DOSSIER N° RG 25/01244 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NGPX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [F] [B]

17 rue Giuseppe Verdi

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Décembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 janvier 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [B] un logement situé 17, rue Giuseppe Verdi, immeuble Hernani, appartement 82 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 409,39 euros et 333,94 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois pour un montant de 1 137,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance contre les risques locatifs,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [F] [B] au paiement :

— de la somme de 1 132,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

À l’audience du 12 décembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3 484,57 euros, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025. Elle rappelle que Madame [F] [B] n’a pas justifié de son assurance habitation et indique que ce dernier a fait un paiement partiel du loyer le 8 novembre 2025.

Madame [F] [B], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [B], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 13 janvier 2023 a été signifié à Madame [F] [B] par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration de ce délai à compter du commandement de payer, soit, le 3 mars 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023, à compter du 4 mars 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 mars 2025, Madame [F] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [B] à son paiement à compter du 14 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 3 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025 que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 3 484,57 euros, déduction faite du coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance habitation, ainsi que de l’assignation, entrant dans les dépens.

Il convient également de déduire de cette somme les pénalités OPS facturées au locataire du mois de janvier 2024 au mois de mars 2024, non justifiées par la bailleresse, soit la somme de 22,86 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 461,71 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 1 114,45 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de justifier de l’assurance et de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [F] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 janvier 2023 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [F] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 17, rue Giuseppe Verdi, immeuble Hernani, appartement 82 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 4 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [B] à compter du 4 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 461,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 1 114,45 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, soit l’échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de justifier de l’assurance ainsi que de l’assignation,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT