TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06468 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PYV

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY SAS dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

Délibéré initialement prévu le 30 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06468 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PYV

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [V] est propriétaire des lots n°29,30,32 et 33, au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY a fait assigner M. [H] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-1 572,98 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023,

—  406,36 euros au titre de l’arriéré de charges travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023,

—  894,38 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 300 à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [H] [V], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [H] [V] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°29, 30, 32 et 33,

— le relevé de compte propriétaire concernant les appels et régularisations de charges, émis entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus,

— le relevé de compte propriétaire concernant les appels de travaux, émis entre le 23 mai 2023 et le 15 septembre 2024,

— les appels de charges et relevés individuels de charges émis entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus,

— les appels de fonds travaux émis entre le 15 juin 2023 et le 15 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 18/05/2021,26/04/2022, 23/05/2023 et 28/05/2024,

— les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,

— le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier mentionne, au titre des appels de charges et des régularisations opérées, un solde débiteur, arrêté au 1 juillet 2024 de 1 572,98 euros appel du 3ème trimestre 2024 inclus et au titre des appels de fonds travaux, un solde débiteur, arrêté au 15 septembre 2024, de 406,36 euros.

Il ressort des pièces produites et notamment, des procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées que les comptes de charges des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés et que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 a été adopté. Par ailleurs, les travaux ayant fait l’objet d’appels spécifiques ont également été approuvés, à l’acception du DTG (Diagnostic Technique Global) qui, selon la résolution n°18 du procès-verbal d’assemblée général du 23 mai 2023, n’a fait l’objet que d’une simple information sans vote sur les modalités de son financement. Les deux appels à hauteur de 38 euros chacun émis les 15 juin et 15 septembre 2024 seront donc déduits du solde débiteur du compte travaux.

Par conséquent, M. [H] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 572,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus et à la somme de 330,36 euros au titre des appels de travaux impayés arrêtés au 15 septembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2024, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi de la mise en demeure du 21 février 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui ne constitue donc pas une interpellation suffisante.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [H] [V] à lui verser la somme de 894,38 euros au titre des frais de rejet d’encaissement (4x11,34 euros), de mise en demeure et de relance (2x52 euros), de dernier avis avant poursuite (53,17 euros), de la constitution de dossier au contentieux (432 euros) et du coût de deux commandements de payer (121 et 138 euros).

Il n’est justifié de l’envoi selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4, que de la mise en demeure du Cabinet GOLBERG MASSON ASSOCIES du 16 mars 2023.

Cependant, le coût de 52 euros facturé à ce titre, de même que les frais d’honoraires de contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera statué sur ces frais ci-après.

Par ailleurs, si la délivrance de la sommation de payer du 26 juillet 2023 est justifiée et donnera lieu à remboursement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à ce titre à hauteur de 121,85 euros, il n’est pas produit le commandement de payer du 13 juillet 2023 dont il est demandé remboursement hauteur de 138 euros.

Enfin, le syndicat ne démontre pas qu’il aurait été tenu d’acquitter les frais réclamés en raison du rejet de chèques impayés ou de prélèvement refusés.

Il résulte de ce qui précède que M. [H] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 121,85 euros au titre de frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [H] [V] ne règle pas régulièrement ses charges depuis le 3ème trimestre 2022.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, les sommes suivantes :

—  1 572,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2024,

—  330,36 euros au titre des appels de travaux impayés arrêtés au 15 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2024,

—  121,85 euros au titre de frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  200 euros à titre de dommages-et-intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente