Du 21 mars 2025

52A

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02948 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZHK

Association PARME

C/

[X] [H]

Expéditions délivrées à :

Me [Localité 5]

FE délivrée à :

Me [Localité 5]

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Nora YOUSFI lors du délibéré

DEMANDERESSE :

Association PARME – SIRET [XXXXXXXXXX03] – [Adresse 4]

Représentée par M^e Claire MAILLET, avocat au barreau de Bordeaux loco M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 6]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale signé le 22 mars 2021, à effet du même jour, l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES, (l’Association PARME) a autorisé Monsieur [X] [H] à occuper un studio meublé n° BAS[Immatriculation 1] sis [Adresse 7], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée jusqu’à 36 mois, moyennant une redevance forfaitaire mensuelle de 354,50 €, et une somme de 37 € au titre des prestations obligatoires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2024, l’ASSOCIATION PARME a fait assigner Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1103 et suivants et 1724 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• à titre principal : constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du contrat d’occupation ayant existé entre les parties à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle a signifié et démeuré infructueux,

• à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation meublé du logement 602 conclu entre elle et Monsieur [X] [H],

en tout état de cause :

• ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux qu’il occupe au sein de la résidence et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

• ordonner en tant que de besoin, la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tels quels gardes meubles du choix du poursuivant et aux frais de Monsieur [X] [H] des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,

• condamner Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 3.115,68 € avec intérêts au taux légal au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 8 octobre 2024 (redevance du mois de septembre 2024 incluse) qu’elle se réserve d’actualiser à la date de l’audience,

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [H] à un montant égal, en application de l’article VIII, au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année, au taux en vigueur dans le foyer, soit en l’état 836,36 € (418,18 € [8] 2) par mois à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs,

• condamner Monsieur [X] [H] à payer la dite indemnité d’occupation mensuelle,

• condamner Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, elle explique que Monsieur [X] [H] s’est affranchi de son obligation de règlement de la redevance en contrepartie de l’occupation des lieux qu’elle lui a consentie. Elle ajoute que devant l’aggravation de la dette, elle a été contrainte de lui faire signifier un commandement de payé demeuré infructueux et emportant acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue au 26 novembre 2023. Elle précise que ce dernier se maintient, de surcroît, dans les lieux au-delà du terme maximum contractuel fixé au 22 mars 2024.

L’affaire a été enrôlée sous les n° 24/2948 et 25/33.

Appelés à l’audience du 21 janvier 2025, les deux dossiers ont été joints par mention au dossier, l’affaire se poursuivant sous le n° de rôle 24/2948.

A l’audience, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, Monsieur [X] [H], bien que cité en l’étude, n’a ni comparu ni été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur l’acquisition des effets de la clause resolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, «toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat… Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur. Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles. En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais. Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

○ cessation totale d’activité de l’établissement ;

○ cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré».

L’article R.633-3 du même code dispose que «II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)».

Selon les dispositions de l’article VI – Obligations du résident : «le résident est tenu des obligations principales suivantes : 1 – payer la redevance aux termes convenus».

L’article VIII – Clause résolutoire et clause pénale énonce que «le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un courrier recommandé demeuré infructueux sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : dans les cas suivants :

— à défaut de paiement de trois termes consécutifs de redevance forfaitaire ou en cas de paiement partiel, une somme égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement reste due … Une fois acquis à PARME le bénéfice de la clause résolutoire, le résident devra libérer immédiatement les lieux ; s’il s’y refuse, PARME devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du contrat d’occupation par la juridiction compétente».

En l’espèce, il s’évince des pièces versées aux débats, que par acte de commissaire de justice, l’ASSOCIATION PARME a fait délivrer le 26 octobre 2023 à Monsieur [X] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, la dette locative visée représentant plus de trois termes consécutifs de la redevance forfaitaire.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Monsieur [X] [H] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai de 6 semaines qui lui a été laissé par l’ASSOCIATION PARME dans l’acte de commissaire de justice. Aussi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 décembre 2023.

Dès lors la résiliation du bail à effet du 8 décembre 2023 et l’expulsion de Monsieur [X] [H] seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminant.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Monsieur [X] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

L’ASSOCIATION PARME demande que le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [H] soit fixée à un montant égal au double de la redevance mensuelle révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer, soit 2 [8] 418,18 € par mois à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux par la remise des clefs.

L’article VIII – Clause résolutoire et clause pénale prévoit que «si le résident déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il s’engage à verser par jour de retard une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois la redevance quotidienne, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager partie du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice du droit du bailleur».

Toutefois, l’article 1231-5 du code civil énonce que «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire».

L’indemnité de résiliation prévue par le contrat qui sanctionne la défaillance du résident, qualifiée par ailleurs de clause pénale, sera, en application de l’article 1231-5 du code civil, réduite au montant de la redevance et des prestations obligatoires, telles qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement. Accorder à l’ASSOCIATION PARME le bénéfice d’une telle clause pénale conduirait, compte tenu du préjudice qu’elle subit réellement, à sa rémunération excessive et une pénalisation non moins excessive du résident compte tenu de la précarité de sa situation.

Sur la demande en paiement de la redevance :

L’article VI – Obligations du résident prévoit que «le résident est tenu des obligations suivantes : 1 – payer la redevance forfaitaire aux termes convenus».

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [X] [H] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance et des prestations obligatoires.

Il résulte en l’espèce du contrat d’occupation et du décompte versés aux débats par l’ASSOCIATION PARME, qu’il est dû la somme de 4.788,40 € au titre des redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que Monsieur [X] [H] a procédé au paiement de ces sommes.

Aussi, en l’absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, Monsieur [X] [H] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [X] [H] sera, en outre, condamné aux indemnités d’occupation dues à compter du 11 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [X] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Succombant, il sera condamné à payer à l’ASSOCIATION PARME une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE à la date du 7 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale conclu le 22 mars 2021 entre l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES et Monsieur [X] [H] concernant le studio meublé n° BAS[Immatriculation 1] sis [Adresse 7] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à quitter les lieux loués, le studio meublé n° BAS[Immatriculation 1] sis [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 8 décembre 2023, date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires selon les conditions contractuelles augmentées de la provision sur charges (418,18 € par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES la somme de 4.788,40 € au titre des redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du du 11 janvier 2025 jusqu’à libération complète des lieux ;

DEBOUTE l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE