TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI ; M^e Véronique FOLCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NMR

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 7] [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 5] – ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDERESSE

S.A. YASUITCHI, dont le siège social est sis [Adresse 3] (BRUXELLES) – BELGIQUE

représentée par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

Délibéré le 22 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NMR

EXPOSE DU LITIGE

La société YASUITCHI est propriétaire du lot n°75 dans l’immeuble sis la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la société YASUITCHI a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 novembre 2017 et 10 février 2022 (modifié le 6 juillet 2022).

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société YASUITCHI, par acte d’huissier en date du 27 février 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4473, 77 euros au titre des charges de copropriété, du 4éme trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des écritures, la dette étant évaluée à la somme de 5513, 05 euros au premier trimestre 2025, les montants versés par la société défenderesse, depuis juillet 2022, étant imputées sur la dette la plus ancienne, donc la dette due dans le cadre du jugement du 6 juillet 2022, le crédit restant étant, d’ores et déjà, imputé sur la dette actuelle.

La société YASUITCHI, représentée par son conseil, dépose des écritures, estimant que les frais réclamés pour un montant du 1629, 51 euros ne sont pas dus, car ils représentent de simples frais de gestion ( 343, 17 euros x 3), et des frais d’avocat pour un montant de 600 euros. Elle ne conteste pas le principe de la dette, mais rappelle que le syndic a rejeté 5 virements, sans explications, le 13 mai 2024, et que, au surplus, elle justifie plusieurs virements pour un montant de 2105, 57 euros, à compter de juillet 2022, payant également la somme complémentaire de 738, 73 euros en janvier 2025 et les charges courantes en février 2025. Elle soutient qu’elle n’a plus de dette, rappelant que les dispositions de l’article 1342-10 du code civil l’autorise à indiquer la dette qu’elle compte payer, ce qu’elle a fait, puis qu’elle le précise sur chacun des virements. Elle réclame la somme de 2040 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société YASUITCHI concernant le lot 75,les précédents jugements les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période concernéel’historique du compte du 1er octobre 2021 au 2 janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5513, 05 euros (en ce inclus 1629, 51 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées généralesle contrat de syndic,

L’article 1342-10 du Code civil prévoit que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. ». Il ressort de cette disposition que le débiteur est libre d’imputer le paiement qu’il réalise sur la dette de son choix, selon ses propres intérêts.

Il pourra ainsi décider d’imputer prioritairement son paiement sur la dette la plus onéreuse, ou celle dont l’échéance est la plus proche. En tout état de cause, l’imputation du paiement, en présence d’une pluralité de dettes, ne requiert par l’accord du créancier qui n’a d’autre choix que d’acter le choix du débiteur.

Force est de relever que la société défenderesse justifie chaque paiement, avec l’imputation précisée, qui correspond, au surplus, à la totalité de la dette réclamée, à chaque versement. Elle justifie avoir ainsi payé la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. Ainsi les frais de 343, 17 euros, correspondant à l’assignation sont des dépens.

Les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent s’entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

Tel n’est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et dont la demande, n’étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

Il est sollicité des sommes correspondant à des honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat/l’huissier ou du suivi comptable sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier.

Les frais intitulés « suivi impayé, actualisation », suivi impayé-redressement » ou « exécution jugement AFF YASUITCHI » ne sont pas justifiés et seront ainsi rejetés.

L’ensemble des frais demandés est rejeté.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, la dette étant payée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y pas lieu faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, de l’intégralité de ses demandes.

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnités au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.