COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [D]

MINUTE N°

DU 14 Juin 2024

N° RG 24/00962 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQO4

Grosse délivrée

à M^e MANCEL

Expédition délivrée

à M. [D]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière “[Adresse 2]” à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL Cabinet D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER

[Adresse 1],

représenté par M^e Anne MANCEL substituée par M^e Patricia SUID-VANHEMELRYCK, avocates au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [D]

né le 23 Août 1980 en IRLANDE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Juliette GARNIER, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 16 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] est propriétaire du lot n°33 au sein de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 1310,89 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 16 mai 2024, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, s’en remet à son assignation initiale.

Monsieur [D] a été informé de la date de l’audience par voie de notification internationale, par l’intermédiaire du parquet général de Monaco, le 22 mars 2024. Bien que régulièrement avisé de la date d’audience, il n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

L’article 14-1 de la loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats :

la preuve que Monsieur [Z] [D] est propriétaire du lot n°33 au sein de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2] ;

— un décompte de la créance au 31 janvier 2024 pour un montant de 1967,18 euros ;

— le procès-verbal des assemblées générales tenues les 22 décembre 2021 et 15 décembre 2022, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ;

— les appels de fonds pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— le contrat de syndic à effet du 15 décembre 2022 au 14 décembre 2025 ;

A la lecture de ces documents, il ressort que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] justifie ainsi que Monsieur [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1549,52 euros (après déduction des frais de mise à l’huissier et des frais de mise à l’avocat).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1549,52 euros, au titre des charges dues à la date du 31 janvier 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il convient de rappeler que les frais de mise en contentieux, mise à l’huissier ou à l’avocat ne sont pas considérés comme étant des frais étant nécessaires à l’avancement de la procédure mais correspondent à des frais d’honoraires du syndic. Par conséquent, ils ne seront pas indemnisés.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistante d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [D] ne s’acquitte plus régulièrement des charges qui lui sont imputables depuis un an, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Monsieur [D] dans le paiement des charges de copropriété, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, ce dernier sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 pour un montant de 119,68 euros.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En équité, compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 800 euros en application de l’article précité.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, la somme de 1549,52 euros, au titre des charges de copropriété dues à la date du 31 janvier 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE