TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57LK

N° : 9

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 septembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LUBAPT, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain TILLE, avocat au barreau de PARIS – #C1661

DEFENDERESSE

La S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, prise en la personne de Maître Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS – #D0156

DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

La S.C.I Lubapt est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 3 mars 2021, elle a donné à bail commercial ce local à la société My of Road 92 pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2021 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22.800 euros hors charges et hors taxes, pour une activité « d’achat et vente de réparation de 2 roues et de trottinettes, sans odeur, ni nuisance ».

La S.C.I Lubapt a souscrit auprès de la société Gan assurances un contrat d’assurance « Copropriétaire Non Occupant » sous la référence n°141309687 à effet au 11 mars 2014, tacitement reconduit depuis.

Le 9 février 2023, un incendie est survenu dans les locaux loués.

Le 6 février 2024, la S.C.I Lubapt a accepté la somme de 88.509, 61 euros proposée par la société Gan assurances à titre d’indemnité totale et définitive pour les dommages causés par le sinistre sous réserve notamment des préjudices immatériels.

Exposant que la société My of Road 92 a cessé de s’acquitter de ses loyers à compter du mois de mars 2023, la S.C.I Lubapt a, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 juin 2024 présentée le 21 juin 2024, mis en demeure la société Gan assurances de procéder au paiement de l’indemnité relative à la perte du loyer pour un montant de 36.083, 40 euros.

En l’absence de paiement, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la S.C.I Lubapt a fait assigner la société Gan assurances devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience de plaidoiries du 31 juillet 2025, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la S.C.I Lubapt a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1104 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner la société Gan assurances à lui payer la somme provisionnelle de 43.425,60 euros au titre de la perte locative provisoirement arrêté au 30 septembre 2024,

— dire que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2024,

— condamner la société Gan assurances à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter la société Gan assurances de toutes ses demandes, fins et moyens.

En réponse, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Gan assurances a sollicité le rejet des demandes de la S.C.I Lubapt et a formé une demande reconventionnelle de condamnation de la S.C.I Lubapt au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Guillaume Anquetil conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision au titre de la perte locative

A l’appui de sa demande, la S.C.I Lubapt soutient que la société Gan assurances est tenue contractuellement, en application de l’article 6 des conditions générales, au paiement de la perte locative liée à l’incendie qui est survenu dans le local commercial qu’elle loue à la société My of Road.

Elle précise qu’à la suite de l’incendie, le local commercial a été entièrement détruit, de sorte que le bail s’est trouvé résilié en application de l’article 1722 du code civil et que la société Gan assurances lui a versé une indemnité correspondant uniquement au montant des travaux de réparation.

En réplique, la société Gan assurances fait valoir que la garantie perte locative contenue à l’article 6 des conditions générales ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, dès lors que le contrat de bail n’a pas été résilié et qu’il appartenait, en conséquence, à la société My of Road 92 de régler ses loyers.

Elle estime ainsi que la S.C.I Lubapt n’a pas été légalement privée du règlement de ses loyers comme l’exige l’article 6 des conditions générales.

Elle rappelle, par ailleurs, que les dispositions de l’article L. 122-2 du code des assurances invoquées par la demanderesse ne sont applicables qu’aux seuls dommages matériels.

Elle souligne que l’article 1760 du code civil précise qu’il appartient au locataire de régler les loyers en cas de résiliation consécutive à une faute du preneur.

Elle note enfin que l’indemnité de perte locative ne peut correspondre qu’au temps strictement nécessaire à la réalisation des travaux de reprise et que la demanderesse ne justifie pas de la date à laquelle la première partie des travaux a été achevée.

Elle conclut, en conséquence, à l’existence de contestations sérieuses.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Selon l’article 5 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la S.C.I Lubapt est garantie, si elle relève d’un événement garanti par la police d’assurance, « La perte des loyers de l’Assuré copropriétaire non occupant, c’est-à-dire le montant des loyers dont l’Assuré peut, comme copropriétaire, se trouver légalement privé pendant le temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux sinistrés et dans la limite d’une durée de deux ans à compter du jour du sinistre. »

L’article 7.1 des mêmes conditions générales précise que sont garantis en cas d’incendie « Les frais et pertes tels que définis à l’article 5, consécutifs à un événement garanti. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 23 février 2024 à la demande de la S.C.I Lubapt, que l’incendie survenu le 9 février 2023 – dont, il n’est pas contesté, que la cause est accidentelle – a totalement détruit le local commercial qui lui appartient et qui était loué à la société My of Road 92 et a causé des dégâts tels que des travaux d’un montant estimé à 73.758, 01 euros étaient nécessaires. Il apparait ainsi que le local commercial était, depuis la survenue du sinistre, devenu impropre à l’usage prévu par le bail.

Dès lors, en application de l’article 1722 du code civil, la chose louée ayant été totalement détruite par cas fortuit, le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Le bailleur se trouve donc légalement privé du montant des loyers depuis la date du sinistre.

En outre, la S.C.I Lubapt justifie que les travaux ont été commencés à la réception de l’indemnité provisoire, soit le 15 février 2024 et se sont achevés le 28 février 2025.

Ainsi, la période de perte locative réclamée par le bailleur, courant du mois de mars 2023 au 30 septembre 2024, correspond bien, conformément à l’article 5 des conditions générales, au temps nécessaire à la remise en état des locaux sinistrés, sans excéder le délai de deux ans à compter de la date du sinistre.

Dès lors, les contestations opposées par l’assureur n’apparaissent pas suffisamment sérieuses pour s’opposer à l’application du contrat, et plus précisément de l’article 5 invoqué, dont la mise en œuvre ne suppose aucune interprétation en l’espèce.

Au vu du décompte produit par la demanderesse, la perte de loyers n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 43.425,60 euros.

En conséquence, la société Gan assurances devra régler à titre provisionnel à la S.C.I Lubapt la somme de 43.425,60 euros à valoir sur la perte de loyers entre le 1er mars 2023 et le 30 septembre 2024.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présentation de la lettre de mise en demeure, soit du 21 juin 2024, sur la somme de 36.083,40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil et non de l’article L. 122-2 du code des assurances qui ne s’applique qu’aux dommages matériels résultant de l’incendie.

Sur les demandes accessoires

La société Gan assurances, qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à la S.C.I Lubapt une indemnité au titre de l’article 700 du même code qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 .000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Gan assurances à verser à la S.C.I Lubapt la somme de 43.425,60 euros à titre de provision à valoir sur la perte de loyers entre le 1er mars 2023 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur la somme de 36.083, 40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons la société Gan assurances au paiement des dépens ;

Condamnons la société Gan assurances à verser à la S.C.I Lubapt la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 16 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ