TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2026

N° RG 25/00622 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJ7M

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] 78210 SAINT CYR L’ECOLE représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [V]

née le 13 Juillet 1929 à [Localité 1] (92),

demeurant [Adresse 3] [Localité 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Décembre 2024 reçu au greffe le 04 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [V] (veuve [O]) est propriétaire des lots n°835, 841, 827 et 945 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Faisant grief à Mme [V] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges et lui a fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété le 2 mai 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Saint Cyr l’Ecole (78210) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, fait assigner Mme [V] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du

10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civile, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner Mme [V] à lui payer les sommes suivantes :

• 27.829,89 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du

11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022,

• 1.229,53 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du

11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022,

• 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

• 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation.

Mme [V], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 27 décembre 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au

13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble et l’attestation de propriété immobilière attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [V] pour les lots n°835, 841, 827 et 945,

— une mise en demeure en date du 7 novembre 2022 adressée par le syndic à la succession [Z] [O] pour un montant de 9.905,74 euros,

— un courrier de relance en date du 29 novembre 2022 adressé par le syndic pour le même montant,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023 à la succession [Z] [O], pour un montant de 24.197,93 euros, dont 219,53 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 6 décembre 2024 adressée à Mme [V] par le conseil du syndicat des copropriétaires pour un solde débiteur de 29.059,42 euros,

— une situation de compte sur la période courant du 30 septembre 2021 au

11 octobre 2024 pour un solde débiteur de 29.059,42 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

9 mai 2019, 25 février 2021, 9 juillet 2021, 28 juin 2022, 11 avril 2023 et

4 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 voté les budgets prévisionnels des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours y afférentes,

— divers contrats de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.829,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Mme [V] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.229,53 euros correspondant aux frais suivants :

—  24/04/2023 Constitution dr huis 150,00 €

—  13/06/2023 Constitution dr avoc 410,00 €

—  01/08/2023 [Localité 4] ouest 78:sommation payer le 02.05.23 219,53 €

—  21/02/2024 RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat 150,00 €

—  06/06/2024 RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat 150,00 €

—  10/09/2024 Suivi du dossier transmis à l’avocat 150,00 €.

Les frais de sommation de payer, justifiés par la production de ladite sommation et de la facture y afférente, sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de constitution de dossier avocat et huissier et les frais de suivi du dossier ne sont, comme rappelé ci-dessus, pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [V] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 219,53 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires

à compter du 15 novembre 2022, date de distribution de ladite mise en demeure, pour la somme alors exigible de 9.905,74 euros, et à compter

du 27 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [V] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [R] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

27.829,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 11 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne Mme [R] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 219,53 euros au titre des frais de recouvrement,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du

15 novembre 2022 pour la somme alors exigible de 9.905,74 euros,

et à compter du 27 décembre 2024 pour le surplus ;

Condamne Mme [R] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [R] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [V] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE