Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 11 septembre 2025, n° 25/00465

TJ Strasbourg 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient bien copropriétaires et que les charges étaient dues, en se fondant sur les documents fournis par le syndicat.
Accepté
Préjudice financier dû aux impayés
La cour a reconnu que le manquement répété des défendeurs a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, et a donc accordé une indemnité sur ce fondement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 11 sept. 2025, n° 25/00465
Numéro(s) :	25/00465
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean WEYL
Parties :	représenté par son syndicLA SARL LOGE IMMOBILIER exercant sous l' enseigne CG IMMOBILIER, Le syndicat des coproprietaires de la résidence LE BALZAC

Texte intégral

N° RG 25/00465 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NJJU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/00465 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NJJU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Le [Adresse 14] [Adresse 12]

représenté par son syndicLA SARL LOGE IMMOBILIER exercant sous l’enseigne CG IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean WEYL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [L]

Madame [H] [L] née [I]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 8]

non comparants, non représentés

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] sont copropriétaires des lots 4 (logement) et 32 (cave) dans un ensemble immobilier LA RESIDENCE LE [Localité 9] situé [Adresse 5] à [Localité 8] cadastré section LP n° [Cadastre 2] / [Cadastre 1] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est la SARL LOGE IMMOBILIER.

Par assignation délivrée le 12/12/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] RESIDENCE [Adresse 12] a fait citer Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  7 612,78 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement,

—  6 637,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

—  975,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— Les entiers frais et dépens de la procédure.

A l’audience de renvoi du 17/06/2025, la partie demanderesse a repris les termes de ses conclusions additionnelles, actualisant le montant des sommes réclamées à :

—  8 496,30 euros avec intérêts au taux légal sur une somme de 7 612,78 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, et de ses conclusions pour le surplus,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement,

—  7 520,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

—  975,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— Les entiers frais et dépens de la procédure.

Cités à étude, les défendeurs n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s’y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Enfin, selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le syndicat verse à l’appui de sa demande de paiement :

— la fiche immeuble délivré par le service du livre foncier de [Localité 13] en date du 19/07/2024 permettant d’établir la qualité de copropriétaire des défendeurs,

— le décompte de créance arrêté au 01/04/2025

— les appels de fonds et décomptes de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25/06/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 31/07/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26/06/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26/09/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16/05/2022,

— les relances et mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Par ailleurs, la demanderesse verse les lettres recommandées datées du 13/11/2024 aux termes desquelles elle dénonce à l’égard des défendeurs le plan conventionnel de redressement établi par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin, en raison du non-paiement de leurs charges courantes, ainsi que ledit plan stipulant expressément une clause de caducité.

En effet, conformément à l’article R. 732-2 du Code de la Consommation, le plan conventionnel de redressement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations, sans préjudice de l’exercice des facultés prévues aux articles L. 721-1, L. 721-4, L. 721-6, L. 721-7, L. 722-3, L. 722-4 et L. 722-6.

Les sommes dues sont entièrement exigibles et le créancier recouvre son droit de recouvrement.

Ainsi, au vu des justificatifs produits, la créance est établie dans son principe et son montant, sauf à déduire les frais d’avocat de 300 euros mis au compte des copropriétaires en date du 18/07/2024 et qui constituent des frais irrépétibles.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 220,70 euros, au titre des charges de copropriété échues impayées au 01/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le caractère répété et ancien du manquement de la défenderesse dans le paiement de ses charges, entraîne pour le syndicat un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie, au regard des démarches pré-contentieuses et contentieuses qu’il est contraint d’engager.

Ce préjudice sera compensé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA RESIDENCE [Adresse 12] situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 7 720,70 €, au titre des charges de copropriété échues impayées au 01/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA RESIDENCE [Adresse 12] situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA RESIDENCE LE [Localité 9] situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA