TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUFFOUR (P0043)

M^e HERMAN (T0003)

C.C.C.

délivrées le :

à Mme [I]

M. [C]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/14439

N° Portalis 352J-W-B7I-C6J76

N° MINUTE : 2

Assignation du :

21 Novembre 2024

EXPERTISE

[P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

[Courriel 11]

01 40 70 91 80

06 07 01 05 01

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 07 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. UZIK (RCS de [Localité 14] 438 947 566)

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de la S.A.R.L. ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.C.I. ORA (RCS de [Localité 14] 831 586 151)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #T0003, Maître Alexandre GAUTHIER de l’A.A.R.P.I. GIDE LOYRETTE NOUEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

Susceptible d’appel

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 21 mars 2016, la société France mutualiste, aux droits de laquelle vient la S.C.I. Ora, a donné à bail commercial à la S.A.S. Uzik un local à usage de bureau référencé lot n°136 444 situé dans un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 16]. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 neuf ans à effet du 1er avril 2016 au 31 mars 2025, à destination exclusive de bureaux « pour toutes activités administratives, commerciales et industrielles », étant précisé que la S.A.S. Uzik y exerce les activités de « production multimédia et audiovisuels (sic), organisation d’évènements culturels et de communication, production de film ». Le loyer annuel en principal a été fixé à la somme de 21 870 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la S.C.I. Ora a fait signifier à la S.A.S. Uzik un congé pour le 31 mars 2025 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la S.A.S. Uzik a assigné la S.C.I. Ora devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la somme de 165 044 euros et subsidiairement d’obtenir la désignation d’un expert.

La S.C.I. Ora a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 27 janvier 2025.

L’incident a été plaidé à l’audience du 12 mai 2025 et mis en délibéré au 7 juillet 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 27 janvier 2025, la S.C.I. Ora demande à la juge de la mise en état de :

« – DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les Locaux Loués, objet du Bail, sis [Adresse 10] à [Localité 15] et les décrire,

— rechercher et fournir, en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le Bail, de la situation et de l’état des Locaux Loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction,

— déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société UZIK pour l’occupation des Locaux Loués, objets du Bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce,

— communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final,

— dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant au Tribunal les éléments de nature à permettre à celui-ci de fixer (i) l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société UZIK et (ii) l’indemnité d’occupation qui sera due à la société ORA pour l’occupation des Locaux Loués, objet du Bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à leur libération définitive,

— SURSEOIR A STATUER sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction à un montant de 165 044 € formulée par la société UZIK dans son assignation du 21 novembre 2024 et de fixation de l’indemnité d’occupation à un montant de 34 425 € HT HC formulée par la société ORA aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025 et ce, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— DIRE que dans cette attente, la société UZIK devra régler une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer contractuel indexé, conformément aux stipulations du Bail,

— DIRE que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

— RÉSERVER les dépens. »

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 3 avril 2025, la S.A.S. Uzik demande à la juge de la mise en état de :

« – DESIGNER, tous droits et moyens des parties réservés, tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :

— Se rendre sur place, à savoir au [Adresse 10] à [Adresse 13] [Localité 1]

— Visiter les lieux,

— Les décrire,

— Recueillir, compte tenu de la nature de l’activité autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

— Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles notamment comptables, fi scaux aff érents aux activités exercées sur place,

— Fournir au tribunal tous les éléments d’appréciation utiles concernant le préjudice subi par le preneur évincé du fait du refus du renouvellement,

— Fournir toutes indications et tous éléments utiles dans le cadre de l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant du refus de renouvellement,

— Donner un avis sur l’estimation de l’indemnité d’éviction due à la société UZIK, laquelle devra être déterminée par une indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires,

— JUGER que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera consignée par les parties chacune pour moitié ;

— DIRE que l’Expert commis dressera un rapport dans le délai qu’il plaira au Juge de la mise en état de fixer ;

— DIRE que l’Expert commis procèdera à sa mission, les parties dûment convoquées qui les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procèdera à la vérification des faits avancés par elle ;

— DIRE que l’Expert devra faire précéder son rapport d’un pré-rapport afi n de susciter les observations des parties,

— ORDONNER un sursis à statuer dans l’attente des mesures d’expertise judiciaire ;

— RÉSERVER les dépens, ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

En vertu de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 789 du même code, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, la signification du refus de renouvellement par la S.C.I. Ora le 30 septembre 2024 a mis fin au bail à compter du 31 mars 2025 à 24h.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, ce refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit de la S.A.S. Uzik à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, ainsi que, selon l’article L. 145-28 du même code, au droit de la locataire au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux fonde, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé soit le 1er avril 2025 et jusqu’à libération des locaux.

Le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties.

En revanche, les parties s’opposent sur les montants de ces indemnités.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par le propriétaire au locataire évincé et chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable jusqu’à son départ effectif des lieux, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la bailleresse, qui a refusé le renouvellement des baux.

En outre, en application de l’article 127-1 du code de procédure civile, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Enfin, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

CONSTATE que le congé avec refus de renouvellement signifié par la S.C.I. ORA a mis fin au bail commercial le 31 mars 2025 à 24h,

CONSTATE que ce congé avec refus de renouvellement a ouvert droit pour la S.A.S. UZIK au paiement d’une indemnité d’éviction et pour la S.C.I. ORA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025,

ORDONNE une expertise judiciaire aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

[P] [I]

[Adresse 3]

[Courriel 11]

01 40 70 91 80

06 07 01 05 01

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 16], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé,

3) déterminer, à la date du 1er avril 2025 la valeur locative du local commercial loué par la S.A.S. UZIK et de proposer une estimation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière depuis cette date,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. ORA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 septembre 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juillet 2026, sauf prorogation de délai accordée par la juge chargée du contrôle de l’expertise,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre -3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[U] [C]

[Adresse 5]

[Courriel 12]

06 70 07 13 59

01 56 89 92 70

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.S. UZIK au montant du dernier loyer contractuel, indexé conformément au contrat de bail,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état du 17 novembre 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Faite et rendue à [Localité 14] le 07 Juillet 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI