CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00202 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DI2G

MINUTE N° 25/76

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D], [K] [J], agissant en qualité de successible dans le cadre de l’ouverture de succession de Monsieur [S] [J], son père et venant aux droits de celui-ci

né le 24 Mai 1986 à [Localité 13] (SRI LANKA), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [W], [X] [J], agissant en qualité de successible dans le cadre de l’ouverture de succession de Monsieur [S] [J], son père et venant aux droits de celui-ci

né le 27 Mars 1988 à [Localité 12] (HAITI), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

Madame [R] [O], agissant en son nom personnel et en sa qualité de conjoint survivant dans le cadre de l’ouverture de la succession de feu Monsieur [S] [J]

née le 12 Septembre 1958 à [Localité 18], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9]

Grosse délivrée

le : 25 avril 2025

à

M^e Patrick GONTARD

M^e Tristan HUBERT

M^e Jean pascal JUAN

M^e Michèle KOTZARIKIAN

M^e Pauline TOURRE

tous trois représentés par M^e Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE THALACAP, demeurant [Adresse 7] à [Localité 16], représentée par la SASU BLB IMMOBILIER – TEMIC, son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant audit siège,

Le Syndicat SECONDAIRE des Copropriétaires du BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, demeurant [Adresse 7] à [Localité 15]

[Localité 19], représentée par la SAS BLB IMMOBILIER TEMIC, son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège.

tous deux représentés par M^e Jean Pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Fanny DOBLADO, avocat du même barreau

La Société EURL BORA, dont le siège social est situé sis [Adresse 17], inscrite au RCS de [Localité 14] sous le numéro d’immatriculation : 352 840 672, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Pauline TOURRE, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant substituée par M^e Laure WARDALSKI, avocat du même barreau et M^e Tristan HUBERT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE, siégeant à juge unique en application de l’article 801 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats Floriane BERNARD et lors du prononcé Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 11 décembre 2024.

Débats tenus à l’audience publique du 14 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 avril 2025 prorogé au 25 avril 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour, compte tenu des nécessités de service, les conseils des parties ayant été avisés de la date à laquelle le jugement sera rendu.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié du 3 mai 2019, Monsieur [S] [J] et Madame [R] [O] épouse [J] ont acquis de la société BORA deux lots du bâtiment C de la résidence THALACAP située aux [Adresse 21] figurant au cadastre section CA N°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 10], relevant du statut de la copropriété, et comprenant respectivement un appartement (lot n°152) et un parking extérieur (lot n°193).

Faisant valoir que le lot n°193 ne leur a pas été délivré malgré leurs démarches amiables, Monsieur et Madame [J] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 19 février 2021, a dit n’y avoir lieu à référé en l’état d’une contestation sérieuse.

Par acte du 14 avril 2021, Monsieur et Madame [J] ont fait assigner la société BORA devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de délivrance de leur lot n°193.

Par acte du 29 septembre 2021, la société BORA a appelé en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 8 décembre 2021.

Monsieur [S] [J] est décédé le 2 juin 2022.

L’affaire inscrite au rôle sous le n° 21/617 a été radiée le 13 décembre 2023 puis réenrôlée après conclusions aux fins de reprise d’instance notifiées le 15 décembre 2023 par Madame [R] [O], en son nom personnel et en sa qualité de conjointe survivante, ainsi que par Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J], intervenants volontaires, en leur qualité d’ayants droit de leur père [S] [J].

Par ordonnance du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer Monsieur [F] [A] médiateur et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 11 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 26 novembre 2024, Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] demandent au tribunal de :

Au préalable,

— déclarer Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] recevables à intervenir aux lieu et place de Monsieur [J] conformément aux dispositions des articles 329 et suivants du code de procédure civile,

Au fond, au visa de l’article 1604 du code civil,

— ordonner la délivrance du lot n°193, valant place de parking, au bénéfice de Monsieur et Madame [J], sous astreinte d’ores et déjà liquidée à la somme de 1 000 € par jour de retard, passé huit jours à dater de la signification du jugement à intervenir,

— condamner conjointement et solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP et la société BORA au paiement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles, conformément aux dispositions des articles 1231 et suivants du code civil,

— condamner conjointement et solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP et la société BORA au paiement d’une somme de 42 400 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance, conformément aux dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

— condamner conjointement et solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP et la société BORA au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— prononcer le maintien de l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

A titre liminaire, sur le fondement des dispositions des articles 329 et suivants du code de procédure civile, Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J], venant aux droits de Monsieur [S] [J] décédé le 2 juin 2022, demandent qu’ils soient reçus en leur intervention volontaire.

Au fond, ils exposent que les consorts [J] ont acquis auprès de la société BORA le lot n°193 qui correspond à une place de parking mais que depuis leur acquisition, ils n’ont pas pu y garer leur véhicule en raison d’une difficulté de répartition et d’attribution des places.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1604 du code civil, ils font valoir que la société BORA, en sa qualité de venderesse, n’a pas respecté son obligation de délivrance puisqu’ils ne sont pas en possession de leur lot pour des raisons qui ne sont pas de leur fait. Ils sollicitent que soit ordonnée la délivrance du lot n°193, et ce, sous astreinte.

En réplique aux écritures du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, ils considèrent que ce dernier a commis une faute en établissant un nombre de places de parking supérieur à la réalité et en laissant perdurer cette situation alors qu’il a le pouvoir d’organiser une assemblée générale des copropriétaires pour envisager une répartition des emplacements afin qu’ils puissent bénéficier du leur.

Ils reconnaissent que la charge de la preuve de l’absence de délivrance conforme leur incombe mais estiment qu’ils l’ont suffisamment démontrée durant la procédure judiciaire et notamment par la production du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2019 et d’un courrier du syndic de copropriété daté du 28 juillet 2020.

En réponse aux conclusions de la société BORA, ils font valoir que l’absence de délivrance conforme aux stipulations de l’acte de vente est à l’origine du litige et non le trouble de jouissance qui est en la conséquence.

Ils contestent avoir tardé à agir en justice en expliquant que leur acquisition est à usage de résidence secondaire et qu’ils ne sont pas sur place, que lorsqu’ils ont constaté les difficultés, ils se sont rapprochés de l’ensemble des parties prenantes pour tenter de trouver une solution amiable, ce qui a pris du temps.

Ils se prévalent d’un préjudice tenant à l’atteinte à leur droit de propriété et sollicitent la condamnation de la société BORA et du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation des obligations contractuelles.

Ils se prévalent également d’un préjudice de jouissance faisant valoir que depuis leur acquisition, ils ne peuvent jouir de leur emplacement. Ils soulignent que la place de parking était un élément déterminant dans leur acquisition en raison du lieu de villégiature. Ils évaluent le montant de ce préjudice à la somme de 42 400 euros correspondant à 20 % de la valeur de leur appartement qui a été évalué en 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 7 février 2023 dans le cadre de l’affaire inscrite au rôle sous le n°21/617 ayant fait l’objet d’une radiation et d’une remise au rôle, la société BORA demande au tribunal, au visa des articles 544 et 545, 1315, 1240 et 1605 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger que la société BORA n’a commis aucune faute,

— dire et juger que le lot n°193 a été délivré aux époux [E],

— dire et juger que les époux [J] – [O] ne subissent aucun préjudice,

— dire et juger la demande des époux [E] mal fondée et les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

— condamner le [Adresse 22] THALACAP à relever et garantir la société BORA de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [O] à payer à la société BORA la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au principal, elle fait valoir qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme au sens de l’article 1605 du code civil en soutenant qu’elle a remis aux demandeurs le titre de propriété du lot n°193 au moment de la vente la libérant de son obligation. Elle précise que les éléments de l’administration fiscale produits permettent de confirmer qu’ils sont propriétaires de ce lot.

Elle soutient qu’il n’est pas contestable que la place correspondant au lot n°193, existe et qu’elle est conforme à l’état descriptif de division. Elle ajoute qu’en réalité, la difficulté relève de la réattribution des places de parking matérialisée par le marquage au sol réalisé postérieurement à la vente sans mise à jour de l’état descriptif de division. Elle précise que la question du marquage au sol n’empêche pas la délivrance conforme du bien et que la propriété de la place de parking lot n°193 n’a pas pu être altérée par le marquage de places de parking dans un sens contraire.

En tout état de cause, elle relève que l’acte de vente prévoit que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve le jour de la vente, tel qu’il l’a vu et visité. Elle indique que les acquéreurs ont eu les moyens de se rendre compte de ce marquage au sol lors de la visite avec l’agent immobilier.

A titre subsidiaire, la société BORA demande à être relevée et garantie par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP de toute condamnation prononcée contre elle.

Elle considère qu’il a commis une faute, soit en traçant des places de parking sur des lots ne lui appartenant pas, soit en modifiant la répartition des lots sans mettre à jour l’état descriptif de division.

Elle conteste l’existence du préjudice de jouissance allégué par les demandeurs en soutenant qu’ils reconnaissent dans un courrier se garer sur une des places tracées. Elle conteste également le montant sollicité à titre de dommages et intérêts considérant qu’ils ont arbitrairement acté que leur emplacement représentait 20% de la valeur de leur appartement et que leur demande initiale était de 15 000 euros et qu’ils réclament désormais la somme de 42 400 euros sans produire de justificatifs alors que le prix moyen d’un garage est de 8 500 euros.

En cas de condamnation, elle sollicite que les demandes indemnitaires soient cantonnées à de plus justes proportions faisant valoir que les demandeurs jouissent de leur bien uniquement durant leurs congés.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 25 juillet 2023 dans le cadre de l’affaire inscrite au rôle sous le n°21/617 ayant fait l’objet d’une radiation et d’une remise au rôle, le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, intervenant volontaire, demande au tribunal de :

— débouter purement et simplement la société BORA de toutes demandes, fins et prétentions à l’encontre du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP,

— condamner la société BORA à payer au SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BORA aux dépens engagés par le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP.

A titre liminaire, il expose qu’un syndicat secondaire a été créé pour le bâtiment C postérieurement à l’assignation en intervention forcée du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP an date du 29 octobre 2021. Il demande à être reçu dans son intervention volontaire ayant désormais seul intérêt et qualité à agir.

Au fond, il fait valoir qu’il n’a pas la qualité de vendeur et qu’il n’est donc pas débiteur d’une obligation de délivrance à l’égard des demandeurs et ce, d’autant plus que la place de parking constitue une partie privative qui ne lui appartenait pas.

Il soutient, à l’instar de la société BORA, que le titre de propriété ayant été remis par la société BORA aux demandeurs, celle-ci a respecté les conditions de délivrance prévues par l’article 1605 du code civil. Il ajoute que le marquage au sol des places était préexistant à l’acquisition des demandeurs qui ont accepté dans leur acte de vente de prendre le bien en l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance.

Il considère que la société BORA ne peut donc être condamnée sur ce fondement et conclut au débouté des demandes de garantie formulées par la société BORA à son encontre.

Concernant le préjudice de jouissance allégué, il considère que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence du préjudice ni qu’il aurait commis un quelconque manquement en lien avec ce préjudice.

Il expose que l’état descriptif de division établit à l’origine et concernant le bâtiment C fait mention de 41 places de parking correspondant à 41 lots (n°184 à n°224) mais qu’à la construction du bâtiment C, seules 37 places ont été créées dont sept peuvent être qualifiées comme impropres à assurer la fonction de stationnement de véhicules.

Il ajoute que le modificatif du règlement de copropriété, établi le 6 avril 2011, fait référence à cette difficulté non résolue. Il souligne que ces documents étaient annexés à l’acte de vente des demandeurs qui étaient donc parfaitement informés de la situation litigieuse tout comme la société BORA qui avait acquis ce bien en décembre 2011.

Il précise également que les demandeurs ne prouvent pas que la place acquise lors l’acte de vente du 3 mai 2019 correspondrait à une des quatre places inexistantes ou encore à une des sept places pouvant être qualifiées comme impropres à assurer la fonction de stationnement de véhicules.

Il soutient enfin qu’en sa qualité de syndicat secondaire des copropriétaires, il représente l’ensemble des copropriétaires et ne peut procéder à une réattribution ou redéfinition des places de parking qui sont des parties privatives, ou encore à une mise en conformité de l’état descriptif de division sans recueillir l’accord de tous les copropriétaires.

Il ajoute que si une faute était retenue à son égard, l’action en responsabilité civile serait de toute façon, prescrite.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 03 octobre 2022 dans le cadre de l’affaire inscrite au rôle sous le n°21/617 ayant fait l’objet d’une radiation et d’une remise au rôle, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP demande au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer les demandes irrecevables à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP compte tenu de sa perte de qualité à agir au titre des parkings du bâtiment C depuis la création d’un syndicat secondaire relatif au bâtiment C par assemblée générale du 28 janvier 2022,

A titre subsidiaire,

— débouter purement et simplement la société BORA de l’ensemble des demandes, fins, et prétentions qu’elle formule à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP,

Reconventionnellement,

— condamner la société BORA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BORA aux dépens engagés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP.

A titre principal, il expose avoir été assigné en intervention forcée par la société BORA en date du 29 octobre 2021 alors qu’il était le seul syndicat des copropriétaires. Il explique qu’un syndicat secondaire pour le bâtiment C a été créé lors de l’assemblée générale spéciale du 28 janvier 2022. Il considère qu’il n’a donc plus qualité à agir ni à défendre depuis cette date et que toute prétention à son encontre serait irrecevable conformément à l’article 32 du code de procédure civile.

Il demande sa mise hors de cause.

A titre subsidiaire, au fond, il s’en rapporte à l’argumentation du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue à la date du 11 décembre 2024 selon ordonnance du même jour.

L’affaire était retenue à l’audience en juge unique du 14 janvier 2025.

Le délibéré était fixé au 08 avril 2025 puis prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de donner acte ou de constater n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Il est rappelé qu’au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur les demandes préliminaires

— Sur les interventions volontaires

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

L’article 329 alinéa 2 du même code précise que « Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] interviennent volontairement à l’instance, expliquant que Monsieur [S] [J] est décédé en cours d’instance, le 2 juin 2022.

Ils justifient avoir la qualité de conjointe survivante pour Madame [R] [O] et la qualité d’ayants droit pour Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J].

Par conséquent, justifiant d’un intérêt suffisant et d’un droit d’agir, il y a lieu de les recevoir en leur intervention volontaire.

S’agissant du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, il intervient volontairement à l’instance suite à sa création lors de l’assemblée générale spéciale du 28 janvier 2022, expliquant qu’il comprend les appartements et les parkings rattachés au bâtiment C et notamment le lot litigieux.

Il n’est pas contesté que le lot litigieux est rattaché au bâtiment C et qu’un syndicat secondaire a été créé pour ce bâtiment lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 28 janvier 2022 de la résidence [23].

Par conséquent, justifiant d’un intérêt suffisant et d’un droit d’agir et de défendre, il y a lieu de le recevoir en son intervention volontaire.

— Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre du SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu'« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.»

L’article 802 dernier alinéa du code de procédure civile prévoit qu'« Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

Il ressort de ces textes que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir.

En l’espèce, le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP soulève l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre pour perte de qualité à agir, en raison de la création d’un syndicat secondaire postérieurement à son assignation en intervention forcée par la société BORA.

Le moyen allégué concernant le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, de sorte que le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP n’est pas recevable à s’en prévaloir devant le tribunal statuant au fond, par le biais de conclusions au fond.

Dès lors, cette demande sera jugée irrecevable.

Il convient de déclarer le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP irrecevable en sa demande tenant à l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre.

II. Sur le défaut de délivrance conforme

Au terme de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

L’article 1604 du même code précise que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

L’article 1605 du même code prévoit que « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété ».

L’obligation de délivrance recouvre ainsi deux obligations distinctes : le vendeur doit non seulement mettre la chose vendue à la disposition de l’acheteur, mais encore faut-il que cette chose soit conforme à ce qui a été contractuellement prévu.

Selon les dispositions de l’article 1610 du code civil, « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ».

La conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien et il y a lieu de tenir compte des informations qui ont été portées à la connaissance de l’acquéreur.

La charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, tandis que celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l’acheteur.

En l’espèce, les demandeurs fondent leur demande sur un défaut de délivrance conforme portant sur la place de stationnement qu’ils ont acquise arguant du défaut de possession de leur lot.

— Sur l’obligation de mise à disposition du vendeur

Selon acte notarié en date du 03 mai 2019, les époux [J] ont acquis auprès de la société BORA, les biens ainsi désignés :

— lot numéro 152 : un appartement avec terrasse, au rez-de-chaussée du bâtiment C,

— lot numéro 193 : un parking à l’extérieur du bâtiment C.

Il est ainsi établi que la société BORA, venderesse, a vendu un bien sur lequel elle était titrée et qu’un transfert de propriété s’est opéré sur les éléments visés.

Dès lors, la société BORA a respecté son obligation de mise à disposition au regard de l’article 1605 du code civil.

— Sur la conformité de la chose vendue par rapport à la chose convenue

Comme exposé précédemment, l’acte de vente énonce la vente du lot numéro 193 correspondant à un parking à l’extérieur du bâtiment C sans indication de superficie.

Il précise en page 12 que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ».

Cet acte de vente a été précédé d’un compromis par acte sous seing privé en date du 18 mars 2019 auquel était annexé un plan du parking dont les acquéreurs ont pris connaissance et dont il ressort que le lot n°193 est matérialisé par un rectangle longeant un bâtiment pour le stationnement d’un véhicule en créneau.

Or, à la lecture des échanges produits, il s’avère que les demandeurs ont constaté après leur acquisition que leur emplacement n’était pas matérialisé au sol conformément au plan annexé à leur compromis de vente et qu’en réalité, le marquage au sol délimitait des emplacements de parking positionnés en bataille.

Les demandeurs considèrent que la société BORA, venderesse, n’a pas délivré le lot n°193 conformément aux stipulations de l’acte de vente puisque, selon eux, leur place de parking telle qu’elle est actuellement matérialisée par le marquage au sol, ne correspond pas au plan annexé à leur compromis de vente.

Il ressort du règlement de copropriété modifié le 06 avril 2011 et remis aux acquéreurs, l’existence d’une problématique concernant les 41 places de parking du bâtiment C prévues à l’origine et qui ont donné naissance à 41 lots (184 à 224) dans l’état descriptif de division. En effet, lors de la réalisation des constructions, divers éléments ont fait que seules 37 places ont été réalisées dont 7 peuvent être qualifiées comme impropres à assurer la fonction de stationnement de véhicules.

Il est ainsi établi que le marquage au sol délimitant l’emplacement de parking appartenant aux demandeurs ne correspond pas au tracé du plan annexé à leur compromis de vente.

Mais il est également établi que ce marquage préexistait à leur acquisition et que cette difficulté a été portée à leur connaissance lors de cette acquisition.

Ainsi, la place de parking a été cédée dans l’état où elle se trouvait au moment de la conclusion de la vente, à savoir avec un marquage au sol différent du tracé du plan annexé à leur compromis de vente.

Dès lors, les acquéreurs, ayant pu se convaincre de la configuration des lieux par la visite qu’ils en ont faite avant la vente, ne peuvent se plaindre d’une non-conformité qui était apparente au moment de la vente.

En outre, aucun élément n’est de nature à démontrer qu’à ce même emplacement, les époux [J] ne peuvent pas y stationner leur véhicule.

Comme l’a justement relevé le juge des référés dans son ordonnance du 19 février 2021, il est constant que la difficulté d’attribution de la place de parking de Madame et Monsieur [J] s’inscrit dans une difficulté plus globale de répartition des places de parking dans la résidence [11] impliquant l’ensemble des copropriétaires.

En définitive, il doit être considéré que les époux [J] ont acquis en connaissance de cause.

Dès lors, les époux [J] ont acquis un lot n°193 à usage de parking privatif en plein connaissance de cause des éventuelles difficultés engendrées par un marquage au sol de correspondant pas aux limites de leur lot.

En outre, les modalités de jouissance des parties privatives notamment par la mise en œuvre d’un marquage au sol, et le respect de ces modalités sont des accessoires du titre de propriété, qui a été valablement délivré.

Par ailleurs, modalités de marquage au sol étaient connues des demandeurs, qui ont donc acquis leur lot en pleine connaissance de cause.

Il convient, en conséquence, de constater que la société BORA a satisfait à son obligation de délivrer un lot conforme à ce qui a été contractuellement vendu aux époux [J].

Dès lors, la demande des consorts [O] [J] fondée sur un défaut de délivrance pour non-conformité ne peut prospérer.

Il y a lieu de les débouter de leur demande de délivrance du lot n°193 portant sur une place de parking au sein du bâtiment C de la résidence THALACAP située aux [Adresse 20] [Localité 2][Adresse 1].

III. Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Les consorts [O] [J] se prévalent d’un préjudice pour non-respect des obligations contractuelles de la société BORA et sollicitent le paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil à l’encontre de la société BORA et du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP.

Au regard de ce qui précède, il a été démontré que la société BORA n’a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles à l’égard des consorts [O] [J].

Dès lors, la demande de dommages et intérêts des consorts [O] [J] n’est pas fondée.

Il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles de la société BORA.

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité extracontractuelle d’un tiers, il doit être démontré une faute, un préjudice ainsi qu’un lien de causalité.

Le préjudice de jouissance indemnise l’atteinte ou la privation de la jouissance du bien résultant de l’immobilisation ou du dommage causé au bien.

Les demandeurs font valoir sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, que depuis leur acquisition, ils ne peuvent par jouir de leur emplacement soulignant que la place de parking était un élément déterminant dans leur acquisition en raison du lieu de villégiature. Ils demandent la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 42 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.

Si la privation de l’usage de la place de parking dans sa configuration prévue aux termes de l’acte de vente porte atteinte au droit de propriété des consorts [O] [J], force est de constater que les demandeurs n’apportent aucun développement ou précision quant aux manifestations dudit préjudice de jouissance consécutif au défaut de marquage au sol de leur emplacement de parking.

Il a été relevé précédemment que le marquage au sol délimite des emplacements en bataille en lieu et place d’un emplacement en créneau.

Les demandeurs n’apportent aucun élément comme un constat d’huissier qui permettrait de constater qu’ils ne peuvent pas se garer en bataille sur leur emplacement.

Il n’appartient pas au tribunal de se substituer aux demandeurs.

En outre, il ressort de l’extrait du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 11 octobre 2019 que le stationnement reste accessible.

En conséquence, faute de démontrer le préjudice de jouissance allégué, la demande des consorts [O] [J] sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [O] [J] succombant, il convient de les condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société BORA et du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner les consorts [O] [J] à leur payer la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP et le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP seront déboutés de leur demande à ce titre à l’encontre de la société BORA.

— sur l’exécution provisoire

Il est rappelé, en application de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Déclare recevable l’intervention volontaire de Madame [R] [O], de Monsieur [D] [J] et de Madame [W] [J],

Déclare recevable l’intervention volontaire du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP,

Déclare le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP irrecevable en sa demande tenant à l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre pour défaut de qualité à agir,

Déboute Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] de leur demande de délivrance du lot n°193 portant sur une place de parking au sein du bâtiment C de la résidence THALACAP située aux [Adresse 21],

Déboute Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles de la société BORA,

Déboute Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] aux entiers dépens,

Condamne Madame [R] [O], Monsieur [D] [J] et Madame [W] [J] à payer à la société BORA et au SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE THALACAP et le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT C DE LA RESIDENCE THALACAP, de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société BORA,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT