TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

rendue le 28 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00146 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYTS

DEMANDEUR :

Société d’économie mixte locale CRISTAL HABITAT venant aux droits de l’Office public de l’Habitat [Localité 10] ALPES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [N]

domicilié [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

Madame [L] [G] épouse [N]

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Margaux MEDIELL, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 mars 2018, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 477,03 euros, outre une provision sur charges de 148,29 euros.

Par contrat en date du 7 mars 2018, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] un garage (n°10) situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 48,59 euros, outre une provision sur charges de 3,85 euros.

Par contrat en date du 15 juin 2022, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] un garage (n°6) situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 50,49 euros, outre une provision sur charges de 4 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 3476,68 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 avril 2025 et du 23 avril 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner respectivement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail du 7 mars 2018 et du 15 juin 2022,

— constater la résiliation de plein droit des contrat de bail à effet à la date du 7 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local à usage d’habitation et des deux garages (n°6 et n°10),

— condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] au paiement de la somme provisionnelle de 11.334,43 euros due au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] au paiement du coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, et aux dépens.

À l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée afin que le conseil de Madame [L] [G] épouse [N] prenne connaissance du dossier.

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [L] [G], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection en référé de :

— se déclarer incompétent eu égard à l’existence de contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, débouter la SEML Cristal Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation à son égard, et lui accorder un report de sa dette locative en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— en tout état de cause, condamner la SEML Cristal Habitat à lui payer la somme de 1080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dire que chacun supportera la charge des frais qu’il a dû exposer.

À cet effet, elle expose avoir dû quitter le logement en urgence le 14 janvier 2024, par suite de faits de violences conjugales dont Monsieur [E] [N] a été déclaré coupable par jugement en date du 29 janvier 2024. Elle indique avoir adressé sans délai ce jugement à la SEML Cristal Habitat qui l’a invitée le 13 mars 2024 à régulariser un préavis de départ et lui a consenti un nouveau contrat de bail. Elle considère avoir obtenu l’accord du bailleur pour donner congé sans respecter les formalités de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’estime pas redevable des sommes réclamées à compter de cette date, ce qui la conduit à considérer que les demandes de la SEML Cristal Habitat se voient opposer une contestation sérieuse.

À titre subsidiaire, elle sollicite le report de sa dette, considérant que les dommages-intérêts qu’elle pourrait obtenir dans le cadre de la procédure en divorce pour faute engagée pourraient lui permettre de solder la dette.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat , représentée par son conseil, déclare se désister de l’action et de l’instance engagée contre Madame [L] [G] épouse [N], mais maintenir ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [E] [N]. Elle réactulise le montant de la dette à 12.146,29 euros et explique qu’aucun versement n’a eu lieu depuis juillet 2024. De ce fait, elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [L] [G] épouse [N], représentée par son conseil, déclare se désister de sa demande relative à la condamnation de Cristal Habitat à lui verser la somme de 1080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [N] comparait et reconnaît devoir la somme demandée. Il explique ne plus occuper le logement puisqu’il est en semi-liberté à [Localité 9] et a interdiction de vivre à [Localité 10]. Il ajoute qu’il a un travail pour lequel il perçoit un revenu mensuel de 2500 euros. Il sollicite des délais de paiement pour apurer la dette en proposant de verser 400 euros par mois dès lors qu’il ne sera plus inscrit au fichier des incidents de paiement de la Banque de France.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité dela demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les contrats de bail conclus le 7 mars 2018 et le 15 juin 2022 entre les parties stipulent chacun une clause résolutoire, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Monsieur [E] [N] le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 3476,68 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

Monsieur [E] [N], devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte établissant que Monsieur [E] [N] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et remboursement du supplément de loyer de solidarité, la somme de 12146,29 euros incluant le loyer du mois de septembre 2025.

Monsieur [E] [N], qui reconnaît cette dette, n’apportant aucun élément de nature à en contester le principe ni le montant. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Selon les dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, si Monsieur [E] [N] sollicite de pouvoir apurer sa dette par versements mensuels de 400 euros, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2024. Dans ces conditions, dès lors que le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’action et d’instance de la société d’économie mixte locale Cristal Habitat à l’encontre de Madame [L] [G] épouse [N],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2018 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat d’une part, et Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 mars 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2018 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat d’une part, et Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] d’autre part, concernant le garage n°10 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 mars 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2022 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat d’une part, et Monsieur [E] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] d’autre part, concernant le garage n°6 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 12146,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 3476,68 euros, à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 7857,75 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

REJETONS la demande de Monsieur [E] [N] relative à l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION