y] et de « toute autre partie succombante »,

Déboute la société REAL GESTION – GERANCE DE [Localité 14] de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I] [M] [K], de Mme [U] [K], de M. [A] [Y] et d'[J] [K]-[Y],

Déboute la société AXA France IARD de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société ALLIANZ IARD de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

La Greffière Le Président