TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

N° RG 24/00772 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4WP

DEMANDERESSE :

S.C.I. CBL

immatriculée au RCS d'[Localité 5] n° 445 021 025, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. HACHEM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nuné RAVALIAN de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 28 Février 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2019, la société CBL a donné en sous-location à la société [Adresse 6] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, la société ZONE GOURMANDE a cédé son fonds de commerce à la société HACHEM.

Le 1er mars 2023, les sociétés CBL et HACHEM ont conclu un contrat de sous-location portant sur les locaux commerciaux susvisés, moyennant un loyer mensuel hors charges et taxes de 1 400 euros soit 1 680 euros TTC.

A cette date, la société HACHEM devait verser la somme de 2 800 euros correspondant au dépôt de garantie.

Se plaignant de loyers impayés, la société CBL a fait délivrer le 5 mars 2024 un commandement de payer dans le délai d’un mois visant la clause résolutoire à la société HACHEM.

En l’absence de règlement des loyers, la société CBL a, par acte en date du 28 octobre 2024, fait assigner la société HACHEM devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Da [Localité 3] à : M^e Ravalian

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 janvier 2025, la société CBL demande au juge des référés de :

— Constater que la SCI CBL renonce provisoirement à se prévaloir de la clause résolutoire et se désiste de ses demandes d’expulsion et de condamnation de la SAS HACHEM à régler une indemnité d’occupation,

— Condamner par provision la SAS HACHEM à régler à la SCI CBL la somme de 39 760,00 € TTC au titre de l’arriéré locatif selon décompte au 1er janvier 2025 outre la somme de 2 800 € correspondant au dépôt de garantie non réglé à ce jour avec intérêt de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur la somme 16 140,00 € et de la décision à intervenir pour le surplus,

— Rappeler à la SAS HACHEM son obligation d régler le loyer courant à la SCI CBL soit la somme de 1 680 € TTC à son échéance contractuelle soit le 1 er de chaque mois et donc à compter du 1 er février 2025 et la condamner à cet effet sous peine d’une astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée,

— Condamner la SAS HACHEM à verser à la SCI CBL une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation, ainsi que les suites de la mise à exécution.

— Débouter la SAS HACHEM de ses contestations, prétentions et autres moyens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 février 2025, la société HACHEM demande au juge des référés de :

— DECLARER recevable et bien fondée la SASU HACHEM, dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la SCI CBL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— PRONONCER la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit,

— SE DECLARER incompétent,

— DEBOUTER la SCI CBL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial liant la SCI CBL à la SASU HACHEM pour dol,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial liant la SCI CBL à la SASU HACHEM pour erreur,

— CONSTATER que la SCI CBL a manqué à son obligation de délivrance,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial liant la SCI CBL à la SASU HACHEM aux torts exclusifs de la SCI CBL,

À titre infiniment subsidiaire,

— CONSTATER la résolution amiable du bail commercial liant la SCI CBL à la SASU HACHEM,

— CONDAMNER par provision la SCI CBL à payer et porter à la SASU HACHEM une somme de 106 954,67 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023, à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER par provision la SCI CBL à payer et porter à la SASU HACHEM une somme de 15 000 euros pour mauvaise foi et résistance abusive,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI CBL à payer et porter à la SASU HACHEM la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI CBL aux dépens.

A l’audience du 28 février 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera observé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’état des dernières conclusions signifiées, la société HACHEM sollicite à titre subsidiaire la résolution judiciaire du bail. Si elle fait état dans ses développements d’une demande de nullité du bail pour erreur ou pour dol, celle-ci n’est pas reprise dans le dispositif et ne sera par conséquent pas examinée.

1/ Sur la nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient à peine de nullité notamment un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 115 du code de procédure civile prévoit que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte.

La société HACHEM sollicite le prononcé de la nullité de l’assignation délivrée par la société CBL en ce qu’elle n’aurait pas développé ses moyens de droit, se contentant de viser des fondements juridiques erronés au soutien de ses prétentions dans le dispositif de son assignation.

Or, si l’assignation délivrée à la requête de la société CBL ne fait pas état d’un exposé des moyens en droit, elle vise expressément dans son dispositif les articles 808 et 809 du code de procédure civile (devenus 834 et 835 du code de procédure civile), fondements juridiques de son action en référé, et ses conclusions postérieures font état de ses moyens en fait et en droit. Dès lors, les conclusions ont réparé l’éventuelle nullité de l’assignation.

En tout état de cause, cette omission n’a pas empêché la société HACHEM de préparer utilement sa défense, ce qui démontre qu’elle a eu parfaitement connaissance de la nature de l’action et des moyens de droit utilisés par la société CBL.

En conséquence, la demande tendant à prononcer la nullité de l’assignation sera rejetée.

2/ Sur les demandes de résolution judiciaire du contrat du bail formées par la société HACHEM

La société HACHEM sollicite la résolution judiciaire du contrat de bail conclu avec la société CBL.

Or, il convient de rappeler que le juge des référés est juge du provisoire et juge de l’évidence.

Dans ce cadre, ses pouvoirs sont limités à ce qui est manifeste.

Partant, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la résolution ou la nullité d’un contrat, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référer sur les demandes de résolution judiciaire du contrat de bail formées par la société HACHEM.

3/ Sur la demande de résolution amiable du bail commercial

La société HACHEM expose que les parties étaient convenues de mettre fin amiablement au bail par la remise des clés et la conclusion d’un état des lieux de sortie, ce qui a été confié à Me [V].

Toutefois, la société HACHEM ne communique pas aux débats le constat de Me [V] permettant de soutenir ses propos (les pièces n°8 et 9 étant strictement identiques, à savoir courrier du 15 avril 2023).

Il n’y a donc pas lieu à référé.

4/ Sur les demandes provisionnelles de la demanderesse

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CBL justifie, par la production du bail et du commandement de payer en date du 5 mars 2024 et du nouveau décompte arrêté au 1er mars 2025, que la société HACHEM a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir la somme de 43 120 euros.

L’action au fond, introduite par la société HACHEM, tendant à déclarer nul le contrat de bail entre les parties ne constitue pas, en soi, une contestation sérieuse. D’ailleurs, il ressort du contrat de cession de fonds de commerce que la société HACHEM a pu vérifier la consistance et les conditions d’exploitation du fonds de commerce et reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires et utiles, ce qui ne permet pas avec certitude de considérer que l’action au fond tendant à la nullité de ce bail sera accueillie de manière favorable par le juge du fond. Enfin, la société HACHEM ne démontre pas le défaut de délivrance totale du bien loué, susceptible de l’autoriser à soulever l’exception d’inexécution et donc de faire échec au paiement des loyers.

L’obligation du locataire de payer les loyers réclamés n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision portant sur les arriérés locatifs, ainsi que la demande tendant à régler le dépôt de garantie, ce que la société HACHEM ne conteste pas.

Il ressort des pièces n°7 et 8 versées par le demandeur que les loyers dus au 1er janvier s’élève à la somme de 36.960 euros (et non 39.720 euros) et le dépôt de garantie est de 2.800 euros, ce qui porte le tout à la somme de 39.720 euros.

4/ Sur les demandes provisionnelles de la défenderesse

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société HACHEM sollicite la condamnation de la société CBL au paiement de dommages et intérêts au titre de manœuvres ayant pour objectif de dissimuler certaines informations lors de la conclusion du contrat de bail.

Or, il n’appartient pas au juge des référés de procéder à l’interprétation d’un contrat pour se prononcer sur la présence d’une éventuelle cause de nullité ou de résolution, ce qui constitue par essence une contestation sérieuse, de sorte que la demande de la société HACHEM échappe à sa compétence et sera rejetée.

5/ Sur les autres demandes

La société HACHEM, partie succombant, supportera la charge des dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La société HACHEM sera condamnée à régler à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE régulière l’instance introduite par la société CBL ;

DIT n’y avoir lieu à référer sur les demandes de résolution judiciaire du contrat de bail formées par la société HACHEM ;

DIT n’y avoir lieu à référer sur la demande tendant à constater la résolution amiable du contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu à référer sur la demande tendant à condamner la SCI CBL à lui régler la provision de 106.954,67 euros et la provision de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et de résistance abusive ;

CONDAMNE la société HACHEM à régler à la SCI CBL la somme de 39 760,00 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, loyer janvier 2025 inclus, incluant la somme de 2 800 euros correspondant au dépôt de garantie non réglée à ce jour, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur la somme 16 140,00 euros et de la décision à intervenir pour le surplus

REJETTE toutes autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de la société HACHEM ;

CONDAMNE la société HACHEM à régler à la société CBL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.