N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00433 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNC6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société, LIMOGES HABITAT – OPHLM

C/

,

[B], [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 18 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de [Localité 1], statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 18 Mars 2026 :

Entre :

Société, LIMOGES HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [B], [M]

né le 18 Février 1970 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 2]

assisté par Maître Florence MAUSSET, avocat au barreau de LIMOGES, intervenant de le cadre de la permanence avocat ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 04 Février 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 18 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 6 juin 2023, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1] Habitat a donné à bail à M,.[B], [M] et Mme, [L], [K] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 339,05 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Suivant avenant en date du 24 septembre 2024, le bail a été établi au seul nom de M,.[B], [M] à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 9 mai 2025, l’OPH, [Localité 1] Habitat a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 1], statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme 1 886,84 € arrêtée au 31 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2025.

Suivant ordonnance en date du 5 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 février 2026 afin d’inviter le défendeur à se prononcer sur les demandes du bailleur et produire les justificatifs permettant d’actualiser sa situation.

A l’audience susdite, l’OPH, [Localité 1] Habitat représenté par son conseil M^e Longeagne avocat au barreau de Limoges, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance fondé sur le défaut d’assurance et en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 3 164,67 € au 29 janvier 2026. Il s’est opposé à tout délai de paiement.

M,.[B], [M], assisté par M^e Mausset avocat au barreau de Limoges, intervenant dans le cadre de la permanence avocat, a sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette dont il ne conteste pas le montant.

Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré concernant la situation financière de M,.[B], [M].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

Par courriel du 24 février 2026, Me, [Y] a indiqué ne pas être en mesure de transmettre la note en délibéré annoncée en l’absence de tout contact avec M,.[B], [M].

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne, par voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH, [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, l’OPH, [Localité 1] Habitat a fait délivrer à M,.[B], [M] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 27 janvier 2026, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer et cessé tout règlement depuis le mois de février 2025.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 27 janvier 2026 s’élève à 3 164,67 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 91,44 € (7,62 € x 12).

Aucun justificatif d’envoi de courrier de mise en demeure au locataire n’est versé au débat par le bailleur alors que l’envoi d’une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M,.[B], [M] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 164,67 € – 91,44 € = 3 073,23 € arrêtée au 27 janvier 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 487,08 € (1 570,90 € – 83,82 € de frais « SLS OPS ») à compter du 26 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 803,02 € (1 886,84 € – 83,82 € de frais « SLS OPS ») à compter du 9 mai 2025 (date de l’assignation), et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges, malgré la réouverture des débats ayant été ordonnée à cette fin et malgré la possibilité lui ayant été laissée de produire une note en délibéré. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige, dont il ne justifie d’aucune régularisation, de même que l’absence de reprise du paiement des loyers courants, ne permettent pas d’accorder des délais.

La demande de délais de paiement de M,.[B], [M] sera en conséquence rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M,.[B], [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mars 2025, M,.[B], [M] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 487,65 €, et de condamner M,.[B], [M] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M,.[B], [M] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH, [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M,.[B], [M] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 mars 2025 ;

DEBOUTONS M,.[B], [M] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’office Public de l’Habitat, [Localité 1] Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux situés, [Adresse 2] –, [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de M,.[B], [M] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M,.[B], [M] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat, [Localité 1] Habitat la somme de 3 073,23 € (trois mille soixante-treize euros et vingt-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 janvier 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 487,08 € à compter du 26 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 803,02 € à compter du 9 mai 2025 (date de l’assignation), et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 mars 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M,.[B], [M] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat, [Localité 1] Habitat la somme de 487,65 € (Quatre cent quatre-vingt-sept euros et soixante-cinq centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 28 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 27 mars 2025 et le 27 janvier 2026 se confondant avec la dette de 3 073,23 €) ;

CONDAMNONS M,.[B], [M] à payer à l’office public de l’habitat, [Localité 1] Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M,.[B], [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON