TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : Madame [R] [B],

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01621

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NFY

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, dont le siège social est sis SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] [Adresse 7] – [Adresse 1]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01621 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NFY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [B] est propriétaire des lots n° 38 et 364 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, géré par le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE puis à compter du 23 juin 2025 par le syndic CABINET PLISON IMMOBILIER.

Il a été constaté que Mme [R] [B] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure Mme [R] [B] à plusieurs reprises de mars à septembre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 mars 2025, Le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] a assigné Mme [R] [B] devant le Pole civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [R] [B] à lui payer la somme de 3526, 56 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er mars 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner Mme [R] [B] à lui payer la somme de 2000 € au titre de sa résistance abusive,

— rejeter tout délai de paiement,

— condamner Mme [R] [B] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé la créance du SDC à hauteur de 4627 €, laquelle somme n’a pas fait l’objet de conclusions signifiées au défendeur.

Assignée à étude, Mme [R] [B] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que Mme [R] [B] est propriétaire des lots n° 38 et 364 correspondant à 109/100000e et 313/100000e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3]. De fait, elle est tenue au paiement de sa quote-part des charges et frais de la copropriété.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 et 2023 sont produites (pièces 5), devenues définitives selon attestation de non-recours du 25/02/2025, où le budget prévisionnel de l’année n + 1 était approuvé et les travaux de l’année n ou n +1 étaient votés.

Sur cette base, au titre de l’année 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 01/01/2024 au 30/03/2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 31 septembre 2024, et du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 aboutissant à un montant de 3526,36 € selon décompte de sommes au nom du défendeur arrêté au 1er mars 2025 depuis janvier 2024 incluant aussi des frais de contentieux incombant à la seule Mme [B] en fonction de l’article 10-1 de la loi précitée.

Il y a néanmoins lieu de corriger comme suit certains frais facturés en contravention à l’article 9.1 contrat de syndic FONCIA (frais facturés avant le transfert à [Localité 6]):

LRAR : 40 € ttc et non 54 €

Relances : 30 € ttc et non 44 €

Transmission dossier à l’huissier : 50 € et non 480€.

Soit 190 € + 480 € de frais de constitution avocat = 670 € de frais au total et non 1100 €.

Soit une différence de 430 €.

La créance totale est donc de 3526,36 € – 430 € = 3096, 36 €.

Ont été éditées, à l’effet de percevoir ces sommes différentes LRAR et relances des 12 février 2024, 4 mars 2024, du 6 mai 2024 puis du 24 mai 2024, de régler les sommes de 725,71 €, puis 772,81 €, puis 1321,10 € puis 1370,11 € au titre des charges de copropriété impayées.

Une sommation de payer du 13 septembre 2024 a également été émise pour une somme de 1587, 46 €.

Ces différentes relances attestent des impayés de la créance.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme [B] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 1er mars 2025, dont Mme [B] ne justifie pas s’être libérée.

Mme [B] sera ainsi condamnée à payer la somme de 3096, 36 € correspondant aux sommes dues au SDC pour la période du 1er janvier 2024 au 1er mars 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter des demandes comminatoires, soit:

— à compter du12 février 2024 pour la somme de 725,71 €,

— à compter du 6 mai 2024 pour la somme de 1321,10 €,

— à compter du 13 septembre 2024 pour la somme de 1587, 46 €.

— et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé, étant entendu que la condamnation à la somme de 3096, 36 € , en cette matière et dans les limites de la demande, portera intérêt à compter du 13 mars 2025, date de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré par la désorganisation de la trésorerie de la copropriété ayant entraîné la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues pendant la période observée.

Il y a bien là une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence totale de paiement de charges sur cette période.

Compte tenu du montant des impayés du copropriétaire proportionnellement à la taille de la copropriété (422 sur 100 000) et de la faible durée d’impayés, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [B], partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [B] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 600 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3096, 36 € correspondant à son arriéré de loyers et aux frais de recouvrement du 1er janvier 2024 au 1er mars 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter des demandes comminatoires, soit:

— à compter du12 février 2024 pour la somme de 725,71 €,

— à compter du 6 mai 2024 pour la somme de 1321,10 €,

— à compter du 13 septembre 2024 pour la somme de 1587, 46 €.

— et à compter de l’assignation pour le surplus.

Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme de 3096, 36 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle suivant la date de l’assignation,

Condamne Mme [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [R] [B] aux entiers dépens ;

Condamne Mme [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,