TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [R] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05142 – N° Portalis 352J-W-B7J-C756B

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05142 – N° Portalis 352J-W-B7J-C756B

FAITS ET PROCEDURE

Par bail de cohésion sociale du 16/ 04/ 2024 à effet au 6/ 10/ 2021, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [W] [R] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 348,33 euros outre provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/ 02/ 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 2583,01 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23/ 04/ 2025, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner M. [W] [R] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges ou subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [W] [R] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner M. [W] [R] au paiement :

— d’une somme de 3 000,00 euros, au titre de l’arriéré dû au 31/ 03/ 2025, mars 2025 inclus,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, ou subsidiairement qui ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges

— d’une somme de 350,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 24/ 04/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2 734,78 euros au 15/04/2025 , mars 2025 inclus , hors frais .

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que depuis août 2025 le loyer courant est payé.

Assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [W] [R] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05142 – N° Portalis 352J-W-B7J-C756B

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation :

M. [W] [R] a été régulièrement assigné .

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/02/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 11/ 02/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 06/10/2024 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

M. [W] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25/03/2025 à minuit , soit à compter du 26/03/ 2025.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de juillet 2025.

M. [W] [R] dispose de revenus qui ont permis de réduire la dette , selon le décompte aux débats, et le bailleur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire .

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés d’office en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de «défendeur», et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [W] [R] reste devoir une somme de 2 734,78 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15/04/2025, mars 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [R] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 02/ 2025 sur la somme de 2583,01 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [W] [R] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [W] [R] a été régulièrement assigné.

DECLARE [Localité 4] HABITAT OPH recevable à agir.

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 26/03/2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 2].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2734.78 euros au titre des loyers et charges dus au 15/04/2025, mars 2025 inclus outre les loyers et charges impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 02/ 2025 sur la somme de 2583,01 euros et de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE M. [W] [R] à s’acquitter de la dette par 13 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 14ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [W] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, M. [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH l 'indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT