TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à: M^e Yann DELOFFRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G67

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yann DELOFFRE, avocat au barreau de SENLIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G67

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la SCI COLISEE RESIDENTIEL a donné en location à Monsieur [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], bât1, esc1, ét4, porteD outre une cave n° 8027 et 2 parkings 9019 et [Adresse 2] 75016 PARIS, pour un loyer de 2445,54 euros par mois.

Monsieur [O] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI COLISEE RESIDENTIEL lui a fait délivrer un commandement de payer le 19 novembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 22534,34 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SCI COLISEE RESIDENTIEL a fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail acquise au 19 janvier 2025,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [O] des lieux loués ainsi que celle de tous éventuels occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

▸ condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 11624,31 euros arrêtée au 3 février 2025 sous réserve d’actualisation et une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des provisions pour charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

▸ condamner Monsieur [O] à lui verser une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement et les frais d’expulsion.

La dénonciation au préfet est intervenue le 20 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée au 12 septembre 2025.

Lors des débats, la SCI COLISEE RESIDENTIEL par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12104,86 euros.

En défense, Monsieur [O] a fait valoir par la voix de son conseil sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement, affirmant percevoir une somme importante dans le cadre de son activité professionnelle courant septembre 2025, laquelle pourrait être affectée au paiement de la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 20 février 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI COLISEE RESIDENTIEL justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 février 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 19 novembre 2024 et ce malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [O], locataire d’un logement situé [Adresse 7], ét4, porteD outre une cave n° 8027 et 2 parkings 9019 et [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 5] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 janvier 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [O] restait devoir la somme de 12104,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 septembre 2025.

Monsieur [O], qui ne conteste pas le montant de la dette locative à l’audience, sera condamné à régler cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au regard de l’augmentation de la dette depuis la délivrance de l’assignation et du caractère récent du bail, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] étant donc occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [O] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [O] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet mais pas les frais d’expulsion.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 20 janvier 2025, du bail consenti par la SCI COLISEE RESIDENTIEL à Monsieur [O] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], bât1, esc1, ét4, porteD outre une cave n° 8027 et 2 parkings 9019 et 9020, 75016 PARIS ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI COLISEE RESIDENTIEL pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [O] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL la somme de 12104,86 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [O] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet mais pas les frais d’expulsion.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.