TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [H]

Monsieur [Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IVW

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [L],

[Adresse 1] -ETATS UNIS D AMERIQUE

représenté par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [F] [H],

[Adresse 2] MANDAT SPECIAL de M. [Y] [K] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [K],

Madataire Spécial de Mme [F] [H] – [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IVW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 1986 à effet au 1er mars 1986, M. [A] [L], aux droits duquel est venu M. [B] [L], a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], 7ème étage, bâtiment D comprenant également un emplacement de parking moyennant le versement d’un loyer actuel de 654.44 euros outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 531,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [H] le 7 juin 2024.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, Mme [F] [H] a été placée sous sauvegarde de justice et M. [Y] [K] a été désigné en qualité de mandataire spécial, notamment pour l’assister dans toute procédure judiciaire.

Par assignation du 18 octobre 2024, M. [B] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [H] sous astreinte de 50 euros par jour, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation, le cas échéant solidairement avec M. [Y] [K], au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 538,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, M. [B] [L] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que Mme [F] [H] a repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ainsi, le montant de la dette est stable. Il ne forme cependant aucune demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [F] [H] et M. [Y] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [B] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3531,06 euros visant ces dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, cette dernière n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte produit par la bailleresse, actualisé au 10 février 2025, que Mme [F] [H] a repris le paiement du loyer courant puisqu’elle a fait un versement de 724.44 euros le 05 février 2025.

Néanmoins, elle ne comparaît pas le jour de l’audience et ne forme donc, par définition, aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du requérant.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être ordonné à Mme [F] [H], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [F] [H] à quitter les lieux et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La résiliation du bail étant intervenue le 6 août 2024, Mme [F] [H] sera condamnée, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés à M. [B] [L] ou à son mandataire, à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle, augmenté des charges.

Le décompte actualisé au 10 février 2025 produit par le requérant démontre que Mme [F] [H] lui devait toujours, à cette date, la somme de 6 538.78 euros, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément à la demande.

La solidarité avec M. [Y] [K] ne sera pas retenue, conformément à l’article 1310 du code civil selon lequel celle-ci peut être légale ou conventionnelle et ne se présume pas et la demande à l’égard de celui-ci sera rejtée, rien ne justifiant sa condamnation au titre de cette dette locative.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [H], partie perdante, sera condamnée seule aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [B] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il soit fait exception à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 1986 entre M. [A] [L], aux droits duquel est venu M. [B] [L], d’une part, et Mme [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], 7ème étage, bâtiment D et un emplacement de parking est résilié depuis le 6 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [H] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [F] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], 7ème étage, bâtiment D et un emplacement de parking ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE les demandes de condamnation pécuniaire formées par M. [B] [L] en ce qu’elles sont formées à l’encontre de M. [Y] [K],

CONDAMNE Mme [F] [H] seule au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 6 août 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [F] [H] seule à payer à M. [B] [L] la somme de 6 538,78 euros (six mille cinq cent trente-huit euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 10 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Mme [F] [H] seule à payer à M. [B] [L] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [H], représentée par M. [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 et celui de l’assignation du 18 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge