TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Judith FRANK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06998 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OQH

N° MINUTE :

10/25

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH (anciennemant OPAC DE PARIS), dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Judith FRANK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0244

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06998 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OQH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 28/03/2012, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Par jugement définitif rendu le 08/09/2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH était débouté de sa demande d’expulsion de [V] [B].

Par acte de commissaire de justice remis en date du 27/06/2024 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a assigné [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— constater les manquements de [V] [B] à ses obligations contractuelles tenant à l’absence de dégradation volontaire du logement donné à bail ainsi qu’à l’interdiction de pose d’une antenne ;

— condamner [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé, outre les charges, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en raison des manquements graves commis par [V] [B] à ses obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion des lieux de [V] [B] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur ;

— condamner [V] [B] au paiement de la remise en état du logement ;

— rejeter toute demande de délais ;

— condamner [V] [B] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le cout de l’assignation et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire était appelée à l’audience du 22/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 05/09/2025.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— constater les manquements de [V] [B] à ses obligations contractuelles tenant à l’absence de dégradation volontaire du logement donné à bail ainsi qu’à l’interdiction de pose d’une antenne, à l’interdiction d’effectuer des travaux sur le logement donné à bail sans autorisation du bailleur, à l’obligation d’accepter des travaux mandatés par le bailleur sur le logement donné à bail et à l’obligation de jouir paisiblement du logement donné à bail ;

— condamner [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé, outre les charges, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en raison des manquements graves commis par [V] [B] à ses obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion des lieux de [V] [B] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur ;

— condamner [V] [B] au paiement de la remise en état du logement ;

— rejeter toute demande de délais ;

— rejeter la demande de versement de la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— rejeter la demande d’expertise ;

— condamner [V] [B] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le cout de l’assignation et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Il estime notamment que son action est recevable, en ce que des faits nouveaux sont intervenus postérieurement à la décision du 08/09/2023, à savoir le constat de la pose d’une antenne et de la dégradation du garde-corps par un commissaire de justice, le refus de [V] [B] de laisser l’accès au logement à une entreprise mandatée pour remettre en état le garde-corps, et le versement d’eau de javel dans les parties communes le 21/10/2024.

[V] [B], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— juger que le jugement du 08/09/2023 (RG 22/08459) a acquis autorité de la chose jugée ;

— juger irrecevable le demandeur en ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi ;

— subsidiairement, débouter l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de ses demandes ;

— infiniment subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais exclusifs l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ;

— en tout état de cause : condamner le demandeur au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction auprès de Maître Judith FRANK, avocate au barreau de PARIS.

Il indique que la décision du 08/09/2023 a acquis l’autorité de la chose jugée, de sorte que l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ne pouvait former une nouvelle action en résiliation du bail judiciaire fondée sur le manquement grave aux obligations contractuelles tiré de la dégradation du garde-corps pour la pose d’une antenne. Elle estime que l’assignation en justice porte sur des faits déjà jugés, et n’est donc pas recevable.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 20/11/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du même code dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 4 précise que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le 27/10/2022, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a assigné [V] [B] aux fins de voir :

« -à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [V] [B] ;

— à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion du logement numéro 0297 situé [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local au choix de la société [Localité 5] Habitat OPH ;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à la société [Localité 5] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans préjudice des charges courantes et ce jusqu’à complète reprise des lieux ;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à la société [Localité 5] Habitat OPH la somme de 1050,17 euros au titre des loyers, charges indemnités d’occupation dû au mois de septembre 2022 inclus ».

Par jugement du 08/09/2023, devenu définitif, le juge des contentieux de la protection a rejeté « la demande principale de l’établissement [Localité 5] Habitat OPH tendant à ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [V] [B] », estimant notamment que « le bailleur n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de son allégation selon laquelle Monsieur [V] [B] aurait dégradé le garde-corps de son balcon pour y installer une antenne ». Selon cette décision, « le trouble dont se prévaut le bailleur au soutien de sa demande de résolution de bail n’est pas suffisamment grave en l’espèce pour entraîner la résolution du bail ».

Dans son assignation du 27/06/2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de [V] [B], affirmant que celui-ci a dégradé le garde-corps du balcon de son logement pour y installer une antenne et a refusé de laisser l’accès à son logement à une entreprise mandatée pour faire les travaux de réparation.

Il résulte de ces éléments que l’assignation du 27/06/2024 de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à l’encontre de [V] [B] porte sur les mêmes parties, les mêmes causes et le même objet.

En effet, dans son assignation, le demandeur fonde sa demande de résiliation sur des faits déjà analysés et tranchés expressément par le magistrat le 08/09/2023 : la dégradation du balcon et l’interdiction de la pose d’une antenne. Les nouvelles pièces apportées par l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH au soutien de sa nouvelle demande, soient le dépôt de plainte du 27/12/2023, les échanges de courriers entre les parties et la sommation interpellative du 07/12/2023, ne sont pas des nouveaux faits mais des nouvelles preuves, qu’il lui appartenait de produire au cours de la première instance ou devant une instance d’appel s’il souhaitait contester la première décision.

Aussi, le moyen tiré du refus de laisser l’accès à l’entreprise mandatée pour réparer le garde-corps et faire retirer l’antenne porte toujours sur l’invocation initiale d’une dégradation du garde-corps par [V] [B] pour poser une antenne. Il ne s’agit dès lors pas d’un fait nouveau.

L’expulsion demandée par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH est donc fondée sur la même cause, le congé du 26/11/2004, est entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En application de l’article 122 susvisé, le demandeur ne disposait donc pas du droit d’agir.

Par conséquent, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH est irrecevable en sa demande de prononcé de l’expulsion de [V] [B] et ses conséquences.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[V] [B] sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, du fait des deux actions en expulsion initiées à tort par le propriétaire et les nombreux actes effectués, le plaçant dans un état d’anxiété et de pression depuis plus de deux ans. Il estime que l’acharnement procédural de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Il déplore ce comportement du bailleur depuis la saisine d’un conciliateur de justice en 2021, alors même que plusieurs autres locataires dénaturent l’esthétique du bâtiment.

En l’espèce, [V] [B] ne démontre pas l’existence d’un comportement du bailleur ayant dégénéré en abus de droit ou encore une intention de nuire pouvant constituer une faute. Il ne ressort pas de la procédure que le demandeur savait son action vouée à l’échec et que ses actions judiciaires et amiables sont motivées par la mauvaise foi ou la malice.

[V] [B] n’est pas en mesure de démontrer objectivement une différence de traitement entre les locataires, ou encore une réaction particulière du bailleur à la saisine du conciliateur de justice. Cela ne ressort ni des courriers produits, ni des procédures.

De ce fait, la faute de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH n’est pas démontrée.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’EPIC PARIS HABITAT-OPH, partie succombante, supportera les dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction auprès de Maître Judith FRANK, avocate au barreau de PARIS.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sera tenu à verser à [V] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH en sa demande de prononcé de l’expulsion de [V] [B] et de ses conséquences ;

DEBOUTE [V] [B] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à verser à [V] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC PARIS HABITAT-OPH aux dépens, dont distraction auprès de Maître Judith FRANK, avocate au barreau de PARIS ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 20 novembre 2025

La Greffière La Juge