Minute n° 2025/315

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/00759

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JNCN

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [C]

né le 11 Septembre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [X] [U] épouse [C]

née le 11 Septembre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

et

S.A.S. CLEAR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C205

DEFENDERESSE :

S.A.S.U MY PROPERTIES, prise en la personne de son représentant légal, M. [N] [K], président, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bylitis MARTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par M^e Victoria LE BOZEC, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B208

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 19 février 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte du 24 août 2021, M. et Mme [C] ont conclu, par l’intermédiaire de la société CLEAR IMMO, un compromis portant sur la vente à la SASU MY PROPERTIES de deux parcelles à bâtir situées [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le prix de 160.000 € auquel s’ajoutait, à la charge du vendeur une commission de négociation de 9.000 € au bénéfice de l’agence immobilière.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2021 par devant Me [R] [G], notaire associé à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 20 janvier 2022, il a été fait sommation à la SASU MY PROPERTIES de régulariser l’acte authentique en l’étude du notaire le 25 janvier 2022.

La SASU MY PROPERTIES n’ayant pas déféré, le notaire a dressé un procès verbal de carence le 25 janvier 2022.

M. et Mme [C] ainsi que la SAS CLEAR IMMO ont fait assigner la SASU MY PROPERTIES aux fins d’obtenir, pour les premiers, au visa du contrat, le paiement de la clause pénale prévue au compromis ainsi que de divers frais, pour la seconde, au visa de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts équivalents à la commission de négociation non perçue.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 mars 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 5 avril 2022, Monsieur [D] [C], Mme [X] [U] épouse [C] et la SAS CLEAR IMMO ont constitué avocat et assigné la SASU MY PROPERTIES devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SASU MY PROPERTIES a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 13 avril 2022 puis a changé de conseil par acte notifié le 28 février 2024.

Par ordonnance du 10 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SASU MY PROPERTIES et rejeté sa demande de disjonction.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Monsieur [D] [C], Mme [X] [U] épouse [C] et la SAS CLEAR IMMO demandent au tribunal au visa des articles 1231-1 et suivants, 1231-5 et 1240 du code civil, de :

— DECLARER recevables et bien fondés Monsieur [D] [C], Madame [X] [U] épouse [C] et la SAS CLEAR IMMO en l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions ;

— DEBOUTER la S.A.S.U MY PROPERTIES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Par conséquent, sur les demandes des Consorts [C] :

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 16.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le cadre du compromis de vente régularisé le 24 août 2021 ;

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 300 € à titre de remboursement des frais du compromis de vente ;

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 125 € à titre de remboursement des frais du procès-verbal de carence ;

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Sur la demande de la SAS CLEAR IMMO :

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à la SAS CLEAR IMMO la somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la commission de négociation non perçue ;

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES à verser à la SAS CLEAR IMMO la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la S.A.S.U MY PROPERTIES aux entiers frais et dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, qui est de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [D] [C], Mme [X] [U] épouse [C] et la SAS CLEAR IMMO font valoir :

— que le compromis de vente signé par les parties prévoit une stipulation de pénalité et prévoit que les vendeurs pourront engager la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté avec les conséquences financières attachées, notamment la mise en œuvre de la clause pénale ; qu’il est en outre prévu au compromis qu’en cas de non-réalisation de la vente, le coût des formalités préalables et les honoraires liés au travail de rédaction du compromis seraient supportés par celui à l’origine de la non-réitération ; que la SASU MY PROPERTIES étant la seule responsable de la réitération de la vente par acte authentique, les consorts [C] sont légitimes à lui demander le paiement de la clause pénale et des frais qu’ils ont assumés ;

— sur la demande de la SAS CLEAR IMMO, que le compromis de vente prévoit une commission de négociation d’un montant de 9000 euros au profit de cette dernière ; que la perte de ces honoraires résulte des manquements de la SASU MY PROPERTIES qui n’a pas réitéré la vente par acte authentique, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter de cette somme à cette dernière sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— en réponse aux arguments adverses sur la nullité du compromis, qu’il résulte du compromis de vente dans le paragraphe « DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME » que deux notes de renseignements d’urbanisme datées du 17 août 2021 ont été jointes au compromis dont l’information concernant le périmètre de vestige archéologique dans lequel se situe le bien ; que le compromis précise en outre que l’immeuble est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique, l’acquéreur étant informé que le Préfet peut demander l’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive imposant la conservation de tout ou partie du site ; que la défenderesse ne démontre nullement ses allégations selon lesquelles un permis de construire avait d’ores et déjà été accordé antérieurement et qu’aucun diagnostic archéologique ne serait imposé ; qu’en outre, la défenderesse a renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ; qu’enfin, la caractère archéologique du site ne peut être analysé comme une nuisance réelle et sérieuse justifiant la nullité du compromis de vente puisque cela n’empêche pas l’obtention d’un permis de construire ;

— s’agissant des arguments relatifs à la caducité du compromis pour non-réalisation des conditions suspensives et plus précisément de la condition suspensive relative à l’absence de servitudes, charges ou vices pouvant gréver l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner, qu’il a été démontré que le compromis prévoyait que le Préfet pouvait demander l’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive ainsi que des conséquences éventuelles ; qu’en tout état de cause, la réalisation d’un tel diagnostic ne constitue pas une charge, une servitude ou un vice ;

— quant à la caducité pour défaut d’action en justice dans les 6 mois, que la défenderesse ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude ; que cette caducité n’affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non-réitération ;

— en réponse aux arguments adverses sur la demande de la société CLEAR IMMO, que le fait que le compromis de vente ne mette pas le paiement de la rémunération à la charge de l’acquéreur est inopérant puisque c’est bien la défaillance de l’acquéreur qui a causé le préjudice de la société CLEAR IMMO ; que ce préjudice, qui est actuel et certain, a été causé par la faute de la défenderesse qui n’a pas souhaité régulariser la vente.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 23 mai 2024, qui sont ses dernières conclusions, la société MY PROPERTIES demande au tribunal au visa des articles 1304-6, 1112-1, 1231-5 et 1240 du code civil ainsi qu’au visa des articles 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de:

— RECEVOIR les conclusions et prétentions de la société MY PROPERTIES ;

À titre principal,

— PRONONCER la nullité du compromis de vente conclu le 24 août 2021 entre les époux [C] et la société MY PROPERTIES, par manquement des époux [C] à leur devoir d’information ;

— DEBOUTER les époux [C] et la société CLEAR IMMO de toutes prétentions ;

— CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens de l’instance ;

— CONDAMNER chaque demandeur à verser à la société MY PROPERTIES une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— PRONONCER la caducité du compromis de vente conclu le 24 août 2021 entre les époux [C] et la société MY PROPERTIES, par défaillance des conditions suspensives de droit commun ;

— DEBOUTER les époux [C] et la société CLEAR IMMO de toutes prétentions ;

— CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens de l’instance ;

— CONDAMNER chaque demandeur à verser à la société MY PROPERTIES une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Très subsidiairement,

— PRONONCER la caducité du compromis de vente conclu le 24 août 2021 entre les époux [C] et la société MY PROPERTIES, par expiration du délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;

— REDUIRE à un montant de 450 euros la pénalité due par la société MY PROPERTIES aux époux [C] ;

— ECHELONNER le paiement des condamnations dues par la société MY PROPERTIES sur deux années à compter du jugement à intervenir ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU aux condamnations prévues par les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER les époux [C] et la société CLEAR IMMO de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

En défense, la société MY PROPERTIES réplique :

— que si avant la signature du compromis de vente, elle avait été informée du fait qu’un précédent compromis de vente avait été conclu avec la société PROCESS ONE puis avait été résilié, elle n’a pas été informée des circonstances ou du motif de cette résiliation ; que postérieurement à la signature du compromis de vente, elle a découvert que dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire déposée par la société PRECESS ONE relatif aux terrains litigieux, la direction régionale des affaires culturelles du grand est avait rendu un arrêté préfectoral le 21 mai 2021 prescrivant la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif en considération du fait que le terrain à bâtir est situé dans un périmètre susceptible de receler des vestiges archéologiques ; que lorsqu’elle a été informée de la nécessité de procéder à un tel diagnostic, la société MY PROPERTIES a sollicité l’accord des époux [C] pour procéder à ce diagnostic, ces derniers ayant d’abord accepté avant de rétracter leur accord de principe ;

— sur la nullité du compromis de vente en application de l’article 1112-1 du code civil, que le compromis de vente stipule un devoir d’information réciproque ; que pourtant les époux [C] ont dissimulé le fait que le terrain à bâtir est situé dans un périmètre susceptible de receler des vestiges archéologiques, information qu’ils savaient pourtant déterminante du consentement de la société MY PROPERTIES ; qu’en effet, si elle en avait été informée, elle aurait renoncé à la vente ou négocié des conditions de prix et de fouilles préventives adaptées avant la signature du compromis de vente ; que les vendeurs avaient au contraire assuré à la défenderesse qu’un permis de construire avait été accordé sans restriction à la société PROCESS ONE et qu’aucun obstacle d’ordre administratif ne s’opposerait au projet de construction ; que la concluante a ainsi légitimement pensé que les clauses du compromis relatives à l’archéologie préventive et au vestiges archéologiques étaient des clauses de style purement formelles ; que ces clauses ne dispensent pas les époux [C] de leur obligation d’information, de sorte qu’ils auraient du informer la défenderesse de l’existence de cet arrêté prescrivant la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif ;

— sur la caducité du compromis pour absence de réalisation des conditions suspensives, que le terrain vendu a fait l’objet d’un arrêté préfectoral prescrivant la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif antérieurement à la signature du compromis qui ne mentionne pourtant pas cette charge ; qu’il est de notoriété publique que les fouilles préventives archéologiques ont un coût exorbitant, notamment eu égard au prix de vente des terrains litigieux ; qu’en outre, si le diagnostic préventif révélait la présence de vestiges archéologiques, la défenderesse aurait été empêchée de mener son projet de construction à bien, le terrain à bâtir aurait été rendu impropre à sa destination ; qu’ainsi, la condition suspensive de droit commun relative à l’absence de servitudes, charges ou vices pouvant gréver l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner est donc défaillie ; qu’ainsi, la pénalité contractuellement subordonnée à la réalisation des conditions n’est pas due ;

— sur la caducité du compromis de vente pour défaut de demande en justice dans les six mois suivant la passation du compromis, qu’en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 le compromis de vente est caduc ;

— qu’en tout état de cause, la clause pénale suppose la preuve d’un préjudice, les époux [C] ne justifiant d’aucun préjudice ; qu’ils ne justifient pas non plus que les frais de rédaction du compromis et du PV de carence relèvent d’un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale, le montant de ces frais n’étant d’ailleurs pas justifiés ;

— s’agissant de la demande de la société CLEAR IMMO, qu’aucun article du compromis ne stipule que la rémunération de l’agent immobilier sera supportée par l’acquéreur même en cas de non réalisation de la vente ; que si la jurisprudence retient la responsabilité de l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier le bénéfice de sa commission, il appartient à ce dernier de rapporter la preuve d’une faute et d’un lien de causalité ; qu’en l’espèce, il a été démontré que la défenderesse n’a commis aucune faute ; qu’en outre, la société CLEAR IMMO ne peut prétendre au paiement de ses honoraires alors que le compromis est caduc ou nul ; qu’en outre, si cette dernière a gardé son mandat ou eu un nouveau mandat des époux [C], son préjudice est nul ; qu’en tout état de cause, les chances que la vente aille à son terme n’étaient pas de 100%, au contraire elles étaient minimes compte tenu de la nécessité de réaliser un diagnostic archéologique préventif ;

— s’il était fait droit aux prétentions des demandeurs, la défenderesse demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée ainsi que de bénéficier de délais de paiement.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA NULLITE DU COMPROMIS DE VENTE

En application de l’article 1112-1 du code civil :

«  [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

En l’espèce, la défenderesse reproche aux époux [C] d’avoir manqué à leur devoir d’information prévu à l’article 1112-1 du code civil et rappelé au compromis de vente dans le paragraphe intitulé « DEVOIR D’INFORMATION RECIPROQUE » au motif qu’ils ne l’ont pas informée que le terrain mentionné au compromis de vente faisait l’objet d’un arrêté préfectoral en date du 21 mai 2021 prescrivant la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif, information qu’ils savaient pourtant déterminante du consentement de la société MY PROPERTIES qui avait pour projet de construire des immeubles sur ce terrain.

La société défenderesse justifie effectivement de cet arrêté préfectoral du 21 mai 2021 qui a, selon eux, amené la société PROCESS ONE a renoncer à son projet de construction. Toutefois, il n’est pas démontré que les époux [C] ont eu connaissance de ce document.

Par ailleurs, il résulte du compromis de vente signé par les parties qu’un paragraphe « ARCHEOLOGIE PREVENTIVE » précise que l’acquéreur est informé :

— " d’une part que le Préfet peut demander l’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive imposant la conservation de tout ou partie du site ;

— d’autre part sur les conséquences qui peuvent résulter de ce diagnostic tant sur les pièces d’urbanisme que sur les délais fixés quant à la réalisation de l’opération d’aménagement. "

Le compromis de vente mentionne enfin des informations complémentaires quant aux vestiges immobiliers archéologiques.

Il résulte de ce qui précèdent que si la défenderesse n’a pas été expressément informée de l’existence de l’arrêté préfectoral du 21 mai 2021, elle a en revanche été suffisamment informée quant à la situation du terrain et du risque que le Préfet demande l’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive.

La défenderesse ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les époux [C] lui auraient assuré que la société PROCESS ONE avait réussi à obtenir un permis de construire sans restriction ou obstacle d’ordre administratif, ce qui aurait pu leur laisser penser que les clauses du compromis étaient effectivement des clauses de style.

En conséquence, il n’est pas démontré que les époux [C] ont manqué à leur devoir d’information et il convient de débouter la société MY PROPERTIES de sa demande d’annulation du compromis de vente sur ce fondement.

2°) SUR LA CADUCITE DU COMPROMIS DE VENTE

— pour défaillance d’une condition suspensive

En application de l’article 1304-6 du code civil :

«  L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé".

Il sera souligné que le compromis de vente ne prévoit aucune condition suspensive spécifique, ni d’obtention d’un prêt, ni d’obtention d’un permis de construire.

Au titre des conditions suspensives de droit commun, le compromis de vente prévoit que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant gréver l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

En l’espèce, la défenderesse estime que le fait que le terrain vendu ait fait l’objet d’un arrêté préfectoral prescrivant la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif constitue une charge, révélée par les pièces d’urbanisme relatives au dossier de permis de construire du précédent candidat acquéreur qui n’était pas indiqué dans le compromis de vente.

S’il est incontestable que la réalisation d’un diagnostic d’archéologie préventive voire les fouilles qui pourraient en résulter peuvent entraîner un coût et une perte de temps conséquente pour un acquéreur dans son projet de construction, il ne peut être considéré que la situation du terrain, à savoir dans un périmètre susceptible de receler des vestiges archéologiques, n’était pas indiquée dans le compromis comme stipulé dans cette condition suspensive.

Ainsi, à considérer que cette situation et le fait que le Préfet puisse prescrire la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif puisse être considéré comme une charge au sens de cette condition suspensive, cette charge était mentionnée dans le compromis de vente dans le paragraphe relatif à l’archéologie préventive.

Ainsi, aucune charge non mentionnée au compromis n’ayant été révélée, cette condition suspensive n’a pas défaillie et n’entraîne pas la caducité du compromis de vente.

La société MY PROPORTIES sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente du 24 août 2021 pour défaillance des conditions suspensives de droit commun.

— s’agissant de la caducité résultant de l’article 42 de la loi de 1965

En application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 :

«  Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ".

En l’espèce, il est établi et non contesté que le compromis de vente en date du 24 août 2021 n’a pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique ou d’une demande en justice avant le 24 février 2022, il est donc caduc, ce qui sera constaté dans le cadre du présent jugement.

Toutefois, il résulte d’une jurisprudence constante que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties ( Cour de cassation, com. 22 mars 2011 – D. 2011. 2179 ; Cour de cassation, 2eme civ, 6 juin 2013 / n° 12-20.352). Ainsi, il sera précisé que cette caducité n’affecte pas la clause pénale prévue au compromis de vente.

En conséquence, il convient d’étudier la demande de paiement de la clause pénale formée par les époux [C].

3°) SUR LES DEMANDES DES EPOUX [C] AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE ET DES FRAIS EXPOSES

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l’article 1231-5 du code civil dispose que :

«  Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

— s’agissant de la clause pénale

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties contient la clause suivante : « STIPULATION DE PENALITES »

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 16 000 euros à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Il était prévu au compromis qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2021.

En l’espèce, il a été jugé que la condition suspensive relative à la révélation de servitudes, de charges ou de vices était réalisée, de même que les autres conditions suspensives, aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’obtention d’un permis de construire n’ayant été prévue au compromis.

Ainsi, les conditions relatives à l’exécution du compromis étant remplies, il appartenait à la société défenderesse de réitérer la vente par acte authentique avant le 19 novembre 2021, l’absence de réitération étant fautive.

La société MY PROPERTIES sera donc tenue au paiement de la clause pénale. Toutefois, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale telle que fixée au compromis au montant de 16 000 euros, soit 10% du prix des terrains car si un pourcentage de 10% n’apparaît pas en soit excessif puisque c’est le montant habituellement retenu pour les clauses pénales en matière immobilière, il appartient au juge de vérifier que ce montant n’est pas excessif eu égard au préjudice subi.

En effet, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, la jurisprudence a pu juger que " la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi” (Com. 11 févr. 1997, no 95-10.851).

En l’espèce, les époux [C] ne produisent aucune pièce pour justifier du montant de leur préjudice et démontrer que le montant de la clause pénale n’est pas excessif eu égard au préjudice effectivement subi. Ainsi, aucune pièce n’est versé quant à la remise en vente ou non du terrain, quant à son éventuelle vente par la suite ou quant aux conséquences financières de l’absence de réitération.

Ainsi, aucun préjudice autre que le fait d’avoir immobilisé ce terrain le temps du compromis qui n’a pas été réitéré n’est démontré. Un montant de 16 000 euros apparaît dès lors manifestement excessif eu égard à ce préjudice qui est limité.

En conséquence, la clause pénale sera réduite à un montant de 8000 euros et la société MY PROPERTIES sera condamnée à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [C] une somme de 8000 euros au titre de la clause pénale.

— s’agissant des frais exposés

Outre le paiement de la clause pénale, les époux [C] sollicitent le paiement d’une somme de 300 € au titre des frais relatifs à la rédaction du compromis et le paiement d’une somme de 125 € au titre des droits d’enregistrement relatifs au procès-verbal de carence.

Il est précisé au compromis de vente dans le paragraphe « FRAIS », qu’en cas de non-réitération de la vente, le coût des formalités préalables effectuées ainsi que les honoraires liés au travail du rédacteur pour établir le présent acte, honoraires estimés conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article L 444-1 du Code du commerce, à la somme toutes taxes comprises de 300 euros seront supportées :

— " par le vendeur si les droits réels révélés sur le bien empêchaient la réalisation de la vente ;

— par l’acquéreur dans tous les autres cas sauf s’il venait à exercer son droit de rétractation dans la mesure où il en bénéficie ou en cas de non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ".

En l’espèce, le coût de rédaction du compromis à hauteur de 300 euros est donc bien à mettre à la charge de la défenderesse en application de cette disposition du compromis de vente.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de carence que les époux [C] ont supporté le paiement d’une somme de 125 euros aux fins d’établir cet acte qui n’a été nécessaire que du fait de la défaillance de l’acquéreur.

En conséquence, il sera aussi fait droit à la demande des époux [C] s’agissant des frais relatifs au procès-verbal de carence et la société MY PROPERTIES sera condamnée à payer aux époux [C] la somme de 425 euros au titre des frais exposés.

4°) SUR LA DEMANDE DE LA SOCIETE CLEAR IMMO AU TITRE DE LA COMMISSION DE NÉGOCIATION NON PERÇUE

Il résulte de l’article 1240 du code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur le fondement de cet article, la jurisprudence a pu juger que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Cass. Ass. Plen, 09-05-2008, n° 07-12.449).

Ainsi, il importe peu qu’aucun article du compromis de vente ne stipule que cette rémunération sera supportée par l’acquéreur même en cas de non réalisation de la vente.

En revanche, il appartient à la société CLEAR IMMO de rapporter la preuve d’un comportement fautif de la société MY PROPERTIES, d’un préjudice et d’un lien de causalité, étant précisé que son préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de voir aboutir la vente et donc de percevoir la commission prévue au contrat.

En l’espèce, le comportement fautif de la société MY PROPERTIES est caractérisé par l’absence de réitération de la vente alors que l’ensemble des conditions étaient remplies et ce comportement fautif a effectivement causé un préjudice à la société CLEAR IMMO qui aurait perçu une rémunération de 9000 euros au jour de la réitération si la vente était allée à son terme.

Il convient donc d’évaluer la perte de chance de cette dernière de percevoir cette rémunération en prenant en considération les différents éléments du dossier et notamment le fait qu’il est établi et non contesté que le compromis signé par les parties est le second à ne pas être réitéré puisque la société PROCESS ONE n’avait pas non plus réitéré la vente. Il s’en déduit qu’un véritable aléa affectait les chances de la société CLEAR IMMO de voir la vente aboutir. Sa perte de chance sera donc évaluée à 50% et son préjudice à 4500 euros.

En conséquence, la société MY PROPERTIES sera condamnée à payer à la société CLEAR IMMO la somme de 4500 euros au titre de sa perte de chance de percevoir ses honoraires.

5°) SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT FORMÉE PAR LA SOCIETE MY PROPERTIES

En application de l’article 1343-5 du code civil :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ".

Il appartient à celui qui sollicite des délais de paiement de justifier de sa situation économique et financière ainsi que des circonstances qui justifieraient l’octroie de délais de paiement.

En l’espèce, la société défenderesse ne verse aucune pièce au dossier à ce sujet, se contentant d’indiquer qu’elle dispose d’un capital social de 500 euros, ce qui est sans lien avec sa capacité financière.

Ainsi, la défenderesse ne démontrant ni la nécessité de lui octroyer des délais de paiement, ni sa capacité à respecter les éventuels délais de paiement qui pourraient être octroyés, il y a lieu de la débouter de sa demande.

6°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La société MY PROPERTIES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La société MY PROPERTIES sera condamnée à régler aux époux [C] d’une part et à la société CLEAR IMMO d’autre part, la somme de 1500 € chacun (3000 euros au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la société MY PROPERTIES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 5 avril 2022.

En l’espèce, la défenderesse demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée mais sans justifier en quoi l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives. En effet, si elle allègue d’une situation financière ne lui permettant pas de faire face à une condamnation avec exécution provisoire, elle ne verse au débat aucun élément attestant de ces allégations. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SASU MY PROPERTIES de sa demande d’annulation du compromis de vente signé le 24 août 2021 avec les époux [C] pour manquement à leur devoir d’information;

DEBOUTE la SASU MY PROPERTIES de sa demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente du 24 août 2021 pour défaillance des conditions suspensives de droit commun ;

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 24 août 2021 en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;

DIT que cette caducité n’affecte pas la clause pénale prévue au compromis de vente ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 8000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis du 24 août 2021 dont le montant a été réduit en application de l’article 1231-5 du code civil ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 425 euros au titre des frais exposés (frais de compromis et frais de PV de carence) ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES à payer à la société CLEAR IMMO la somme de 4500 euros au titre de sa perte de chance de percevoir ses honoraires ;

DEBOUTE la SASU MY PROPERTIES de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES aux dépens ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES à régler à Monsieur [D] [C] et Madame [X] [U] épouse [C] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU MY PROPERTIES à régler à la SAS CLEAR IMMO la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU MY PROPERTIES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président