TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

6ème chambre civile

N° RG 25/02333 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MM7C

N° JUGEMENT :

DH/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT

la SELARL KEYSTONE

3 CCC Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 28 Août 2025

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [V] [B]

née le 16 Novembre 1990 à [Localité 9] (38), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Roselyne CHANTELOVE de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [L] [B] [C] représentée par sa mère, Madame [V] [B], représentante légale de sa fille mineure

née le 07 Janvier 2017 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Roselyne CHANTELOVE de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.C.I. HEGEALD dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Apolline LARCHER de la SELARL KEYSTONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 05 Juin 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 28 Août 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Marie FABREGUE, Juge

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 4 mars 2024, Madame [V] [B] a acquis auprès de la SCI Hegeald deux appartements, deux caves et un garage au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4].

A son entrée dans les lieux, Madame [V] [B] a mandaté Monsieur [E] [D] afin d’évaluer la solidité du bâtiment.

Ce dernier a rendu son rapport d’expertise le 4 février 2025 concluant à une mise en péril immédiate du bien avec interdiction de pénétrer dans les lieux.

Dès lors, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2025, Madame [V] [B] a sollicité la résolution de la vente ce qui, par lettre recommandée du 23 février 2025, a été refusé par la SCI Hegeald. Celle-ci a également refusé toute tentative de résolution amiable impliquant un remboursement ou une reprise du bien.

Le 11 mars 2025, la Commune de [Localité 10] a pris un arrêté de mise en sécurtié en retenant l’existence d’un péril imminent, interdisant de pénétrer sur les lieux.

Par requête du 18 avril 2025, Madame [V] [B] et sa fille, Madame [L] [B] [C] ont demandé au Tribunal Judiciaire de Grenoble l’autorisation d’assigner à jour fixe la SCI Hegeald.

Par ordonnance du 25 avril 2025, la première vice-présidente du Tribunal Judiciaire de Grenoble a fait droit à cette demande.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] ont assigné la SCI Hegeald devant le Tribunal Judiciaire de Grenoble aux fins notamment avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire et, à titre principal, prononcer la résolution de la vente conclue avec la SCI Hegeald en date du 4 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2025, Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Prononcer la résolution de la vente conclue entre la SCI Hegeald et Madame [B] le 4 Mars 2024,

— Condamner la SCI Hegeald à restituer le prix de vente de 135.000 € à Madame [B], outre les frais accessoires à la vente de 13.560,78 €,

— Condamner la SCI Hegeald à rembourser à Madame [B] les intérêts versés à la banque depuis la première échéance de son crédit immobilier en Février 2024, jusqu’à la régularisation de l’acte notarié constatant la résolution de la vente,

— Condamner la SCI Hegeald à rembourser à Madame [B] les frais d’assurance du crédit immobilier, soit 18,87 € par mois depuis Février 2024, jusqu’à la régularisation de l’acte notarié constatant la résolution de la vente,

— Condamner la SCI Hegeald à rembourser à Madame [B] la somme de 819 € au titre des frais d’expertise de Monsieur [D],

— Condamner la SCI Hegeald à prendre à sa charge les futurs frais notariés liés à la régularisation de l’acte notarié constatant la résolution de la vente,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI Hegeald à verser à Madame [B] le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices cachés, qui seront chiffrées ultérieurement,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Hegeald à verser à Madame [B] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance,

— Condamner la SCI Hegeald à verser à Madame [L] [B] [C] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance,

— Condamner la SCI Hegeald à verser à Madame [B] la somme de 5.000 € au titre de ses frais de défense,

— Condamner la SCI Hegeald aux dépens qui comprendront les frais de la future expertise judiciaire,

Avant dire droit,

— Ordonner une expertise judiciaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal pour y procéder, avec pour mission de :

• Se rendre sur place, [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices ou non-conformités allégués par Madame [B] dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions, et dans le rapport de Monsieur [D] du 4 Février 2025 ;

• Distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

• Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures, et dans le rapport d’expertise de Monsieur [D] ;

• En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

• Préciser notamment pour chaque vice s’il provient :

d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),d’une autre cause ;• Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

• Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

• Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

• Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

• Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil) ;

• Fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

• Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

• S’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier ;

• Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée;

• Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables;

• Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou nonconformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

• Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

• Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée ;

• Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

• Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, décrire les travaux de sauvegarde et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire ;

• Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert, autoriser la demanderesse à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

— Dire que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission,

— Dire que l’expert laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif ;

— Surseoir à statuer sur les demandes de Madame [B] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— Réserver les dépens.

En réponse et par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, la SCI Hegeald demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1645 et 1646 du Code civil, de l’article 130 du Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, des articles 9,16, 54, 143, 144 et 700 du Code de procédure civile, de la jurisprudence citée, du diagnostic structure réalisé par Soraetec le 5 mars 2021 et des moyens qui précèdent et des pièces versées au débat, de :

— Déclarer la SCI Hegeald recevable et bien-fondée dans ses demandes,

En conséquence de quoi,

À titre principal,

— Déclarer irrecevable l’assignation délivrée par Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] à la SCI Hegeald le 28 avril 2025 pour défaut de publication au service de la publicité foncière,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de leur demande de résolution de la vente conclue le 04 mars 2024 avec la SCI Hegeald sur le fondement des vices cachés,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de leurs demandes indemnitaires,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de leurs demandes tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] de leurs demandes indemnitaires au titre de leurs préjudices moraux et de jouissance ;

— Cantonner le montant des frais accessoires à la vente à la somme de 6 310,78 euros ;

— Donner acte à la SCI Hegeald de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves quant au bienfondé des demandes dirigées à son encontre ;

— Dire que l’expertise sera ordonnée aux frais avancés de Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C],

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] aux dépens,.

À l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 122 du Code de procedure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En outre, l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 février 1955 prévoit que : « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

La SCI Hegeald sollicite que les demandes de Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] soient déclarées irrecevables pour absence de publication de leur assignation au service de la publication foncière.

En l’espèce, à l’audience du du 5 juin 2025, le juge a autorisé Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] à produire la preuve de la publication de leur assignation au Service de la Publication Foncière et ce, avant le 10 juin 2025.

Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] ont produit la facture du Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] du 6 juin 2025 établissant que l’assignation du 28 avril 2025 a été enregistrée sous la référence 2025U670.

Dès lors, la fin de non recevoir a été régularisée avant que le juge ne statue de sorte que Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] sont recevables à agir contre la SCI Hegeald.

Avant dire droit, sur la demande d’expertise

Selon l’article 144 du Code de procédure civile, « les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».

D’après les dispositions de l’article 145 du même code, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Pour ordonner une mesure d’instruction, il suffit que la mesure demandée soit légalement admissible, que le litige ait un objet et un fondement suffisamment caractérisés, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que la prétention du demandeur ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que ses allégations ne soient pas imaginaires et présentent un certain intérêt.

Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] sollicitent, avant dire droit, la mise en place d’une expertise judiciaire aux fins d’évaluer les désordres présents au sein de leur logement situé [Adresse 1] à [Localité 11].

La SCI Hegeald s’oppose à cette demande et se prévaut de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, prévue au contrat de vente. Selon elle, en application de cette clause contractuelle, la demande au fond est vouée à l’échec, et par voie de conséquence, l’expertise judiciaire sollicitée est superfétatoire.

Cependant et d’une part, il est rappelé que les conditions d’efficacité d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés sont multiples et cumulatives.

Que parmi celles-ci, les caractéristiques du dommages doivent être déterminés, en particulier leur caractère apparents ou non, outre la connaissance que pouvait avoir le vendeur de ceux-ci.

Aussi, la présence de cette clause dans le contrat de vente n’est pas de nature à faire obstacle à la mise en place d’une expertise judiciaire

Dès lors, il apparaît nécessaire de déterminer l’ampleur des désordres affectant le bien immobilier des consorts [B] et de déterminer si l’usage du logement est ou non compromis et à quel degré.

Il est en outre rappelé que le bien a fait l’objet le 11 mars 2025, la Commune de [Localité 10] un arrêté de mise en sécurtié en raison du péril imminent.

Enfin et de seconde part, la première expertise n’a pas été menée de manière contradictoire, de sorte que la SCI Hegeald n’a pas pû débattre sur la nature des désordres.

Pour ces motifs, Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] justifient d’un motif légitime à la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise judiciaire pour évaluer les désordres présents dans leur logement, dont elles feront l’avance des frais.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

Compte tenu de l’expertise en cours, il y a lieu d’ordonner le sursis à statuer de la présente instance dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de poursuivre la présente instance dès l’évènement survenu.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant dire droit rendu en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] ainsi que de la SCI Hegeald ;

DÉSIGNE pour y procéder : Monsieur [U] [Y], [Adresse 6], [Courriel 8], 0476423762 – 0661577987, lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :

• Se rendre sur place, [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices ou non-conformités allégués par Madame [B] dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions, et dans le rapport de Monsieur [D] du 4 Février 2025 ;

• Distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

• Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures, et dans le rapport d’expertise de Monsieur [D] ;

• En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

• Préciser notamment pour chaque vice s’il provient :

d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),d’une autre cause ;• Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente;

• Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

• Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

• Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

• Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil) ;

• Fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

• Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

• S’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier ;

• Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée ;

• Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

• Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou nonconformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

• Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

• Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée ;

• Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

• Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, décrire les travaux de sauvegarde et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire ;

• Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert, autoriser la demanderesse à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

FIXE à QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €), le montant de la somme à consigner par Mesdames [V] [B] et [L] [B] [C] avant le 28 septembre 2025 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble (38) et dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête rendue par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT qu’à défaut de versement de la consignation dans les délais impartis, la désignation de l’expert deviendra caduque ;

AUTORISE, en cas de carence de l’une des parties dans le paiement de sa part de consignation, une autre à provisionner en ses lieux et places ;

DIT que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observation ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport avant le 28 février 2026 ;

DIT que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

DIT que les opérations d’expertrise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38) ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

DISONS que les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond ;

RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de poursuivre la présente instance dès l’évènement survenu, sous peine de péremption d’instance ;

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE