TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian DUCHMANN ; M^e Augustin KEMADJOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00551 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3377

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic, la société AGENCE ARAGO dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ORPHEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2088

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00551 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3377

EXPOSE DU LITIGE

La société ORPHEE est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société ORPHEE, par acte d’huissier en date du 12 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3539, 91 euros au titre des charges de copropriété, au 2 octobre 2023, 4éme trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, date de la mise en demeure, à défaut à compter du 17 novembre 2022, et en tout état de cause à compter de la signification de la présente assignation Capitalisation des intérêts233, 32 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’affaire a été mise en délibéré. Après réouverture des débats sollicitée le 21 juin 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a déposé des écritures réclamant la somme de 6384, 51 euros au titre des charges arrêtées au 14 mai 2024, appel du 2éme trimestre 2024 et maintenant les autres demandes, tout en augmentant les sommes relatives aux dommages et intérêts et aux frais irrépétibles, à 2000 euros et 2500 euros. Elle explique que la société semble contester des frais ou charges anciens, sans toutefois les détailler ou verser les documents à l’appui de ses demandes. Elle soutient que le crédit de 1925, 97 euros est pris en compte dans le décompte le 24 octobre 2022 alors que le montant de 1162, 02 euros n’est pas comptabilisé, la société défenderesse ne justifiant pas de cet envoi. Elle rappelle, au surplus, que la durée de la prescription est de 5 ans.

La société défenderesse, représentée par son conseil, dépose des écritures, expliquant avoir déposé un premier chèque de 1925, 97 euros le 21 octobre 2022 non pris ne compte, et un autre de 1162, 02 euros non comptabilisé, en date du 16 octobre 2023. Elle soutient que la dette de 3539, 91 euros sollicitée le 1er octobre 2023 est uniquement constituée de frais abusifs, la SARL n’ayant plus de dette de charges. Elle demande le rejet des dommages et intérêts et des frais irrépétibles et réclame la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Au cours de l’audience, elle reconnait le montant des charges mais conteste les frais.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société ORPHEE concernant le lot 1les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période concernée,l’historique du compte du 1er janvier 2021 au 14 mai 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6572, 10 euros (en ce inclus 307, 59 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales la mise en demeure de payer la somme de 4929, 68 euros adressée le 20 septembre 2022 à la société ORPHEE, sans retour de l’AR,un commandement de payer par acte d’huissier en date du 17 novembre 2022 valant mise en demeure sur la somme de 5464, 96 euros,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3727, 50 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, les appels de fonds pour l’année 2024 n’étant pas versés, l’encaissement du chèque de 1162, 04 euros que la société défenderesse estime avoir transmis n’étant pas justifié.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 17 novembre 2022, date de l’envoi du commandement de payer.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent s’entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

Tel n’est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et dont la demande, n’étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

Par ailleurs, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

En l’espèce, la somme de 187, 59 euros sera remboursée au titre des frais, la demande au titre du remboursement de la mise en demeure du 22 septembre 2022 étant rejetée, l’AR n’étant pas versé.

Il est encore sollicité la somme de 120 euros au titre de la transmission du dossier à l’huissier sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.

En conséquence la somme globale de 120 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société ORPHEE présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la société ORPHEE. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic :

— la somme de 3727, 50 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période portant allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022,

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la société ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société ORPHEE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.