TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/05953

N° Portalis 352J-W-B7H-CZJTJ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

14 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [E] [R] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [P] [S]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Toutes deux représentées par M^e Jessica FIEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1488, avocat postulant,

et par M^e Benjamin BLIN, avocat au barreau de Dieppe, avocat plaidant,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [K]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Madame [B] [K]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Ahlem BEN ABDERRAZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1082

Décision du 10 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05953 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJTJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 10 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2015 M. [M] [K] et Mme [B] [Z] épouse [K] ont donné à bail professionnel à Mme [E] [T] née [R] et Mme [P] [S] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] à compter du 1er août 2015 pour se terminer le 31 juillet 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 18.108,00 euros HT HC.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

“ -Au rez de chaussée porte face par le [Adresse 4] entrée, 3 pièces don’t une accédant sur le [Adresse 5] par une porte-fenêtre

— wc, salle d’eau, une cuisine,

— au sous-sol, cave n°2.”

Un dépôt de garantie d’un montant de 4.170 euros, correspondant à trois mois de loyers, a été versé entre les mains du bailleur, Mme [S] et Mme [T] avant chacune versé la somme de 2.085 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 mai 2021 par les bailleurs, Mme [E] [T] a donné congé du local avec un préavis de six mois s’achevant le 27 novembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 2 juillet 2021 par les bailleurs, Mme [S] a donné congé du local avec un préavis de six mois s’achevant le 20 décembre 2021, date de départ des locaux.

Un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 14 janvier 2022 par un huissier de justice mandaté par Mme [T] et Mme [S], en l’absence des bailleurs pourtant convoqués par l’huissier (par lettre recommandée avec accusé de reception signé).

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 11 juillet 2022, Mme [T] a mis en demeure M. et Mme [K] de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2.085 euros.

Puis par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 11 juillet 2022, l’avocat de Mme [S] et de Mme [T] a mis en demeure M. et Mme [K] de restituer à chacune d’elle la part du dépôt de garantie versé d’un montant de 2.085 euros.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, Mme [T] et Mme [S] ont assigné M. et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamnés à restituer le dépôt de garantie, à payer à chacune d’elle la somme de 2 000 euros au titre de leur résistance abusive outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, M. [M] et Mme [D] demandent au tribunal de :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

— rejeter toutes les demandes de Mme [E] [T] et Mme [P] [S],

— débouter Mme [T] et Mme [S] de leurs demandes de restitution du dépôt de garantie,

— dire que le dépôt de garantie sert à couvrir les travaux effectués par leurs soins et incombant à Mme [T] et Mme [S],

— débouter Mme [T] de sa demande de paiement de la somme 2 000 euros au titre de la prétendue résistance abusive,

— débouter Mme [T] de sa demande de paiement de la somme 2 000 euros au titre de la prétendue résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [E] [T] et Mme [P] [S] à leur la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [E] [T] et Mme [P] [S] aux dépens.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a cloturé l’instruction et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience juge unique du 9 décembre 2024.

Aux termes de conclusions notifiées le 10 novembre 2023, Mme [T] et Mme [S] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture afin de leur permettre de communiquer par RPVA des conclusions en réplique qui n’avaient pas pu être notifiées en raison d’un dysfonctionnement technique.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 7 novembre 2023 et a renvoyé l’affaire à la mise en état électronique du 5 mars 2024 pour notification des conclusions en réplique des demanderesses et éventuelle réplique des défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions notifées au greffe par voie électronique le 17 janvier 2024 Mme [T] et Mme [S] demandent au tribunal de :

— déclarer recevable leur action,

— dire et juger que M. et Mme [K] ont commis une faute contractuelle en ne procédant pas à la restitution du dépôt de garantie dans le délai de trois mois à compter de la date de l’état des lieux de sortie, suivant contrat de bail du 22 juillet 2015.

— constater et juger l’absence de manquement de leur part dans leurs obligations d’entretenir le bien loué et de procéder aux réparations locatives ; ainsi que la carence des époux [K] dans l’administration de la preuve contraire.

— en conséquence, débouter M. et Mme [K] de leur demande reconventionnelle, ainsi que toutes autres demandes, fins et conclusions contraires.

— condamner solidairement M. et Mme [K] à restituer le dépôt de garantie versée par Mme [P] [S] à hauteur de la somme de de 2.085 euros,

— condamner solidairement M. et Mme [K] à restituer le dépôt de garantie versée par Mme [R] épouse [T] [E] à hauteur de la somme de 2.085 euros au titre de ladite restitution.

— condemner solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 2.000 euros entre les mains de Mme [P] [S] au titre de leur résistance abusive, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

— condamner solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 2.000 euros entre les mains de Mme [R] épouse [T] au titre de leur résistance abusive, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

— débouter M. et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

— condamner solidairement M. et Mme [K] au pavement, à chacune des deux demanderesses, de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de cloture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail professionnel conclu entre les parties le 22 juillet 2015 stipule que “le dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur pour la somme de Quatre mille cent soixante dix euros (4.170,00 €), somme égale à trois mois de loyers reste entre les mains du bailleur (Mademoiselle [S] remboursera la moitié dudit dépôt de garantie à Mme [Y] qu’elle remplace). Ce dépôt de garantie sera, sauf cas exceptionnel, restitué au preneur, dans les trois mois de la fin de la location, sous déduction éventuelle des réparations locatives à sa charge, conformément à l’état des lieux à dresser et du paiement des loyers et charges, jusqu’au jour de sa sortie, ou éventuellement jusqu’à la fin du préavis légal, ayant mis fin à bail. Il est interdit au preneur d’imputer ses derniers termes de loyer sur le dépôt de garantie. De convention expresse entre les parties, cette somme ne sera pas productive d’intérêts.”

Selon l’état des lieux de sortie du 14 janvier 2022 établi par huissier de justice “en dehors des peintures un peu défraichie et de la Lazure du sol de la pièce centrale usagée – il faut tenir compte d’une occupation durant une douzaine d’années des lieux – et des stigmates engendrés par les dégâts des eaux en provenance de l’appartement du dessus qui avait été déclaré à la compagnie d’assurance […], les lieux sont restitués propres.”

Décision du 10 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05953 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJTJ

Les bailleurs soutiennent dans leurs écritures avoir dû réaliser des travaux de réparation et d’entretien en cours de bail et après le départ des locataires, en raison de dégradations, qui n’auraient pas été remboursés par les locataires. Ils versent aux débats diverses factures, dont une seule est établie au nom de M. [K], les autres étant au nom de la société OAK ou de Mme [L] [C]. Cependant ils ne justifient ni en quoi les dépenses engagées seraient liées à des dégradations imputables à Mme [T] [E] et/ou à Mme [P] [S], ni s’ils ont effectivement acquitté eux-mêmes les factures produites aux débats.

Il n’est pas contesté que la résiliation du bail est désormais définitive, que les locaux ont été restitués et qu’aucun arriéré de loyer n’est reproché aux locataires. Si un état d’usage des locaux a été constaté, il ne saurait être assimilé à des dégradations des locaux imputables aux locataires. Les bailleurs ont donc manqué à leurs obligations contractuelles en ne restituant pas le dépôt de garantie aux locataires dans un délai de trois mois suivant la fin du bail.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [B] [K] à restituer à Mme [T] la somme de 2.085 euros et à Mme [S] la somme de 2.085 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la résistance abusive

Rien ne vient établir en l’espèce que M. et Mme [X] ont fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi aux demanderesses de dommages-intérêts .

Ces dernières seront donc déboutées de leur demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

M. [M] [K] et Mme [B] [K] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, et à payer à Mme [T] et à Mme [P] [S] la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [M] [K] et Mme [B] [K] à restituer à Mme [T] [E] la somme de 2.085 euros au titre du dépôt de garantie,

Condamne solidairement M. [M] [K] et Mme [B] [K] à restituer à Mme [P] [S] la somme de 2.085 euros au titre du dépôt de garantie,

Déboute Mme [T] [E] de sa demande de paiement de la somme de 2.000 au titre de la résistance abusive de M. [M] [K] et Mme [B] [K],

Déboute Mme [P] [S] de sa demande de paiement de la somme de 2.000 au titre de la résistance abusive de M. [M] [K] et Mme [B] [K],

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [B] [K] à payer à Mme [E] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [B] [K] à payer à Mme [P] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [B] [K] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 10 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME