TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URH

N° MINUTE :

2025/2

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

Madame [M] [X] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 septembre 2018, M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] ont consenti un bail à Mme [T] [L] et M [I] [P] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1308, 75 euros outre une provision sur charges de 180 euros.

Par ordonnance de référé du 14 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté le désistement des demandes tendant au constat de l’acquisition des clauses résolutoires et les demandes subséquentes aux fins d’expulsion, de fixation de l’indemnité d’occupation et au titre de l’arriéré locatif et à condamné les locataires au paiement de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3659, 23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] ont fait assigner Mme [T] [L] et M [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et charges,ordonner sans délai l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef,condamner solidairement Mme [T] [L] et M [I] [P] à leur payer les loyers et charges impayés au 1er juillet 2024 , soit la somme de 3815, 74 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation, indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction, jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes soit 1620, 06 euros,condamner solidairement Mme [T] [L] et M [I] [P] à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

A l’audience du 17 janvier 2025, M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser l’arriéré locatif à 1616, 87 euros arrêté au 14 janvier 2025. Ils indiquent que le versement des loyers ont repris mais qu’un arriéré persiste.

Mme [T] [L] et M [I] [P], bien que régulièrement assignés, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour elle et à étude pour lui, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit montre une dette de 1616, 87 euros au 14 janvier 2025.

Toutefois, l’étude du décompte produit permet de relever que cette dette n’est pas une dette de loyer. En effet, le décompte retient au débit des locataires les sommes suivantes :

le 19 janvier 2021 :385, 43 euros au titre de l’assignation, 500 euros au titre de l’article 700 et 198, 46 euros au titre du commandement de payer,le 1er décembre 2021 : 72, 69 euros au titre des frais d’huissier,le 1er novembre 2023 : 300 euros au titre de l’article 700.

La somme de ces frais, soit un total 1456, 58 euros ne relève pas d’une dette locative. Il s’agit de frais de procédure, et de sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’il soit d’ailleurs possible de déterminer si les demandeurs disposent d’un titre exécutoire pour l’ensemble de ces sommes.

En tout état de cause, le juge compétent pour ce type de demandes est le juge de l’exécution et non le juge des contentieux de la protection.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire pour impayés de loyers, il sera constaté d’une part que le paiement des loyers a repris, et d’autre part que la dette locative s’élève en réalité au jour de l’audience à la somme de 160, 29 euros. Ce faible montant ne présente pas le caractère de gravité suffisant pour fonder le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés.

M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] seront en conséquence déboutés de la demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail et de l’ensemble des demandes subséquentes aux fins d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement et la demande de délais

Mme [T] [L] et M [I] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte démontrant que les locataires restent redevables de la somme de 160, 29 euros à la date du 14janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date.

Mme [T] [L] et M [I] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 160, 20 euros.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des locataires pour impayés de loyers,

REJETTE les demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M [I] [P] à payer à M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] la somme de 160, 29 euros au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance de janvier 2025 selon décompte du 14 janvier 2025,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DEBOUTE M [C] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le Greffier La Juge

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URH