TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/50728 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZPQ

N° : 9-CH

Assignations du :

17 Janvier 2024

23 Janvier 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne du syndic de copropriété TAILORCOPRO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocats au barreau de PARIS – #P0191

DEFENDERESSES

La société MICHO, SAS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas CHALANSET, avocat au barreau de PARIS – #C2075

La société FONCIERE DE L’EPEE, SNC

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation délivrée le 23 janvier 2024 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, Tailorcopro, à la société Micho et à la Foncière de l’Epée, aux fins de les condamner à déposer à leurs frais l’installation de l’extracteur de fumée située sur la façade arrière de l’immeuble, dans un délai de deux mois sous astreinte, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 17 de la loi du 17 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil ainsi qu’en application du règlement sanitaire du département de [Localité 9] du 20 novembre 1979 et du règlement de copropriété ;

A l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a soutenu oralement ses conclusions, aux termes desquelles il est demandé au visa des mêmes articles de :

Condamner in solidum la SNC Foncière de l’Epée et la société Micho à faire déposer à leurs frais l’installation de l’extracteur de fumée situé sur la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 5], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir, Condamner la SNC Foncière de l’Epée aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A cette même audience, la société Micho demande de :

— juger irrecevable les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile,

— A titre principal :

* rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires, celles-ci étant devenues sans objet depuis la réalisation des travaux portant sur la partie haute de la gaine d’extraction,

* rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Foncière de l’Epée dirigées à l’encontre de la société Micho,

— A titre subsidiaire, enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder, avec la société Micho et la société Foncière de l’Epée, à la réception des travaux de prolongation de la gaine réalisés le 20 janvier 2025 par la société France Affaires Equipement dans un délai de trente jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— A titre infiniment subsidiaire, enjoindre à la société Micho et à la société Foncière de l’Epée de se conformer à la réglementation sanitaire de la ville de [Localité 9] s’agissant de la gaine d’extraction du restaurant sous l’enseigne « Micho » et de faire réaliser des travaux à cet effet dans un délai de soixante jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— En tout état de cause, condamner tout succombant à régler à la société Micho la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

A cette même audience, la Foncière de l’Epée demande :

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] irrecevable en son action, Subsidiairement, juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] mal fondé en ses demandes, En conséquence, l’en débouter purement et simplement, Plus subsidiairement, mettre hors de cause la SNC FONCIERE DE L’EPEE ou, à tout le moins, juger que les demandes visant la SNC FONCIERE DE L’EPEE sont mal dirigées, A titre infiniment subsidiaire, condamner la SAS MICHO à relever et garantir indemne la SNC FONCIERE DE L’EPEE de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal frais et accessoires, Condamner tout succombant à payer à la SNC FONCIERE DE L’EPEE une somme de 4.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’action initiée par le syndicat des copropriétaires est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et les dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est pas en lien avec le comportement du voisinage ni un trouble occasionné par ce dernier. Dès lors, les dispositions de l’article 750-1 précité ne sont pas applicables et la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1065, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En l’espèce, aux termes de la résolution 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2018, la société Foncière de l’Epée a obtenu l’autorisation de réaliser « des ouvrages nécessaires à la mise aux normes des extractions des locaux commerciaux conformément au règlement départemental sanitaire, aux dispositions du PLU et à la règlementation acoustique en vigueur, par la réalisation d’un coffrage de 40x80 cm avec finition enduit, à l’identique de l’immeuble, permettant d’intégrer les gaines des locaux commerciaux selon besoin liés à leurs futures destinations. »

Aux termes de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979, portant règlement sanitaire du département de [Localité 9], l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. L’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la dépose de la gaine d’extraction installée à l’initiative de la société Micho, aux motifs que :

La gaine d’extraction installée ne concerne que les locaux exploités par la société Micho, alors que les travaux autorisés devaient permettre la mise aux normes de tous les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, appartenant à la foncière de l’Epée,

La gaine d’extraction existante a été retirée sans l’autorisation de la copropriété,

Le coffrage « avec finition enduit à l’identique de l’immeuble » n’a pas été réalisé,

Le constat établi par un commissaire de justice le 8 avril 2025 a démontré que la fenêtre de la pièce principale de l’appartement de Monsieur [S] se trouve à 4,325m de la bouche de la gaine d’extraction, que la fenêtre du salon de Madme [G] se trouve à 5,725 m de distance de la bouche d’extraction, que des odeurs de cuisine sont perceptibles dans trois appartements.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que les violations de la décision adoptée en assemblée générale des copropriétaires et du règlement sanitaire du département de [Localité 9] sont constitutives d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser. Il ajoute que la situation est également constitutive d’un dommage imminent, à savoir l’impossibilité pour les propriétaires de louer leur appartement compte tenu des nuisances exposées.

En réponse, la société Micho fait valoir que le trouble manifestement illicite s’apprécie à la date du jugement, que le juge doit choisir le remède le plus adapté mais aussi le plus proportionné afin que sa décision ne provoque pas des effets hors de proportion avec le trouble constaté ; que le syndicat des copropriétaires dénonce pour la première fois à l’audience du 29 avril le fait que la gaine d’extraction préexistante ait été détruite « sans autorisation », alors même que sa mise aux normes impliquait son remplacement, ou encore que les travaux réalisés soient « sans rapport » avec les travaux autorisés, alors que les plans ont fait l’objet de très nombreux échanges et d’une validation écrite des parties prenantes ; que l’architecte de l’immeuble, Monsieur [C] a lui-même validé l’option finalement retenue pour l’installation de la gaine ; que, par un courriel du 14 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son Conseil, a donné son accord pour « autoriser la SAS Micho à reprendre les travaux d’édification de la gaine , soit la version V1 en pièce jointe, à laquelle il convient d’apporte une modification préconisée par M. [C], à savoir reprendre la partie verticale en la décollant légèrement sur mur sur toute sa hauteur […]La gaine longera ensuite la toiture jusqu’au second conduit de cheminée. Un dernier coude à 90° lui permettra de venir se fixer sur ce conduit. Elle longera la cheminée et se terminera par le chapeau de toiture qui dépassera de la cheminée, respectant ainsi les 8m réglementaires entre le rejet de l’air extrait du restaurant et toutes fenêtres » ; que le non-respect de la distance de 8m des ouvrants résulte des choix esthétiques opérés par le syndicat des copropriétaires ; que le commissaire de justice mandaté par ses soins a constaté que la couleur de la gaine est dans les tons de la façade.

En l’espèce, les violations alléguées de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, dénoncées par le syndicat des copropriétaires, à savoir le fait que la gaine ne concerne pas tous les locaux commerciaux du rez-de-chaussée et que la finition façon enduit n’ait pas été réalisée, n’apparaissent pas constitutives de troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qui justifieraient une dépose complète de la gaine d’extraction réalisée.

Par ailleurs, l’autorisation de mettre aux normes la gaine impliquait nécessairement l’autorisation de la remplacer par une gaine adaptée, étant par ailleurs précisée que la gaine préexistante comprenait de l’amiante, rendant son remplacement d’autant plus nécessaire.

En revanche, il est établi par les pièces versées aux débats que les travaux de la gaine d’extraction réalisés le 20 janvier 2025 ont pour conséquence que la gaine d’extraction débouche à moins de huit mètres de certaines fenêtres de l’immeuble en violation de l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 9] ; que cette violation de la réglementation en vigueur est constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, la remise en état sollicitée par le syndicat des copropriétaires ne peut consister en la dépose complète de la gaine d’extraction résultant des travaux du 20 janvier 2025, une telle initiative allant à l’encontre de la résolution du litige existant entre les parties.

Au cas présent, la société Micho sera donc condamnée à reprendre les travaux réalisés le 20 janvier 2025 afin de mettre en conformité la gaine d’extraction avec le règlement sanitaire du département de [Localité 9] dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la présente décision, notamment en adoptant une solution permettant que la bouche de la gaine d’extraction se trouve à « au moins huit mètres de toute fenêtre », sans tenir compte des considérations esthétiques évoquées au cours des échanges entre les parties, si elles s’avèrent incompatibles avec la réglementation en vigueur.

Il n’y a pas lieu de prescrire ces travaux sous astreinte, la société Micho ne s’opposant nullement à leur réalisation et les travaux réalisés sur la gaine d’extraction ayant été réalisés en violation du règlement sanitaire du département de la ville de [Localité 9], avec l’accord du syndicat des copropriétaires lui-même.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la réception des travaux par les parties dans un délai fixé par la présente ordonnance, en l’absence de tout fondement juridique justifiant cette demande et en raison de l’aléas existant quant à la disponibilité des artisans devant intervenir.

Sur la condamnation in solidum de la Foncière de l’Epée

La Foncière de l’Epée sollicite sa mise hors de cause faisant valoir que par l’effet de la signature du bail, elle est dessaisie de la jouissance des lieux et que la gaine d’extraction des fumées constitue un élément d’équipement du restaurant exploité par la société Micho, sur lequel elle ne peut intervenir.

En l’espèce, il est constaté que la Foncière de l’Epée, qui avait initialement reçu l’autorisation de la copropriété pour mettre en place un système d’extraction adapté pour les locaux commerciaux dont elle est propriétaire, a donné à bail l’un des locaux à la société Micho, comprenant une autorisation de réaliser les travaux sur la gaine d’extraction (en page 7 du bail) et a ainsi transmis la jouissance du local ainsi que de ses équipements à la société Micho. En outre, il résulte clairement des documents produits aux débats que la société Micho est le maître d’ouvrage des travaux réalisés sur la gaine d’extraction le 20 janvier 2025, prenant l’initiative des échanges avec les différentes parties prenantes. Dans ces conditions, la Foncière de l’Epée n’est pas tenue personnellement de faire réaliser les modifications nécessaires sur la gaine d’extraction telles que prescrites par la présente ordonnance et il n’y a pas lieu de la condamner in solidum avec la société Micho.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente procédure ayant été initiée puis maintenue par le syndicat des copropriétaires, malgré la réalisation des travaux en cours d’instance, au motif qu’il conteste les travaux réalisés, pour lesquels il avait expressément donné son accord et validé les plans proposés par la société Micho, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De la même manière, chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés au cours de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Micho à reprendre les travaux réalisés le 20 janvier 2025 afin de mettre en conformité la gaine d’extraction avec le règlement sanitaire du département de [Localité 9] dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la présente décision, notamment en adoptant une solution permettant que la bouche de la gaine d’extraction se trouve à « au moins huit mètres de toute fenêtre », sans tenir compte des considérations esthétiques évoquées au cours des échanges entre les parties, si elles s’avèrent incompatibles avec la réglementation en vigueur,

Rejetons la demande d’astreinte formulée,

Rejetons la demande de condamnation in solidum de la Foncière de l’Epée,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties conservera à sa charge le coût des dépens exposés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Fait à [Localité 9] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN