TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Ahmed SOLIMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AEO

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, venat aux droits de Madame [P], dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [K]

demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de SEINE- SAINT-DENIS (BOBIGNY)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AEO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2010, Mme [U] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 euros et d’une provision pour charges de 38,66 euros.

Par acte notarié du 19 avril 2022, la société IMMOBILIERE 3F a acquis le bien objet du présent litige auprès des héritiers de Mme [U] [P].

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3287,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [K] le 18 décembre 2023.

Par assignation du 14 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [K], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majorée de 50% ou à défaut du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5077,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties à rencontrer un conciliateur.

Le 28 novembre 2024 un accord a été signé devant le conciliateur de justice rédigé comme suit :

« En présence du conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Paris, sont convenus de ce qui suit afin de mettre un terme définitif au litige qui les oppose au sujet de loyers et charges restant dues par Monsieur [Z] [K] à hauteur de 1.647,38 €, montant arrêté à ce jour.

M. [K] règle ce jour par chèque tiré sur la Caisse d’Epargne n° 0145920 et s’engage à régler en outre aux dates d’échéances les loyers et charges courants. Sous réserve du respect des points ci-dessus et du parfait encaissement du chèque, les parties renoncent expressément· à tout recours ultérieur au sujet du présent litige et déclarent avoir pris connaissance de l’article 1540 alinéa 2 du Code de Procédure Civile qui dispose que « la rédaction d’un constat est requise lorsque la conciliation a pour effet la renonciation à un droit » et de l’article 1541 du même Code disposant que « la demande tendant à l’homologation de l’accord issu de la conciliation est présentée au juge par requête de l’ensemble des parties à la conciliation ou de l’une d’elles, avec l’accord express des autres ». ». Les partis conviennent que le présent accord vaut· désistement d’instance et d’action concernant l’affaire enregistrée au tribunal judiciaire de Paris sous le n° de RG 24/05370.

Un exemplaire du présent accord est remis à chacune des parties, un exemplaire est déposé au Greffe du Tribunal Judiciaire de Paris. »

A l’audience du 6 décembre 2024, un renvoi a été ordonné pour permettre la vérification de l’encaissement du chèque remis par le défendeur.

À l’audience du 23 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance considérant que l’accord ne peut s’appliquer dans la mesure où M. [Z] [K] n’a pas payé le loyer courant.

M. [Z] [K] comparait, assisté de son avocat, il indique que compte tenu du respect de l’accord intervenu devant le conciliateur de justice et de l’absence de dette à ce jour, le désistement d’instance et d’action de la demanderesse doit être constaté. A titre subsidiaire, il demande le rejet de toutes les demandes de la société IMMOBILIERE 3F, et la suspension de la clause résolutoire du bail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le constat d’accord

Il résulte de l’historique des versements que M. [Z] [K] a bien payer la somme de 1647,38 euros par chèque encaissé le 6 décembre 2024 mais il n’a pas procédé au paiement du loyer courant aux dates d’échéance. En effet, le loyer du mois de novembre 2024 a été payé le 8 janvier 2025 et le loyer du mois de décembre 2024 a été payé après le 8 janvier 2025.

Il ne peut donc se prévaloir de l’accord.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 20 décembre 2023 et que la somme de 3287,85 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte client édité le 22 janvier 2025 que M. [Z] [K] est à jour du paiement des loyers et n’est plus débiteur d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenue d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. M. [Z] [K] succombe ainsi bien à l’instance et n’échappe au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2010 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 février 2024,

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée,

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise,

REJETTE le surplus des demandes,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l’assignation du 14 mai 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge