TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15839

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZRM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Décembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSES ET INTERVENANTES VOLONTAIRES

Madame [K] [J], venant aux droits de Monsieur [N] [J], décédé

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [A] [F] veuve [J], venant aux droits de Monsieur [N] [J], décédé et représentée par sa fille, Madame [K] [J] en vertu d’un jugement d’habilitation familiale rendu par le Tribunal de proximité de NOGENT-SUR-MARNE en date du 24 avril 2024

[Adresse 4]

[Localité 7]

toutes deux représentées par Maître Alain CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE CAYROLAIS

[Localité 2]

représentée par Maître Jean CAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0244

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 1976, Madame [L] [M] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L Produits d’Auvergne et de l’Aveyron des locaux commerciaux à usage de vente de produits d’Auvergne et régionaux, épicerie fine, salaisons, fromages, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] et formant angle avec la [Adresse 9] à [Localité 8] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1976 jusqu’au 1er janvier 1985, moyennant un loyer annuel en principal de 14.000 francs hors charges, hors taxes.

Le bail a été renouvelé tacitement le 1er octobre 1987.

Suivant acte d’huissier en date du 24 juin 2003, Monsieur [N] [J], venant aux droits de Madame [L] [M], a fait délivrer à la S.A.R.L Le Cayrolais, venant aux droits de l’ancienne preneuse, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2004.

Par décision du 2 février 2007, le juge des loyers commerciaux a fixé à 16.225 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2004. Suite à un accord entre les parties, le loyer a été révisé à la somme de 20.781,46 euros hors taxes et hors charges à compter du 18 avril 2012.

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2019, Monsieur [N] [J] a fait délivrer à la S.A.R.L Le Cayrolais un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

A défaut d’accord entre les parties, par acte d’huissier du 14 décembre 2021, Monsieur [N] [J] a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société Le Cayrolais au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, ainsi que 1231-6 et 1343-2 du code civil, aux fins de, à titre principal, voir fixer le montant du loyer du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal hors taxes de 34.880 euros.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié le 14 février 2022, la société Le Cayrolais a demandé au juge des loyers commerciaux , au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, à titre principal de débouter Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes et à titre subsidiaire d’ordonner une expertise pour fixer la valeur locative.

Par jugement rendu le 29 mars 2022 le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement de Monsieur [J] et son acceptation par la société Le Cayrolais, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2019,

— pour le surplus, avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d’expert Madame [I] [G] avec mission de donner notamment son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité, et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2023, concluant à une valeur locative annuelle de 24.000 euros HC/HT au 1er octobre 2019.

Monsieur [N] [J] est décédé le 16 juillet 2024.

Aux termes de leur dernier mémoire n° 3 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2025, Madame [K] [J] agissant en qualité d’héritière de Monsieur [N] [J], et Madame [A] [F], veuve de Monsieur [N] [J] représentée par Madame [K] [J], en vertu d’un jugement d’habilitation familiale rendu par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne en date du 24 avril 2024, demandent au juge des loyers commerciaux de :

— les déclarer fondées en leur reprise volontaire d’instance aux fins de continuer en leur nom et en leur qualité respectives de seule héritière et de conjoint survivant commune en biens l’action initiée par Monsieur [N] [J] ;

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes du preneur visant à déclarer la date de prise d’effet du bail renouvelé et « à payer une somme de 132.221,92 euros à la société Le Cayrolais au titre de la réparation du préjudice subi du fait de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme », et renvoyer en conséquence le preneur à se pourvoir au fond le cas échéant devant le tribunal judiciaire de Paris.

A titre principal :

— fixer le montant du loyer du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal hors taxes de 24.000 euros ;

— juger que conformément à l’article 1231-6 du code civil, les suppléments de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers dus depuis plus d’un an ;

— juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant aux bailleresses d’agir en exécution forcée pour recouvrer les arriérés de loyers ;

— débouter la S.A.R.L Le Cayrolais de toutes demandes, fins ou conclusions contraires;

— condamner la S.A.R.L Le Cayrolais à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties ;

— juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de son dernier mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2025, la société Le Cayrolais demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le loyer annuel, hors charges et hors taxes, à la somme de 20.000 euros jusqu’au 31 mars 2025, date de fin des travaux ;

— Fixer le loyer annuel, hors charges et hors taxes, à la somme de 23.965,80 euros à compter du 1er avril 2025 ;

— Condamner solidairement les demanderesses à lui payer une somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner solidairement les demanderesses aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025, prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’intervention volontaire de Mme [K] [J] et de Mme [A] [F]

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de Madame [K] [J] et Madame [A] [F] et de les déclarer fondées en leur reprise volontaire d’instance aux fins de continuer en leur nom et en leur qualité respectives de seule héritière et de conjoint survivant commune en biens l’action initiée par Monsieur [N] [J].

Sur la demande de la société Le Cayrolais visant à voir fixer le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes à la somme de 20.000 euros jusqu’au 31 mars 2025

Dans son dernier mémoire n°2 qui seul saisi le juge des loyers commerciaux, la société Le Cayrolais sollicite notamment du juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel hors charges et hors taxes à la somme de 20.000 euros jusqu’au 31 mars 2025, date de fin des travaux puis à compter du 1er avril 2025 à la somme annuelle de 23.965,80 euros.

Au soutien de ces demandes, la société Le Cayrolais fait valoir en substance :

— qu’un important sinistre a frappé le bien immobilier, objet du bail en cause et que depuis le 15 novembre 2019, quatre étais sont installés au milieu de la boutique et des bâches ont été installées au plafond,

— que les désordres et travaux qui ont duré de novembre 2019 à mi-mars 2025 ont affecté considérablement son activité commerciale, entraînant une perte totale de chiffre d’affaires de 220.369,87 euros, de sorte qu’il y a lieu de fixer la valeur locative annuelle du local à 20.000 euros jusqu’à la fin des travaux, soit jusqu’au 1er avril 2025,

— qu’à l’exception de quelques courriers électroniques (six courriers en cinq ans), le bailleur n’a jamais fait la moindre démarche pour que les travaux soient réalisés.

Les consorts [J] répliquent que le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence ni pour faire courir le nouveau loyer à partir d’une date qui ne correspond pas à la date d’effet du bail renouvelé, ni pour statuer sur un éventuel préjudice subi par la société preneuse.

L’article L.145-56 du code de commerce dispose que « les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’État ». L’article R.145-23 du même code précise, en ce sens, que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées [précédemment] ».

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l’espèce, c’est à juste titre que les consorts [J] soutiennent l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la caractérisation d’un éventuel manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Elles sont également fondées à soutenir que le mémoire en ouverture de rapport de la société Le Cayrolais précise que les étais ont été installés dans la boutique « depuis le 15 novembre 2019 », de sorte que le prétendu préjudice qu’aurait subi la preneuse est postérieur à la date d’effet du renouvellement ; que seules les modifications ou événements intervenus au cours du bail à renouveler peuvent être pris en considération pour la fixation du loyer.

Dès lors, la demande de la société Le Cayrolais formée de ce chef sera écartée, le juge des loyers commerciaux devant déterminer le loyer du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2019.

Sur le loyer du bail renouvelé

Il ressort de la procédure que les parties sont d’accord avec les conclusions de l’expert judiciaire qui a estimé la valeur locative des locaux en litige, leur seul désaccord portant sur l’arrondi effectué par l’expert qui a retenu un loyer annuel de 23.965,80 euros arrondi à 24.000 euros HT HC.

Compte tenu de cet accord, le loyer sera fixé à la somme annuelle de 23.965,80 euros HT HC ainsi fixée :

— pour la partie commerciale des locaux : 28,40 m²B x 600 € = 17.040 euros

— pour la partie logement : 33,95 m² x 17 €/m² x 12 mois = 6.925,80 euros

Il sera rappelé que conformément à l’article 1231-6 du code civil, les suppléments de loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 pour ceux échus avant la délivrance de l’assignation puis à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’au paiement, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code.

Sur les autres demandes

Il a été satisfait à la demande de la société Le Cayrolais visant à voir “ JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant aux bailleresses d’agir en exécution forcée pour recouvrer les arriérés de loyers ”, par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Les consorts [J] à l’origine de la présente procédure supporteront la charge des dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Reçoit l’intervention volontaire de Madame [K] [J] et Madame [A] [F] et les déclare fondées en leur reprise volontaire d’instance aux fins de continuer en leur nom et en leur qualité respectives de seule héritière et de conjoint survivant commune en biens l’action initiée par Monsieur [N] [J],

Rejette la demande de la société Le Cayrolais visant à voir fixer le loyer annuel, hors charges et hors taxes, à la somme de 20.000 euros jusqu’au 31 mars 2025, date de fin des travaux ;

Fixe le loyer du bail renouvelé liant Madame [K] [J] et Madame [A] [F] et la société Le Cayrolais à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 23.965,80 euros HC HT,

Rappelle que les suppléments de loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 pour ceux échus avant la délivrance de l’assignation puis à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’au paiement, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum Madame [K] [J] et Madame [A] [F] aux dépens comprenant les frais d’expertise,

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8], le 19 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME