TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Karim BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [X] [K]

M^e Johan ZENOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11307 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SIL

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Johan ZENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1821

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11307 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SIL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27/09/1985 à effet au 1/10/1985, la SA AEDIFICAT a donné à bail à Mme [K] [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 677,13 francs et 54 francs de provision sur charges.

L’immeuble a été vendu à la SA [Adresse 4] le 20/02/2002.

Par avenant du 25/01/2006, le bail avec la SA HLM LOGEMENT FRANÇAIS a été mis au nom de Mme [K] [X] dans le cadre d’un logement conventionné à compter du 01/01/2006 pour un loyer de 258.63 euros et 72.48 euros de provision sur charges.

Par acte du 05/07/2018 la SA [Adresse 4] est devenue la SA 1001 VIE HABITAT.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [K] [X] le 12/06/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 4686,78 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19/11/2024, la SA 1001 VIE HABITAT a fait assigner Mme [K] [X] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer à compter du 15/08/2023 et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de son avenant

— voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [K] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner Mme [K] [X] au paiement :

∙ D’une somme de 3576,75 euros au titre de l’arriéré au 1/ 08/ 2024, juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 21/11/2024.

L’affaire a été renvoyée le 14/03/2025 à l’audience du 01/04/2025. Mme [K] [X] avait évoqué un dessaisissement de son conseil par courrier du 07/03/2025, et son conseil a demandé le renvoi pour ses conclusions le 13/03/2025.

A l’audience du 01/04/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1709,25 euros, au 21/03/2025, février 2025 inclus, Il fait état d’un plan d’apurement de mai 2024 non respecté, qui depuis lors a été repris. Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

La SA 1001 VIES HABITAT s’oppose à la demande de dommages et intérêts de Mme [K] [X], en l’absence de préjudice. Le bailleur conteste toute recherche de résiliation du bail pour les motifs allégués par Mme [K] [X] et non démontrés, en faisant observer qu’elle ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire demandée avec délais de paiement.

Mme [K] [X] a été assistée de son conseil.

Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Se voir autoriser à continuer dans le logement

— Voir rejeter la demande d’expulsion formulée par la SA 1001 VIES HABITAT pour non-respect du plan d’apurement par Mme [K] [X]

— Voir condamner la SA 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 4000 euros pour préjudice subi suite à la procédure abusive d’expulsion du bailleur

— Voir condamner la SA 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

— Voir juger que Mme [K] [X] a parfaitement rempli ses obligations en respectant le plan d’apurement

Mme [K] [X] ne soutient plus le moyen d’irrecevabilité de la demande de la SA 1001 VIES HABITAT à l’audience.

Mme [K] [X] souligne avoir respecté le plan du 17/05/2024 depuis le mois de juin 2024, 1er mois de ce plan, si bien qu’elle considère abusive la procédure de résiliation du bail et en expulsion. Elle invoque une erreur de la CAF de calculs de ses droits, ayant abouti à une baisse de ses revenus, puis expose avoir effectué un recours positif et enfin avoir perçu sa retraite, ce qui a permis de rééquilibrer son budget.

Elle soutient qu’ayant dénoncé des problèmes dans le bâtiment, le bailleur recherche son départ des lieux.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 14/03/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

En délibéré, Mme [K] a adressé des pièces nouvelles qui n’avaient pas été sollicitées, en faisant état d’un courrier au Bâtonnier pour évoquer un possible conflit d’intérêt de son conseil, et des éléments sociaux non modifiés dans le diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le mandat ad litem

Le mandat ad litem confié par Mme [K] à son conseil est en cours; en effet il peut y être mis fin, mais en ce cas en vertu de l’article 418 du code de procédure civile, elle devait en informer le juge et la partie adverse de son intention de se défendre elle-même, si la loi le permet, faute de quoi son adversaire est fondé à poursuivre la procédure et à obtenir un jugement en ne continuant à connaître que le représentant révoqué.

A l’occasion du renvoi de l’affaire, la question du mandat confié avait été évoquée par Mme [K], mais lors des débats, elle a été assistée de son conseil, et elle a donné des précisions sur sa situation, sans faire état de révocation de mandat.

Il appartiendra donc au Bâtonnier de prendre connaissance des demandes de Mme [K].

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 16/05/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action entamée par assignation du 19/11/2024, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 12/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Il porte sur une dette de 4686.78 euros, mai 2023 inclus. Il est valide à concurrence de la somme de 4536.78 euros due hors frais d’huissier du 02/12/2020, puisque celui-ci ne peut porter que sur une dette de loyer, charges ou dépôt de garantie.

A cette date, la dette de loyers était constituée et le commandement de payer a été délivré conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06/07/89, cette dette étant liée à des revenus moins important de Mme [K] [X], qui par ailleurs a justifié de son recours envers la CAF, pour une contestation de retenues sur ses allocations. Ce recours a abouti positivement le 10/08/2023.

Mme [K] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, les conditions de la résiliation du bail de plein droit étaient réunies au 12/08/2023 à minuit soit à compter du 13/08/2023.

Il a été conclu le 17/05/2024 un plan d’apurement pour la somme de 2946.07 euros, correspondant au mois d’avril 2024 inclus et devant débuter avec le loyer de mai 2024 pour 80 euros par mois pendant 37 mois, soit après le commandement de payer et sa date d’effet, mais avant l’assignation.

Ce plan a été respecté par le versement au 11/06/2024 de la somme totale de 500 euros, le 15/07 , le 12/08, le 10/09, le 14/10, le 15/11, le 10/12/2024 et le 13/01/2025, et de 510.51 euros le 10/02/2025. Par conséquent le plan d’apurement conclu est démontré avoir été respecté par Mme [K] [X] depuis son origine, le décompte de la SA 1001 VIES HABITAT ayant été régularisé par écriture du 17/03/2025 pour le virement du 13/07/2024 de 500 euros qui avait été omis.

Mme [K] [X] sollicite de voir rejeter la demande en expulsion pour non-respect du plan d’ apurement.

Le plan d’apurement a valeur contractuelle entre les parties, même s’il n’a pas valeur transactionnelle. Etant conclu avant que l’assignation soit délivrée, soit avant que le bailleur ne demande de voir constater une résiliation de plein droit du bail, il doit être exécuté de bonne foi en application de l’article 1103 et 1104 du code civil.

Dès lors, l’action entamée par le bailleur doit être rejetée, alors que le respect de ce plan d’apurement a eu pour effet de réduire la dette entre le commandement et l’assignation, le versement du loyer courant étant repris depuis plusieurs mois. L’action en acquisition de la clause résolutoire du bail a été entamée, et maintenue de mauvaise foi, si bien que cette clause ne peut trouver effet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [K] [X] reste devoir une somme de 1709,25 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 21/03/2025, février 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner Mme [K] [X] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12/06/2023.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 80 euros selon modalités au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [K] [X] de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte des pièces versées que la procédure a été entamée le 19/11/2024, en faisant état d’un plan d’apurement non respecté, alors que le nouveau décompte du bailleur corroboré par les relevés de compte de Mme [K] [X], démontre que celui-ci était bien respecté.

La conclusion d’un plan d’apurement respecté ne nécessitait donc pas d’entamer la présente action.

En application de l’article 1240 du code civil, une procédure abusive peut donner lieu à indemnisation. L’abus de droit est constitué par un abus dans le droit d’agir, ou légèreté blâmable.

Mme [K] [X] sollicite la somme de 4000 euros au titre de son préjudice moral, en raison des désagréments subis, par la crainte d’une expulsion.

L’absence de vérification des sommes effectivement versées a eu pour effet d’entamer puis de maintenir une procédure, qui n’était pas nécessaire.

Il convient de condamner la SA 1001 VIES HABITAT à payer à Mme [K] [X] une somme de 600 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner la SA 1001 VIES HABITAT aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, eu égard aux circonstances de la présente action en justice.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SA 1001 VIE HABITAT sera déboutée de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de condamner la SA 1001 VIES HABITAT à payer à Mme [K] [X] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE que le commandement de payer était valide à concurrence de 4536.78 euros, somme due hors frais d’huissier du 02/12/2020

CONSTATE que le plan d’apurement du 17/05/2024 a été respecté par Mme [K] [X] depuis son origine

DIT qu’en conséquence la SA 1001 VIES HABITAT sera débouté de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et indemnité d’occupation

CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à la SA 1001 VIE HABITAT, la somme de 1709,25 euros au titre des loyers et charges dus au 21/03/2025, février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12/06/2023

AUTORISE Mme [K] [X] à s’acquitter de la dette par 21 mensualités de 80 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 22ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

CONDAMNE la SA 1001 VIES HABITAT à payer à Mme [K] [X] la somme de 600 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la SA 1001 VIES HABITAT aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

CONDAMNE la SA 1001 VIE HABITAT à payer à Mme [K] [X] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT