TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serena ASSERAF

Madame [L] [P] épouse [O]

Me [H] [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05766 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ERQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic la société LAMY NEXITY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489

DÉFENDERESSES

Madame [L] [P] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [N] [M] [A] [O] [P]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Cindy SAMAMA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05766 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ERQ

EXPOSE DU LITIGE

À ce jour Mme [L] [O] née [P] est usufruitière et Mme [N] [O] [P] est nu propriétaire du lot 22 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Par jugement du 3 juin 2021 du tribunal judiciaire de Paris, Mme [N] [R], Mme [L] [O] née [P] et M. [C] [B] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 3729,88 euros représentant les charges de copropriété impayées au 19 octobre 2020, 4ème trimestre 2020 inclus, 52 euros au titre des frais de recouvrement, 600 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 20 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Paris, ils ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2181,95 euros au titre des charges courantes dues au 13 avril 2023, déduction faite des paiements réalisés à cette date, 4ème appel de provision 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 4829,92 euros au titre des charges de travaux, dues au 13 avril 2023, déduction faite des paiements réalisés à cette date, appel remplacement colonnes sur cour et courette du 4 mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 150 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [C] [B] est par la suite décédé.

Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société LAMY NEXITY, a assigné Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  4982,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème appel de provisions de charges 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 avril 2025, a été renvoyée à la demande des défenderesses à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [N] [O] [P], représentée par son conseil, reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement sur une période de 12 mois. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts, soutenant être de bonne foi.

Mme [L] [O] née [P], assignée à personne, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 4 juillet 2023 au 25 septembre 2025, jugements des 3 juin 2021 et 20 juillet 2023, procès verbaux d’assemblée générale des 4 mai 2022, 18 avril 2023, 7 mars 2024, appels de fonds, règlement de copropriété ), la créance de ce dernier est établie à hauteur de 4462,88 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement (520 euros) qui n’en relèvent pas. Mme [N] [O] [P] a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience.

Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] seront en conséquence solidairement condamnées à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 520 euros se décomposant comme suit : 52 euros au titre de la mise en demeure du 7 mars 2024, 180 euros au titre de la mise en demeure par avocat du 12 septembre 2024, 288 euros au titre de la constitution du dossier pour l’avocat.

Si la facture de la mise en demeure du 12 septembre 2024 est produite, la mise en demeure elle-même n’est pas versée aux débats de sorte qu’il n’est pas justifié de son envoi, la seule mise en demeure par avocat produite étant datée du 14 mars 2024. La mise en demeure du 7 mars 2024 par le syndic n’est pas davantage produite. Ces frais seront en conséquence écartés. En outre, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire une facture du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Les frais de « constitution dossier avocat » seront dès lors également rejetés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] présentent de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il s’agit en outre de la troisième procédure en paiement de charges. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de l’accord entre Mme [N] [O] [P] et le syndicat des copropriétaires sur ce point, il y a lieu d’accorder à Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

-4462,88 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés, 4ème appel de provisions de charges et travaux 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024,

-500 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUTORISE Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] à s’acquitter des sommes dues en 12 versements mensuels de 413 euros au minimum, payables le douzième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [O] [P] et Mme [L] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05766 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ERQ