N° RG 23/08457 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIMX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

50F

N° RG 23/08457

N° Portalis DBX6-W-B7H-YIMX

AFFAIRE :

[L] [V]

[BU] [U] épouse [V]

C/

SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG],

[X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME

[M] [GT] épouse [B]

[P] [GT]

[JP] [GT] épouse [S]

[C] [GT]

[Y] [GT]

SARL VESTALIA IMMO

N° RG 23/08457 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIMX

Grosse Délivrée

le :

à

M^e David DUMONTET

SELARL GREGORY BELLOCQ

SELARL [FV] SAMMARCELLI MOUSSEAU

SELARL [Localité 25] RAFFY MICHEL PUYBARAUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, délibéré prorogé au 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [L] [V]

né le 27 Juin 1974 à [Localité 20] (GIRONDE)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [BU] [U] épouse [V]

née le 08 Avril 1984 à [Localité 21] (SEINE-[Localité 28])

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [M] [GT] épouse [B]

née le 10 Juillet 1960 à [Localité 20] (GIRONDE)

[Adresse 14]

[Localité 15]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Laurent BENETEAU de la SCP BENETEAU, avocat au barreau de LA CHARENTE (avocat plaidant)

Monsieur [P] [GT]

né le 09 Juillet 1979 à [Localité 27] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 18]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Laurent BENETEAU de la SCP BENETEAU, avocat au barreau de LA CHARENTE (avocat plaidant)

Madame [JP] [GT] épouse [S]

née le 19 Janvier 1981 à [Localité 27] (GIRONDE)

[Adresse 12]

[Localité 13]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Laurent BENETEAU de la SCP BENETEAU, avocat au barreau de LA CHARENTE (avocat plaidant)

Monsieur [C] [GT]

né le 06 Février 1984 à [Localité 29] ([Localité 22]-ET-[Localité 24])

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Laurent BENETEAU de la SCP BENETEAU, avocat au barreau de LA CHARENTE (avocat plaidant)

Monsieur [Y] [GT]

né le 10 Mai 1987 à [Localité 19] (MAINE-ET-[Localité 24])

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Laurent BENETEAU de la SCP BENETEAU, avocat au barreau de LA CHARENTE (avocat plaidant)

agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’ayants droit de Madame [HT] [WB] veuve [GT], décédée

SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG], [X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL VESTALIA IMMO

[Adresse 17]

[Adresse 23]

[Localité 10]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 17 mars 2021 par Maître [F] [YA], notaire à [Localité 20], avec la participation notamment de Maître [LN] [SG], notaire à [Localité 20], Monsieur [L] [V] et Madame [BU] [UE] épouse [V] ont acquis de Madame [HT] [WB] veuve [GT], Madame [M] [GT] épouse [B], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [GT] épouse [S], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT] les lots 2, 3 et 5, ce dernier constitué d’un appartement au 1er étage comprenant des combles aménageables au 2e étage accessibles par l’escalier, d’un immeuble en copropriété à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 20], cadastré section EW n°[Cadastre 2], moyennant le versement d’un prix de 950 000 euros.

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Les lots de copropriété 1 et 4 appartiennent à la famille [K].

A la suite de la réalisation de travaux par les époux [V], les consorts [K], invoquant notamment l’existence d’un règlement de copropriété du 30 septembre 1987, non publié mais régulièrement signé par les consorts [GT], qui supposait l’attribution aux consorts [K] du tiers de la surface des combles, les ont fait assigner en référé par acte du 26 novembre 2021 aux fins notamment de voir arrêter le chantier sous astreinte et ordonner une expertise judiciaire. Par acte délivré les 08 et 16 mars 2022, les époux [V] ont fait assigner les consorts [GT] aux fins notamment de leur voir déclarer communes les opérations d’expertise, uniquement quant aux chefs de mission à inclure comme résultant de l’appropriation des combles par les consorts [K].

Par ordonnance du 26 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX a rejeté la demande d’interruption des travaux par application de l’article 835 du code de procédure civile, en raison de leur achèvement, et a ordonné une expertise afin notamment de déterminer la nature des travaux effectués par les époux [V], leur état d’avancement et les éléments d’ouvrage sur lesquels ils portent. Ces opérations ont été déclarées communes et opposables à Maître [LN] [SG], par ordonnance de référé du 13 février 2023, à la demande des consorts [GT].

Par acte délivré les 19, 21, 25 et 26 septembre 2023, les époux [V] ont fait assigner Madame [HT] [WB] veuve [GT], Madame [M] [GT] épouse [B], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [GT] épouse [S], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT], sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et la SARL VESTALIA IMMO, syndic de copropriété, sur celui de l’article 1240 du code civil, en remboursement partiel du prix de vente et en indemnisation.

Madame [HT] [WB] veuve [GT] est décédée le 10 juillet 2023, laissant pour lui succéder Madame [M] [B], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [S], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT].

Les époux [V] n’ont pas répondu à la proposition de médiation judiciaire présentée par le juge de la mise en état, acceptée par les consorts [GT] et la SARL VESTALIA IMMO.

Le 1er octobre 2024, les époux [V] ont fait appeler à la cause le notaire en participation, la SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG], [X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME, aux fins de condamnation in solidum avec la société VESTALIA IMMO à indemnisation.

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Par conclusions incidentes notifiées le 27 septembre 2024, les consorts [GT] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en diminution du prix de vente. L’examen de celle-ci a été renvoyé à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, par application de l’article 789 alinéa 2 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 avril 2025, les époux [V] demandent de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— dire et juger recevables les époux [V] en leur action en réduction de prix, telle que dirigée à l’encontre des consorts [GT],

— condamner solidairement les vendeurs, le syndic et le notaire en participation au paiement de la somme de 134 045,00 € en diminution du prix de vente,

— les condamner sous la même solidarité à indemniser les consorts [V] du montant des charges de copropriété, du coût de l’assurance, des taxes foncières et de la perte de jouissance liée aux surfaces perdues dans la limite de la prescription quinquennale,

— en tant que de besoin, désigner tel expert qu’il plaira, avec mission habituelle en pareille matière, et notamment :

— visiter les lieux ;

— déterminer la superficie dont les consorts [V] se trouvent indûment privés ;

— déterminer si cette superficie est supérieure au 1/20 èmes de la surface vendue ;

— chiffrer le montant de la moins-value de la propriété des époux [V], tel qu’il résulte de la signature par les consorts [GT] du règlement de copropriété du 30 septembre 1987 et déterminer, en considération du cours de l’immobilier à la date du 17 mars 2021, la portion du prix qui doit leur être restituée ;

— chiffrer la perte de jouissance qui est résulté des surfaces perdues au regard de leur valeur locative ;

— chiffrer le quantum des charges de copropriété, assurances et taxes foncières qui auraient été réglées à tort par les concluants s’ils perdaient la jouissance de cette partie des combles ;

— dans l’hypothèse d’une expertise, condamner in solidum les consorts [GT], la société VESTALIA IMMO et le notaire à verser aux consorts [V] une provision de 50 000 € à valoir sur l’indemnisation de leur entier préjudice ;

— en tout état de cause, condamner in solidum les consorts [GT], la société VESTALIA IMMO et le notaire aux entiers dépens et à verser aux époux [V] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 avril 2025, Madame [M] [GT] épouse [B], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [GT] épouse [S], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT] concluent ainsi :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— juger les époux [V] irrecevables en leur demande,

— à titre subsidiaire, débouter les époux [V] de toutes leurs demandes à l’encontre des consorts [GT],

— condamner le notaire à garantir et relever indemnes les consorts [GT] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— débouter le notaire de ses demandes à l’encontre des consorts [GT],

— condamner les époux [V] ou toute partie succombant à payer aux consorts [GT] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, la société VESTALIA IMMO demande de :

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société VESTALIA IMMO ;

— condamner solidairement les époux [V] ou toute partie succombante, à payer à la société VESTALIA IMMO une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 avril 2025, la SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG], [X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME, conclut ainsi :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— rejeter les demandes dirigées à son encontre,

— “le cas échéant”, condamner Madame [M] [GT], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [GT], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT] à garantir et relever indemne la SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG], [X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner Monsieur et Madame [V] ou toute autre partie succombant à lui payer une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 février 2025.

MOTIFS

En application des articles 16 et 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture sera révoquée, à la demande de l’ensemble des parties et afin de permettre un débat complet dans le respect de la contradiction. Les parties ayant indiqué à l’audience de plaidoirie ne pas entendre notifier de nouvelles conclusions, l’instruction sera clôturée à cette date.

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Sur la recevabilité de la demande en diminution de prix formée contre les vendeurs

Aux époux [V], qui fondent leur demande en diminution du prix de vente sur les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les consorts [GT] et le notaire – qui lui-même ne conclut pas à l’irrecevabilité de la demande à son encontre – opposent la prescription de leur action aux motifs que l’assignation en référé qui leur a été délivrée le 16 mars 2022 ne peut, par application des articles 2243 du code civil et 528-1 du code de procédure civile, avoir interrompu le délai d’un an prévu par ces dispositions pour intenter une telle action, leur demande portant sur l’appropriation des combles par les consorts [K] ayant été rejetée par le juge des référés, dont l’ordonnance est définitive à défaut d’avoir été signifiée dans les deux ans de son prononcé.

Aux termes de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

L’action en diminution du prix formée par les époux [V] devait donc être intentée dans le délai d’un an à compter du 17 mars 2021, date de l’acte de vente litigieux, sauf interruption de ce délai.

En application des articles 2241, 2242 et 2243 du code civil, le délai d’un an prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager l’action en diminution du prix de vente est valablement interrompu par une assignation en référé expertise (3e Civ., 12 novembre 2015, pourvoi n°14-18.390, Bull. 2015, III, n°112) jusqu’au prononcé de l’ordonnance, à moins, notamment, que la demande soit définitivement rejetée par le juge des référés.

En l’espèce, sur assignation délivrée par les époux [V] aux consorts [GT] les 08 et 16 mars 2022, soit dans le délai d’un an précité, le juge des référés a, par ordonnance du 26 septembre 2022, rejeté la demande des acquéreurs tendant à voir juger que les opérations d’expertise porteraient sur l’utilisation des combles de l’immeuble, l’éventuelle moins-value du lot n° 5 acquis par les époux [V] et leur éventuel préjudice de jouissance à ce titre.

Cette ordonnance n’ayant toutefois jamais été signifiée, elle n’avait, tel qu’il résulte de l’article 528-1 du code de procédure civile, pas acquis de caractère définitif en septembre 2023, où les époux [V] ont fait assigner les consorts [GT] en diminution du prix de vente.

L’assignation en référé du 16 mars 2022 ayant ainsi valablement interrompu le délai annal de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 jusqu’au 26 septembre 2022, date de l’ordonnance de référé, même non signifiée (2e Civ., 18 septembre 2003, pourvoi n°01-17.584, Bull., II, n° 282 ; Com., 03 juillet 2012, pourvoi n°11-22.429, Bull. 2012, IV, n°144), à partir de laquelle ce délai a de nouveau couru par application de l’article 2231 du code civil, le délai d’action prévu à l’article 46 susvisé n’était, tel qu’il résulte des articles 2228 et 2229 du code civil (2e Civ., 07 avril 2016, pourvoi n°15-12.960, Bull. 2016, II, n°97 ; 1re Civ., 12 décembre 2018, pourvoi n°17-25.697), pas expiré lors de la signification de l’assignation au fond à Madame [JP] [GT], Monsieur [Y] [GT], Madame [M] [GT] et Madame [HT] [WB], aux droits de laquelle viennent l’ensemble des consorts [GT], défendeurs, les 19, 21, 25 septembre 2023.

Par suite, la demande en diminution de prix formée contre les vendeurs est recevable.

Sur le fond

Les époux [V] font valoir que seul le règlement de copropriété du 28 mars 1968 a été publié au service de la publicité foncière et porté à leur connaissance dans l’acte de vente litigieux, à l’exclusion du règlement de copropriété du 30 septembre 1987 et du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 1988 ayant validé ce règlement, tous deux pourtant avalisés par les consorts [GT], de sorte qu’en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, seul le règlement de copropriété de 1968, selon lequel les combles sont une partie privative attachée au lot n°5, leur est opposable. Ils soutiennent que, les consorts [K] s’étant néanmoins appropriés une partie des combles, tel qu’il ressort suffisamment d’un procès-verbal de constat du 26 novembre 2021, en application du règlement de copropriété du 30 septembre 1987 qui créait un lot n° 6 consistant en des combles aménageables situés au 2e étage de l’immeuble accessibles par une trappe depuis l’appartement désigné lot n°4, les acquéreurs se voient privés des 94/1000èmes de l’immeuble, ainsi affectés aux consorts [K] par le règlement de copropriété du 30 septembre 1987, de sorte que la surface qui leur a été vendue le 17 mars 2021 est amputée de plus du 20e et qu’ils sont en conséquence fondés à solliciter une diminution du prix de vente à concurrence de la surface perdue, par application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils reprochent au syndic d’avoir volontairement dissimulé l’existence du règlement de copropriété du 30 septembre 1987, tant au notaire instrumentaire qu’à eux-mêmes, et sollicitent en conséquence sa condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils se prévalent des mêmes dispositions légales à l’égard du notaire, auquel ils reprochent, d’une part, de n’avoir pas interrogé les vendeurs sur la situation réelle de l’immeuble au vu des informations apportées par le syndic dans le cadre de la préparation de l’acte authentique et de la publication du procès-verbal du 13 avril 1988 par l’étude du notaire elle-même, d’autre part, de n’avoir pas, en cas de doute, rendu opposable à l’acquéreur le règlement de copropriété du 30 septembre 1987 conformément à l’article 4 du décret du 17 mars 1967.

Les consorts [GT] répliquent qu’il ne résulte nullement du règlement de copropriété du 28 mars 1968 que les combles de l’immeuble, parties communes, auraient été affectés au lot n°5, que par ailleurs le règlement de copropriété du 30 septembre 1987 a été porté à la connaissance, tant des acquéreurs que de l’agence immobilière et du notaire en participation en novembre 2020, que, dès lors, l’affectation erronée de l’intégralité des combles au lot n°5 par le notaire instrumentaire ne pourrait être reprochée qu’à ce dernier, et non aux vendeurs eux-mêmes, et qu’en tout état de cause le préjudice allégué par les demandeurs n’est pas démontré.

La société VESTALIA IMMO soutient quant à elle que, interrogée par le notaire instrumentaire au sujet de la vente projetée, elle a relayé auprès de lui son interrogation quant au sort des combles constituant les lots n°6 et 7 issus du règlement de copropriété du 30 septembre 1987, communiqué par elle-même au notaire dans le même temps, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

La SCP [SF] [G], [CZ] [SG], [L] GAUTHIER, [DX] [H], [O] [GU], [N] [I], [CM] [ZX], [YG] [A], [YG] [Z], [W] [J], [CA] [D], [T] [G], [JR] [AD], [LM] [PJ], [LN] [SG], [X] [G] et [R] [XY], NOTAIRES DU JEU DE PAUME, qui rappelle n’avoir pas été le notaire instrumentaire de l’acte de vente litigieux, soutient n’avoir nullement manqué à ses obligations dès lors qu’elle a procédé aux vérifications nécessaires pour identifier le règlement de copropriété applicable à l’immeuble, lequel ne pouvait être que celui en date du 28 mars 1968 comme étant le seul ayant donné lieu à publication, qu’il résulte de cet acte que les combles ne sont pas des parties communes mais l’accessoire du lot n°5, tel qu’également retenu par le notaire instrumentaire lui-même, qu’il ne pouvait être remis en cause par un procès-verbal d’assemblée générale, qui ne lui a jamais été adressé et dont la publication montre qu’il n’a pas créé de nouveaux lots, alors que par ailleurs l’extrait cadastral levé par elle montre que seuls cinq lots composaient l’immeuble à la date de la vente. Elle ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré par les acquéreurs, en l’absence de preuve de la prétendue appropriation par les consorts [K], non attraits à la cause et à l’égard desquels aucune démarche n’a été faite alors que le règlement de copropriété de 1987 qu’ils revendiquent est inopposable. Elle fait enfin valoir qu’aucun lien de causalité avec l’intervention du notaire n’est démontré, celui-ci ne pouvant être déclaré responsable de l’application d’un règlement de copropriété non publié ou d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires non communiqué par les vendeurs, sur lesquels pesait une obligation d’information.

Aux termes de l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

L’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

En l’espèce, seul le règlement de copropriété avec état descriptif de division du 28 mars 1968 a été publié au fichier immobilier et a été mentionné, en page 7, à l’acte de vente du 17 mars 2021.

“L’état descriptif de division et règlement de copropriété” établi le 30 septembre 1987 par Monsieur [PI] [E], géomètre-expert à [Localité 26], et versé aux débats, qui mentionne notamment la création de lots de copropriété n° 6 et 7 constitués chacun de combles aménageables, n’a donné lieu à aucune publication, et aucune mention n’en est faite dans l’acte de vente litigieux.

Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 13 avril 1988, selon lequel une partie des combles, qualifiées de parties communes, est réservée à la jouissance exclusive du propriétaire du lot n°5, autorisé à établir un escalier pour y accéder, et l’autre partie, à celle du propriétaire du lot n°4, également autorisé à établir un escalier pour y accéder, a donné lieu, le 13 novembre 1992, à “dépôt de pièces contenant autorisation d’établir un escalier pour accéder aux combles” auprès des services de la publicité foncière de [Localité 20] 2. Il n’est pas démontré qu’il aurait été suivi d’un état descriptif de division modificatif en la forme authentique régulièrement publié, conformément à l’article 4 du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955, et aucun renvoi n’y est fait à l’acte de vente du 17 mars 2021.

Ainsi, si les consorts [K] se sont prévalus de l’acte intitulé “état descriptif de division et règlement de copropriété” établi le 30 septembre 1987 par Monsieur [PI] [E], géomètre-expert à [Localité 26], au terme de leur assignation en référé délivrée le 21 novembre 2021 aux époux [V], versée aux débats, force est toutefois de constater qu’en l’état des pièces produites dans le seul cadre de la présente instance, à laquelle les consorts [K] ne sont pas parties, l’opposabilité d’un règlement de copropriété du 30 septembre 1987, dont rien ne montre qu’il aurait été adopté par les copropriétaires et dont l’ordonnance de référé du 26 septembre 2022 révèle qu’il en existerait une seconde version intégrant les nouveaux lots n°6 et 7 aux lots privatifs déjà existants, n’est pas justifiée et qu’il n’est ainsi pas démontré que les époux [V] seraient effectivement privés, par l’effet d’un tel règlement de copropriété, d’une partie de la surface du bien vendu par les consorts [GT].

Par suite, en application des articles 9 du code de procédure civile et 46 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de diminution du prix formée contre les vendeurs sera rejetée. En l’absence de tout autre fondement à l’appui de leur demande de dommages et intérêts formée contre eux, les demandeurs seront également déboutés de ce chef.

A défaut de démontrer l’existence d’un préjudice, lié à la perte de surface du bien vendu, en lien une faute du syndic et du notaire, les époux [V] seront également déboutés de leurs demandes à l’égard de ces derniers, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1240 du code civil.

L’existence d’une perte de surface n’étant pas rapportée, la demande subsidiaire d’expertise destinée à la quantifier sera rejetée.

Les époux [V], partie perdante, supporteront les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Il sera rappelé aux parties que leur différend, y compris dans sa dimension intégrant les consorts [K], peut donner lieu à la recherche d’une solution amiable par l’un des modes prévus aux articles 1528 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture ;

ORDONNE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries ;

DÉCLARE la demande en diminution de prix formée contre Madame [M] [GT] épouse [B], Monsieur [P] [GT], Madame [JP] [GT] épouse [S], Monsieur [C] [GT] et Monsieur [Y] [GT] recevable ;

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [L] [V] et Madame [BU] [UE] épouse [V] ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] et Madame [BU] [UE] épouse [V] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT