TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [K]

Madame [G] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WW4

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] RIVP,

[Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [K],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [J],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WW4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2008, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [K] et Mme [G] [J] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 844,57 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3901,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [K] et Mme [G] [J] le 25 septembre 2024.

Par assignations du 12 décembre 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [L] [K] et Mme [G] [J], ordonner la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4927,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification au préfet ainsi que de l’assignation délivrée le 14 juin 2023 et des commandements de payer signifiés les 26 décembre 2022, 6 avril 2023 et 24 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 avril 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 mars 2025, s’élève désormais à 7120,44 euros. Elle déclare expressément accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Mme [G] [J] et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de xx à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [G] [J] reconnait le montant de la dette dont elle demande à pouvoir s’acquitter en 36 mensualités de 197 euros. Elle indique travailler à mi-temps, percevoir un salaire d’environ 700 euros ainsi qu’une pension d’invalidité de 650 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [L] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 2 juin 2025 le juge a demandé à la demanderesse de produire au plus tard le 4 juin 2025 tout document justifiant de l’adresse du logement objet du litige, le bail portant sur un local situé [Adresse 5] à [Localité 7] alors que l’ensemble des autres pièces de procédure et du dossier est établi à l’adresse [Adresse 2] [Localité 6].

Le 4 juin 2025 la demanderesse a produit le plan cadastral justifiant ainsi de l’adresse du logement.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3901,81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2025, M. [L] [K] et Mme [G] [J] lui devaient la somme de 7120,44 euros.

M. [L] [K] et Mme [G] [J] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 3901,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [K] et Mme [G] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [K] et Mme [G] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les seuls coûts des commandements de payer du 24 septembre 2024, des assignations du 12 novembre 2024 et de leur notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2008 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et M. [L] [K] et Mme [G] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] / [Adresse 3] est résilié depuis le 25 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et Mme [G] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 7120,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 3901,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [L] [K] et Mme [G] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 197 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [K] et Mme [G] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 novembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [K] et Mme [G] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [L] [K] et Mme [G] [J] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [G] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 septembre 2024, celui des assignations du 12 décembre 2024 et de leur notification à la préfecture,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge