TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00151

DOSSIER N° : N° RG 25/00074 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5SI

CODE NAC :5AA

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [G] [Z], demeurant 35 Rue de la Faure – 24260 LE BUGUE

non comparant

Madame [P] [H], demeurant 15 Rue du Professeur Testut – Appartement 2 – 24150 LALINDE

r

représentée par M^e Annie OURMIERE, avocat au barreau de BERGERAC

Aide juridictionnelle totale du 19/06/2025

Formule exécutoire délivrée le :

à :

Copie conforme délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 03 août 2023, Monsieur [I] [T] a consenti à Monsieur [N] [Z] et à son épouse Madame [P] [H] la location à usage d’habitation principale de locaux situés 35 Rue de la Faure 24260 LE BUGUE, moyennant un loyer mensuel de 540 euros.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H] au titre des loyers et charges des mois d’octobre 2024 à janvier 2025 pour un montant de 2 700 euros.

Elle a fait délivrer le 13 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 2 700 euros.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) par lettre électronique du 14 mars 2025.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur des compléments de loyers et charges pour les mois de février à mai 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 juin 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection de SARLAT aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires,

— l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4 320 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 2 700 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation solidaire des locataires à lui payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiés par quittance subrogative,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

Cette assignation a été notifiée au Préfet de la DORDOGNE, par lettre électronique du 11 juin 2025.

A l’audience, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Cité par acte Commissaire de Justice délivré à étude, Monsieur [N] [Z] n’a pas comparu.

Madame [P] [H], représentée par son conseil, a fait valoir qu’elle avait donné congé au propriétaire en août 2024, soit antérieurement à la survenue de loyers impayés, de sorte que la demande formée à son encontre devait être rejetée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Attendu que selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Madame [H] :

Attendu qu’il résulte des débats que Monsieur [Z] et Madame [H] sont toujours mariés ;

Qu’il est constant que le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n’est pas opposable à l’autre et l’époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers à l’égard du bailleur, et ce, jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres d’état civil;

Attendu cependant que la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager ;

Qu’en l’espèce, l’article 220 du Code Civil (« Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement (…). » ne saurait s’appliquer après le départ des lieux de Madame [H], la dette n’étant alors plus pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ;

Que Madame [H] sera dès lors solidairement condamnée avec Monsieur [Z] au paiement des sommes dues jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Qu’en revanche, elle ne saurait être condamnée au paiement des indemnités d’occupation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que selon l’article 24 la Loi du 6 Juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ;

Qu’en l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet ;

Qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [Z] et à Madame [H] le 13 mars 2025, leur enjoignant de payer les sommes dues dans les deux mois ;

Qu’il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans ce délai ;

Que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 mai 2025 ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 03 août 2023 à compter du 14 mai 2025 ;

Qu’il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] (Madame [H] n’est plus dans les lieux) et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ;

Que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur le montant des sommes dues :

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du Code Civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du Code Civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée au solvens qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

Qu’il résulte de l’article 1353 du Code Civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Attendu que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives des 18 février, 12 mai et 22 septembre 2025 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, elle a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 4 320 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois d’octobre 2024 à mai 2025;

Qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H] à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 320 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 15 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 700 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et à compter du 10 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] :

Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ;

Qu’en l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mai 2025 et Monsieur [N] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

Qu’il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien ;

Qu’au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [N] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du 14 mai 2025, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Attendu que l’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que Monsieur [N] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’il est équitable de le condamner à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe ;

DECLARE recevable la demande de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 août 2025 entre Monsieur [I] [T] d’une part, et Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H] d’autre part, concernant les locaux situés 35 Rue de la Faure, 24260 LE BUGUE, 24260 LE BUGUE, sont réunies à la date du 14 mai 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [P] [H] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 320 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtés au 15 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 700 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et à compter de l’assignation du 10 juin 2025, pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] seul à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] seul aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président