TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/10696 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OER

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N], [H], [R] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [K] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous les deux représentés par M^e Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2352, et par Maître Gaëlle PIOLOT-SELARL PIOLOT, avocat au barreau d’Annecy, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DBD IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Virginie RICAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0901

Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/10696 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Mmes [D] et [Y] [Z] et M. [F] [Z], ci-après les consorts [Z], propriétaires indivis d’un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 7], ont mis en vente leur bien immobilier par l’intermédiaire de la société DBD IMMOBILIER, ci-après dénommée l’agence immobilière FREDELION IMMOBILIER, suivant mandat de vente signé le 10 décembre 2022.

Après plusieurs visites, M. [N] [U] et Mme [K] [W] ont transmis le 25 janvier 2023, une offre au prix de 335 000 euros, frais d’agences inclus.

Le 7 février 2023, cette offre a été acceptée par les vendeurs.

Une date de signature d’une promesse unilatérale de vente était prévue le 28 février 2023. Le projet de promesse unilatérale de vente mentionnait la présence d’un sanibroyeur raccordé sur les eaux usées de l’immeuble, en infraction au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6].

Les notaires de M. [N] [U] et Mme [K] [W] comme des consorts [Z] ont sollicité des informations complémentaires sur ce branchement.

Le 10 mars 2023, l’agence immobilière FREDELION IMMOBILIER a mandaté un plombier qui a attesté le 15 mars 2023 que « le wc broyeur est bien raccordé sur la chute d’eau vanne de l’immeuble situé dans le local en demi palier sous l’appartement. Le tube d’évacuation du wc broyeur passant dans le sol de l’appartement ».

Le 3 avril 2023, le notaire des consorts [Z] a informé M. [N] [U] et Mme [K] [W] et l’agence immobilière de leur refus de poursuivre la vente.

Estimant que l’agence immobilière FREDELION avait manqué à ses obligations en ne leur fournissant pas les documents sollicités par les notaires, M. [N] [U] et Mme [K] [W] ont, par exploit de commissaire de justice signifié le 4 août 2023, fait assigner l’agence immobilière FREDELION IMMOBILIER aux fins essentielles d’obtenir indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé, M. [N] [U] et Mme [K] [W] demandent au Tribunal de :

« Vu les articles 1382 et 1240 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

— JUGER Monsieur [N] [U] et Madame [K] [W] recevables en leur action et bien fondés en leurs demandes,

Et, en conséquence,

— CONDAMNER la SARL DALIN BUSSAT DUNNE IMMOBILIER à payer à Monsieur [N] [U] et à Madame [K] [W] la somme de 15 000 euros chacun, soit au total 30 000 €, outre intérêts au taux légal calculés à partir de la mise en demeure du 25 avril 2023, à titre de dommages et intérêts.

— DEBOUTER la SARL DALIN BUSSAT DUNNE IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires

— CONDAMNER la SARL DALIN BUSSAT DUNNE IMMOBILIER à payer à Monsieur [N] [U] et à Madame [K] [W] une somme de 3.500,00 euros chacun, soit 7 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens afférents à la présente instance.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

En réponse, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 mars 2025 et auxquelles il est expressément référé, la société DBD IMMOBILIER demande au tribunal de :

« Vu l’article1240 du Code civil

— Débouter Monsieur [U] et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] à verser à la société DBD IMMOBILIER la somme de 12 000 euros au titre du préjudice subi

— Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] à verser à la société DBD IMMOBILIER la somme de 5 000 euros pour procédure abusive

— Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] à verser à la société DBD IMMOBILIER somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC

— Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] aux entiers dépens de l’instance. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de l’agence immobilière FREDELION IMMOBILIER

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de l’article 8, 3° du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, les agents immobiliers s’obligent : « à communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée. »

En application de ces dispositions, l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, non seulement à l’égard de son mandant, mais également à l’égard des tiers acquéreurs. En revanche, il est jugé que l’agent immobilier ne méconnaît pas son obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien à vendre en cas de caractéristiques extérieures du fonds, à moins d’investigations très approfondies (3e Civ. , 15 novembre 2011, pourvoi n° 10-18.576).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les notaires chargés de la rédaction de la promesse unilatérale de vente sollicitant des précisions sur le raccordement du sanibroyeur, l’agence FREDELION a mandaté un plombier qui a délivré une attestation le 15 mars 2023 certifiant que le sanibroyeur était bien raccordé sur la chute d’eau vanne de l’immeuble située dans le local en demi palier sous l’appartement et que le tube d’évacuation passait dans le sol de l’appartement.

A la suite de ce constat, par courriel du 16 mars 2023, M. [U] a sollicité de l’agence immobilière qu’elle éclaircisse la question de savoir s’il existait une servitude de raccordement sécurisant la situation juridique de l’évacuation du sanibroyeur, notamment en produisant l’acte de cession du local interpalier. Toutefois, il ressort du courriel de M. [U] en date du 30 mars 2023, répondant à M. [Z] qui s’inquiétait de savoir si les consorts [U]- [W] étaient toujours acquéreurs du bien, que compte tenu de l’absence de servitude de raccordement, les consorts [U] [W] estimaient que le bien ne pouvait leur être vendu en tant qu’appartement mais simplement, faute d’évacuation sanitaire, en qualité de « local de stockage », sauf à accomplir les diligences nécessaires à la sécurisation juridique de l’évacuation sanitaire ou à renégocier le prix.

Il est établi par le courriel du 3 avril 2026 adressé par le notaire des consorts [Z] que Mme [Y] [Z] épouse [T] a refusé les nouvelles conditions proposées par les consorts [B].

Aussi, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les pièces versées aux débats ne démontrent pas que l’agence immobilière aurait refusé de transmettre des informations en sa possession réclamées par les notaires pour instrumenter la promesse unilatérale de vente, ni qu’elle serait, par son attitude, à l’origine du refus des vendeurs de poursuivre la vente avec les consorts [B].

Au contraire, il est démontré par le dernier courriel évoqué que les propriétaires n’ont pas souhaité répondre favorablement aux conditions proposées le 30 mars 2023 par les consorts [B], à savoir soit une renégociation du prix à la baisse, soit la mise en œuvre de démarches permettant la création d’une servitude de raccordement pour l’évacuation du sanibroyeur.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il est établi que les pourparlers entre les parties ont pris fin non à raison d’un quelconque manquement de l’agence immobilière, mais en raison du refus des vendeurs d’accéder aux nouvelles conditions d’acquisition proposées par les consorts [B]. En outre, il n’appartenait pas à l’agence immobilière, dans le cadre de son mandat de vente conclu avec les consorts [Z], d’entreprendre les démarches nécessaires à la création d’une servitude de raccordement pour sécuriser juridiquement l’évacuation du sanibroyeur.

Dans ces conditions, les demandeurs ne rapportant pas la preuve d’une faute de l’agence immobilière dans le cadre des négociations engagées avec les consorts [Z] qui serait à l’origine du refus des vendeurs de poursuivre la vente et de la perte de chance ainsi subie d’acquérir le bien situé [Adresse 1], à [Localité 7] , ils ne pourront qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de l’agence immobilière FREDELION IMMOBILIER

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si l’agence FREDELION estime avoir subi un préjudice consistant en la perte de ses honoraires à hauteur de 12 000 euros du fait du maintien par les consorts [B] de leur offre et de l’échec de la vente, le fait pour les consorts [B] de maintenir leur offre et de tenter de négocier de meilleures conditions d’acquisition du bien litigieux compte tenu de la présence d’un sanibroyeur et de l’absence de servitude de raccordement, ne saurait caractériser une faute de leur part, les aléas de la négociation étant inhérents au processus de la vente immobilière.

En outre, ayant conclu un mandat de vente simple et non exclusif, elle s’exposait à ce que la vente soit conclue avec d’autres acquéreurs que ceux qu’elle présentait aux vendeurs et ne peut en faire grief aux consorts [B].

Dès lors, l’agence immobilière FREDELION sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 12 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé. Elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que les consorts [B], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, aient agi à l’encontre de la défenderesse avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les consort [B], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de les condamner à payer à l’agence immobilière FREDELION la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leurs demandes de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de M. [N] [U] et Mme [K] [W] tendant à « CONDAMNER la SARL DALIN BUSSAT DUNNE IMMOBILIER à payer à Monsieur [N] [U] et à Madame [K] [W] la somme de 15 000 euros chacun, soit au total 30 000 €, outre intérêts au taux légal calculés à partir de la mise en demeure du 25 avril 2023, à titre de dommages et intérêts » ;

Rejette les demandes de la société DBD IMMOBILIER tendant à :

— « Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] à verser à la société DBD IMMOBILIER la somme de 12 000 euros au titre du préjudice subi »

— « Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] à verser à la société DBD IMMOBILIER la somme de 5 000 euros pour procédure abusive » ;

Condamne M. [N] [U] et Mme [K] [W] aux dépens ;

Condamne M. [N] [U] et Mme [K] [W] à payer à la société DBD IMMOBILIER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par M. [N] [U] et Mme [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 26 novembre 2025

Le Greffier Le Président