TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 AVRIL 2026

N° RG 25/02654 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3GAF

N° de minute :

S.A.S. FINORKA PROPERTIES

c/

S.A.R.L. BMA [K]

DEMANDERESSE

S.A.S. FINORKA PROPERTIES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C245

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BMA [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, Monsieur [A] [W] a donné à bail à la société FUTUR DREAMS un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 19.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de traiteur et de restauration rapide.

Par acte du 26 juillet 2017, la société DE KEATING agissant es qualité de liquidateur judiciaire de la société FUTUR DREAM a cédé le fonds de commerce à la société BMA [K]. Dans le cadre de cette cession, le bailleur a consenti que le loyer soit payable mensuellement d’avance.

Par acte notarié du 12 avril 2019, Monsieur [A] [W] a vendu à la société FINORKA PROPERTIES les locaux loués par la société BMA [K] sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la société FINORKA PROPERTIES a accepté le principe du renouvellement du bail consenti à la société BMA [K] moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société BMA [K], pour une somme de 11.556,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la société FINORKA PROPERTIES a fait assigner la société BMA [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail consenti à la société BMA [K] Prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique si besoin est ; Condamner par provision la société BMA [K] à lui payer la somme de 15.519,60 euros correspondant aux arriérés de loyers au 7 octobre 2025 avec tous intérêts de droit sur la somme de 11.556,61 euros à compter du 29 août 2025 et sur la différence à compter de l’ordonnance à intervenir ; Condamner par provision la société BMA [K], à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros jusqu’à son départ des lieux loués ; Condamner la société BMA [K] au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels incluront le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025.A l’audience du 12 mars 2026, le conseil de la société FINORKA PROPERTIES soutient oralement les termes de son assignation.

Régulièrement assignée à étude, la société BMA [K] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 29 août 2025 se décompose comme suit :

11.556,51 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, 182,38 euros au titre du coût de l’acte.Toutefois, le décompte annexé au commandement de payer comprend des sommes non justifiées ne paraissant pas de surcroit correspondre à une dette de loyer, à savoir 153,90 euros et 15,39 euros au titre d’une « recherche fuite en cave » le 1er avril 2024, 205,83 euros au titre du « CDT DE PAYER DU 06/05/2024 », 1.200 euros au titre de « ARTICLE 700 » le 1er mars 2025, et 155,89 euros au titre de « Cplt DG REVISABLE » le 1er avril 2025 ; ces frais n’étant pas justifiés, il convient donc de les déduire de la somme sollicitée.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société BMA [K], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 9.825,50 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or, si la société preneuse a effectué un virement d’un montant de 4.000 euros le 29 septembre 2025 d’après le relevé de compte édité le 9 mars 2026, ce règlement est insuffisant pour solder la dette dans le délai imparti.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 29 septembre 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société FINORKA PROPERTIES produit un décompte au 7 octobre 2025 faisant apparaître un solde de 15.743,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025 (échéance du quatrième trimestre 2025 incluse).

Cependant, cette pièce inclut des frais non justifiés ou inclus dans les dépens et les frais irrépétibles, à savoir le 1er avril 2024 153,90 euros et 15,39 euros au titre d’une « recherche fuite en cave », le 1er octobre 2024, 205,83 euros au titre du « CDT DE PAYER », 1.200 euros le 1er mars 2025 au titre de « article 700 », 155,89 euros de « cplt DG revisable » le 1er avril 2025 et 223,42 euros de « cdt de payer 29/08/2025 » le 1er octobre 2025. Dès lors, il convient de déduire ces différentes sommes, représentant au total 1.954,43 euros.

Le décompte actualisé au 9 mars 2026 fait apparaître deux règlements intervenus postérieurement à l’assignation, d’un montant de 1.200 euros chacun, le 22 octobre 2025 et le le 25 novembre 2025.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société BMA [K] s’établit à 11.388,59 euros arrêté au 9 mars 2026 (échéance du quatrième trimestre 2025 incluse), et elle sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025 sur la somme de 7.425,50 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision de sorte qu’il est pas possible de condamner la société défenderesse à une indemnité d’occupation d’un montant de 4.000 euros par mois tel que sollicité.

Dès lors, la société BMA [K] sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BMA [K], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société BMA [K] à payer à la société FINORKA PROPERTIES la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 septembre 2025 à 24 heures ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BMA [K] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Condamnons la société BMA [K] à payer à la société FINORKA PROPERTIES la somme provisionnelle de 11.388,59 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026 (échéance du quatrième trimestre 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 7.425,50 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société BMA [K] à verser à titre provisionnel à la société FINORKA PROPERTIES, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société BMA [K] aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la société BMA [K] à payer à la société FINORKA PROPERTIES la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 16 avril 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge