TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/03684

N° Portalis 352J-W-B7G-CWLLI

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

11 et 15 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 12] CENTRAL TENNIS GOLF

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0493

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [X]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [O] [X]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [E] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous trois représentés par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

Décision du 11 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/03684 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWLLI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 3 mars 1988, M . [H] [X] a donné à bail à la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 11] [Localité 3][Adresse 1] et [Adresse 2], désignés ainsi qu’il suit : “sur un terrain de 500 m² environ, une construction à usage de dépôt de 433,50 m², dans laquelle se trouvent des installations de bureaux et sanitaires de 28m2"

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er mars 1988 pour se terminer le 1er mars 1990 moyennant un loyer annuel de 100 000 francs, soit 15 244, 90 euros.

La destination des locaux est celle de “location de courts de tennis et dispense de cours de tennis.”

Par acte sous seing privé du 6 octobre 1997 enregistré le 29 janvier 1998, il a été conclu entre les parties un bail commercial prenant effet au 1er mars 1997 portant sur les mêmes locaux, étant en outre précisé dans leur désignation qu’ils comprenaient “un local d’habitation avec cuisine et cabinet de toilettes pour le logement d’un salarié de la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf.”

Par acte sous seing privé du 14 mai 2007 enregistré le 23 novembre 2007, le bail a été renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er mars 2006 moyennant un loyer annuel en principal de 37 084,86 euros.

En août 2013, le gérant de la société [Localité 12] Central Tennis a constaté que deux poteaux latéraux soutenant la charpente située au-dessus du court de tennis étaient écrasés en leur sommet et que cette déformation menaçait la pérennité de l’immeuble.

Informés, M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] (ci-après les consorts [X]) venant aux droits de M. [H] [X] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris lequel a, par ordonnance rendue le 8 janvier 2014, ordonné une expertise et désigné M. [Y] [Z] en qualité d’expert avec la mission d’usage concernant les désordres allégués.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2014 et a conclu que les désordres trouvaient leur origine dans la vétusté de l’immeuble, que la responsabilité incombait au bailleur, que les travaux réparatoires à la charge de ce dernier s’élevaient à 435.122,11 euros HT et que le préjudice immatériel (travaux d’entretien et perte du chiffre d’affaires) était laissé à l’appréciation du tribunal.

Par jugement du 27 novembre 2018 signifié le 24 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, débouté les consorts [X] de leur demande de résiliation du bail et les a condamnés à mettre en œuvre les travaux de réparation des désordres pour un montant de 435 122,11 euros dans le délai de sept mois à compter de la signification du jugement.

Par jugement en date du 6 juin 2019 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté l’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le fixant à la somme annuelle de 43 338,98 euros outre les taxes et les charges à compter du 1er mars 2015.

Suivant courrier du 25 avril 2019 les consorts [X] ont informé leur locataire du début des travaux à venir, à la date du 2 mai 2019, pour une durée prévisible de six mois.

Suite à la demande de report de la société [Localité 12] Central Tennis Golf, les travaux ont finalement débuté le 30 mai 2019 et des étais ont été posés le 11 juin 2019.

Se plaignant de ce que les travaux l’empêchait d’exercer son activité commerciale et en particulier de donner des cours de tennis prévus, la société [Localité 12] Central Tennis Golf a obtenu suivant ordonnance de référé du 18 octobre 2019 la condamnation des consorts [X] à lui payer la somme provisionnelle de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période courant jusqu’au mois de décembre 2019, la somme provisionnelle de 20 235 euros au titre du manque à gagner sur la période de juin à décembre 2019 ainsi que la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2020 la société [Localité 12] Central Tennis Golf a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris les consorts [X] aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance, la somme de 14 120 euros au titre des pertes éprouvées, la somme de 20 235 euros au titre du manque à gagner, la somme de 19 188,49 euros au titre des loyers trop versés depuis le 1er mars 2015 jusqu’au mois de mai 2019 inclus.

Par ordonnance rendue le 7 septembre 2020, le juge des référés a, notamment :

— condamné les consorts [X] à payer à la société [Localité 12] Central Tennis Golf la somme provisionnelle de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période du mois de janvier au mois de juin 2020,

— condamné les consorts [X] à payer à la société [Localité 12] Central Tennis Golf la somme provisionnelle de 14.120 euros au titre des recettes remboursées aux adhérents, et la somme de 20.235 euros au titre du manque à gagner.

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

— condamné les consorts [X] à payer à la société [Localité 12] Central Tennis Golf la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les consorts [X] ont interjeté appel de cette ordonnance et par arrêt rendu le 7 mai 2021, la cour d’appel de [Localité 12] a :

— infirmé la décision entreprise en ses dispositions relatives à l’indemnisation provisionnelle au titre des recettes remboursées et de la perte du chiffre d’affaires ou manque à gagner et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre du trop-perçu de loyers ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— déclaré irrecevable la demande au titre des recettes remboursées ;

— condamné les consorts [X] à payer à la société [Localité 12] Central Tennis Golf la somme provisionnelle de 7.226,77 euros au titre de la perte du chiffre d’affaires ou manque à gagner du 1er janvier au 14 mars 2020 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnisation de ce préjudice pour la période du 15 mars au 30 juin 2020 ;

— déclaré irrecevables les demandes en paiement à titre provisionnel du trop-perçu de loyers ;

— confirmé l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

— déclaré recevable la demande de provision au titre du préjudice de jouissance et du manque à gagner pour la période du 1er janvier au 30 juin 2021 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande ;

— laissé à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en appel.

Parallèlement, par acte d’huissier du 1er décembre 2020, la société [Localité 12] Central Tennis Golf, autorisée par ordonnance présidentielle du 30 novembre 2020, se plaignant du retard et de la non-conformité des travaux en cours, a fait assigner en référé d’heure à heure les consorts [X] aux fins de voir désigner un expert et suspendre les travaux en cours de réalisation en attente du rapport de l’expert.

Par ordonnance rendue le 8 janvier 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux et a désigné M. [Y] [Z] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 25 octobre 2021.

Il conclut à l’existence de désordres nécessitant des travaux de réfection pour un montant chiffré à 34 040,24 euros HT, imputable aux bailleurs, estime le préjudice subi par la société [Localité 12] Central Tennis Golf à un montant de 27 125,68 euros comprenant le manque à gagner (23 125,68 euros) et le préjudice de jouissance (4 000 euros) pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 31 octobre 2021, et à un compte équilibré entre les parties compte tenu du montant à restituer aux bailleurs suite à l’arrêt rendu par la cour d’appel, estimé à 27 128,23 euros.

Au cours des opérations d’expertise, l’architecte mandaté par la société [Localité 12] Central Tennis Golf, M. [N], a préconisé une solution validée par l’expert et les travaux ont été finalement définitivement achevés le 31 octobre 2021.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier de justice des 11,14 et 15 mars 2022, la société [Localité 12] Central Tennis Golf a fait assigner les consorts [X] devant le tribunal judiciaire de Paris sollicitant l’indemnisation des préjudices qu’elle indique avoir subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2023, la société [Localité 12] Central Tennis Golf demande au tribunal de :

— condamner solidairement les consorts [X] à lui payer la somme totale de 111.992,07 euros, après prise en compte des provisions allouées par les juridictions de référé, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes, dont leur demande reconventionnelle tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation pour la partie des locaux à usage d’habitation,

— ordonner le cas échéant toute compensation entre les sommes dues respectivement par les parties,

— condamner solidairement les consorts [X] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [X] en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de la somme de 6 877,01 euros, lesquels pourront être recouvrés par Maître Nicolas Duval, avocat, dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2023, les consorts [X] demandent au tribunal de :

— débouter la société [Localité 12] Central Tennis Golf de ses demandes,

— juger que le “manque à gagner” pouvant être retenu correspond à 14 453,55 euros,

— constater que la société [Localité 12] Central Tennis Golf doit aux consorts [X] la somme de 27128,23 euros,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, et en conséquence condamner la société [Localité 12] Central Tennis Golf à leur payer la somme de 12674,68 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à venir,

A titre subsidiaire, juger que le préjudice de jouissance s’élève à 500 euros,

A titre reconventionnel,

— condamner la société [Localité 12] Central Tennis Golf à leur payer la somme de 700 euros HT par mois, majorée de la quote-part des charges communes, à titre de loyer correspondant à la partie habitation des locaux donnés à bail, du mois de juillet 2019 jusqu’au mois d’octobre 2021 inclus,

— condamner la société [Localité 12] Central Tennis Golf à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 12] Central Tennis Golf aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes indemnitaires de la société [Localité 12] Central Tennis Golf

Sur les désordres et les responsabilités

Aux termes de son rapport déposé le 25 octobre 2021, M. [B] conclut à l’existence d’une non-conformité et de deux désordres liés à l’inachèvement de travaux :

— la présence d’un poteau central construit à l’occasion des travaux derrière la ligne de fond du court de tennis qui pose un problème de sécurité aux joueurs lorsqu’ils reculent derrière cette ligne,

— la présence de clous qui dépassent sur une partie du mur faite en bois se trouvant sur la droite, qu’il convient de rabattre,

— la nécessité de mettre en peinture les parties neuves du mur construites en parpaing.

Il est établi et non contesté que ces désordres, issus des travaux réalisés par les bailleurs et résultant, s’agissant du poteau litigieux, d’une non-conformité par rapport aux devis validés par l’expert en 2014, sont imputables aux bailleurs.

Il est également établi et admis par les parties que les travaux propres à remédier à ces désordres ont été réalisés aux frais des bailleurs et achevés le 31 octobre 2021.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

La société [Localité 12] Central Tennis Golf sollicite à ce titre la condamnation des consorts [X] à lui payer la somme de 37 873 euros, correspondant au tiers du montant du loyer, soit à hauteur de la somme annuelle de 15 671 euros, rapportée à la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 31 octobre 2021 (soit 29 mois).

Elle fait soutenir en substance que contrairement à ce que font valoir les consorts [X], ce n’est que de manière provisionnelle que les juges des référés successifs ont évalué le préjudice de jouissance à la somme de 1500 euros par semestre ; elle ajoute que le préjudice de jouissance est distinct de celui résultant du manque à gagner, comme l’a jugé le juge des référés aux termes de l’ordonnance du 18 octobre 2019 qui a autorité de la chose jugée sur ce point.

Les consorts [X] répliquent que cette demande fait double emploi avec la demande indemnitaire à hauteur de 83 830,59 euros formée par la société [Localité 12] Central Tennis Golf au titre du “manque à gagner” qui constitue également la réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance des locaux durant les travaux, dès lors que le chiffre d’affaires réalisé par le preneur est la concrétisation de la jouissance des locaux.

Ils ajoutent subsidiairement que la société [Localité 12] Central Tennis Golf n’a pas pu exploiter les locaux du 15 mars 2020 jusqu’au mois de juin 2020 du fait de la fermeture due à la crise sanitaire, et que durant cette période, le prétendu préjudice de jouissance ne leur est pas imputable mais est dû aux interdictions administratives qui ont entravé les travaux et interdit l’accès des locaux à la clientèle.

Ils font valoir en outre que le juge des référés a déjà évalué le préjudice de jouissance à la somme de 1500 euros par semestre et que la société [Localité 12] Central Tennis Golf ne démontre pas en quoi cette indemnisation est manifestement insuffisante alors même que l’expert judiciaire a retenu le même quantum. Ils en concluent que seul un préjudice de jouissance du mois de juin 2021 à octobre 2021 serait susceptible d’être retenu, soit un préjudice correspondant à cinq mois.

L’article 488 du code de procédure civile pose le principe que l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée de sorte que les parties ne peuvent valablement se prévaloir des ordonnances de référé rendues antérieurement au présent jugement, pour soutenir ses demandes indemnitaires s’agissant la société [Localité 12] Central Tennis Golf ou s’y opposer s’agissant des consorts [X], les décisions du juge des référés ne liant pas le présent tribunal saisi au fond.

Selon les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est non seulement tenu de délivrer un local conforme à l’usage pour lequel il a été loué, d’en garantir la jouissance paisible au preneur, mais aussi d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de faire pendant la durée du bail toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que locatives.

Il résulte des dispositions combinées de ces articles et des articles 1231 et suivants du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur d’obtenir des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une restriction à sa jouissance des lieux.

Il est établi et non contesté que les travaux mis à la charge des bailleurs suivant jugement rendu le 27 novembre 2018 ont débuté le 30 mai 2019 et qu’ils ont été complètement achevés le 31 octobre 2021. Pendant cette période, la société [Localité 12] Central Tennis Golf a été empêchée d’exercer son activité dans les lieux loués, le court de tennis étant inutilisable. Elle a ainsi subi un incontestable préjudice de jouissance. Contrairement à ce que font soutenir les consorts [X], ce préjudice de jouissance est distinct du préjudice d’exploitation, qualifié de préjudice de “manque à gagner” par les parties, en ce qu’il est destiné à réparer l’absence d’usage normal des locaux, au sens matériel, sans prendre en considération une perte de chiffre d’affaires ou de résultat généré par l’activité commerciale.

Il est également établi qu’à compter du 15 mars 2020, la société [Localité 12] Central Tennis Golf n’a pu exercer son activité commerciale du fait des mesures prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, en exécution de l’article 42 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 qui prévoit : “Dans les départements classés en zone orange, les établissements recevant du public relevant des types suivants définis par le règlement pris en application de l’article R. 123-12 du code de la construction et de l’habitation ne peuvent accueillir de public :

1° Etablissements de type X : Etablissements sportifs couverts (…)”

Pour autant, cette fermeture imposée par les pouvoirs publics ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, essentielle à la relation contractuelle liant les parties, de sorte que les consorts [X] sont mal fondés en leur demande visant à voir réduire la période d’indemnisation en excluant la période de fermeture. Le préjudice réparable concerne donc la période du 1er juin 2019 au 31 octobre 2021, soit 29 mois.

Compte tenu du montant du loyer annuel qui s’élève, au vu de l’échéance du mois d’octobre 2021 versée aux débats à la somme de 47 014,80 euros, et considérant que la société [Localité 12] Central Tennis Golf a été dispensée du paiement de tout loyer pendant la période de travaux (du 1er juin 2019 au mois d’octobre 2021 inclus), le préjudice de jouissance peut être justement évalué, à hauteur du quart de ce montant, soit à hauteur de la somme arrondie à 28 405 euros (47014,80 x 1/4 : 12 x 29 mois).

Les consorts [X] sont donc redevables in solidum envers la société [Localité 12] Central Tennis Golf de cette somme de 28 405 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les préjudices invoqués au titre des pertes et au titre du manque à gagner

La société [Localité 12] Central Tennis Golf sollicite au titre des pertes l’allocation de la somme de 19750,25 euros. Elle fait soutenir qu’elle a été contrainte de supporter des dépenses occasionnées directement par la fermeture des locaux, à savoir :

— le remboursement des adhérents pour la période du 1er juin au 30 septembre 2019 à hauteur de 4 248 euros,

— le remboursement des stages annuels pour la période du 1er au 16 juin 2019 à hauteur 9 200 euros,

— le remboursement des stages d’été 2019 à hauteur de 672 euros,

— la prise en charge des salaires et charges des professeurs pour juin 2019 : 5 630,25 euros

Elle soutient être fondée à invoquer ce préjudice, reconnu par le juge des référés dans l’ordonnance rendue le 7 septembre 2020, nonobstant la décision de la cour d’appel, et ne pouvoir justifier par des pièces comptables la non prise en charge des salaires des professeurs dans le cadre du dispositif du chômage partiel, s’agissant d’un fait négatif.

Les consorts [X] s’opposent à cette demande, faisant valoir que si la société [Localité 12] Central Tennis Golf communique plusieurs lettres et des copies de chèques correspondant à certains de ces remboursements, ceux-ci constituent cependant une perte de chiffre d’affaires et non une dépense. Ils en concluent que les demandes de la société locataire font donc double emploi avec la demande formée au titre du “manque à gagner”, comme l’a jugé le juge des référés dans l’ordonnance rendue le 18 octobre 2019. Ils contestent en outre devoir toute somme au titre des salaires des professeurs de la société locataire.

La société [Localité 12] Central Tennis Golf réclame en outre la condamnation des consorts [X] à lui payer la somme de 83 830,59 euros au tire du “manque à gagner” pour la période du 1er juin 2019 au 31 octobre 2021, sur la base d’un montant mensuel évalué à 2 890,71 euros au regard du bilan de la société sur l’exercice antérieur au commencement des travaux, date à laquelle les locaux sont devenus inutilisables.

Les consorts [X] répliquent qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 30 juin 2020 car les décisions précédemment rendues en référé, et exécutées, ont liquidé ce préjudice. Ils ajoutent que doit être également exclue la période de fermeture liée à la crise sanitaire. Ils en concluent que le préjudice au titre du “manque à gagner” ne peut être retenu que sur 5 mois, de juin 2021 à octobre 2021, ce qui représente une somme de 14 453,55 euros (2890,71 x 5).

S’agissant du préjudice invoqué au titre des “pertes éprouvées”subies à l’été 2019, c’est à juste titre que les consorts [X] font valoir que la demande est en lien avec la perte du chiffre d’affaires et la baisse du résultat d’exploitation de la société locataire, de sorte qu’il fait double emploi avec le préjudice pour “manque à gagner” revendiqué parallèlement par les consorts [X] pour la période du 1er juin 2019 au 31 octobre 2021.

La société [Localité 12] Central Tennis Golf sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef à hauteur de 19 750,25 euros.

S’agissant du préjudice de “manque à gagner”, le tribunal relève que les parties s’accordent sur une évaluation à hauteur de 2890,71 euros par mois, s’opposant en revanche sur la période d’indemnisation.

A ce titre, c’est à tort que les consorts [X] invoquent les indemnités déjà allouées en référé pour exclure les périodes prises en compte par les précédents juges des référés; en effet, ainsi que relevé supra les ordonnances n’ont pas autorité de chose jugée au principal et les indemnités ont été allouées à titre provisionnel.

Il appartiendra uniquement au tribunal de faire un compte entre les parties eu égard aux sommes d’ores et déjà versées dans le cadre de l’exécution de ces ordonnances.

En revanche, les consorts [X] sont fondés à voir déduits de la période d’indemnisation pour perte d’exploitation les mois de fermeture administrative imposée par les pouvoirs publics en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19. A ce titre, les mesures gouvernementales prises pendant la période de pandémie ont contraint les salles de sport à fermer leurs établissements du 15 mars au 20 juin 2020 puis du 26 septembre 2020 au 30 juin 2021, soit sur une période de 374 jours.

Le préjudice d’exploitation sera donc réparé pour la période du 1er juin 2019 au 31 octobre 2021, soit 509 jours (883 jours – 374 jours) par l’octroi de la somme de 49.045,71 euros à titre de dommages et intérêts [2890,71 euros /30 x 509]

Sur le compte entre les parties

Les consorts [X] font valoir sans être contestés par la société [Localité 12] Central Tennis Golf qu’ils ont exécuté les deux ordonnances rendues en référé les 18 octobre 2019 et 7 septembre 2020 à hauteur de la somme totale en principal de 56 590 euros (20 735 euros + 35 855 euros).

La société [Localité 12] Central Tennis Golf est dès lors bien fondée à solliciter la condamnation des bailleurs à lui verser le complément d’indemnisation à hauteur de la somme de 20 860,71 euros selon le calcul suivant :

— préjudice de jouissance : 28 405,00 euros

— préjudice d’exploitation : 49 045,71 euros

— à déduire, provisions versées : 56 590, 00 euros

Dès lors, les consorts [X] seront condamnés à payer in solidum à la société [Localité 12] Central Tennis Golf cette somme de 20 860,71 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non à compter de l’assignation comme le réclame la société [Localité 12] Central Tennis Golf, en raison de son caractère indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [X] formée au titre des indemnités d’occupation

Les consorts [X] demandent au tribunal de condamner la société [Localité 12] Central Tennis Golf à leur payer la somme de 700 euros HT par mois, outre les charges, correspondant à la partie habitation des locaux donnés à bail, du mois de juillet 2019 jusqu’au mois d’octobre 2021 inclus, sur la base d’un prix mensuel de 17,5 euros/m2.

Ils font valoir que la société [Localité 12] Central Tennis Golf a été dispensée du paiement de tout loyer du mois de juillet 2019 au mois d’octobre 2021 inclus du fait de l’exécution des travaux et de son impossibilité d’exploiter son activité alors que le local d’habitation, dans lequel demeure le gérant de la société locataire, n’a pas été affecté par les travaux.

La société [Localité 12] Central Tennis Golf s’oppose à cette demande, faisant valoir en substance qu’il résulte des propres décomptes établis par le mandataire des bailleurs que les loyers qui avaient été intégralement facturés depuis le début des travaux ont fait l’objet d’un avoir en intégralité et que les bailleurs sont mal fondés après avoir renoncé de manière non équivoque à l’intégralité des loyers facturés antérieurement à octobre 2021, à solliciter pour les besoins de la cause le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle ajoute que même sur la partie à usage d’habitation, elle n’a pas bénéficié d’une jouissance paisible des locaux, les travaux ayant consisté notamment à la réfection de la toiture sur l’intégralité du bâtiment et à la pose d’une poutre soutenant les locaux à usage d’habitation.

Il ressort des avis d’échéance et des décomptes établis par le mandataire des bailleurs que les loyers qui avaient été facturés pendant la période des travaux ont fait l’objet d’un avoir dans leur intégralité, une somme de 42 987,35 euros ayant été portée au crédit du compte en janvier 2022.

Aucun loyer n’a été réclamé par la suite au titre de cette période, au vu des avis d’échéance postérieurs versés aux débats.

C’est à juste titre que la société [Localité 12] Central Tennis Golf fait valoir que cet avoir caractérise la volonté des bailleurs à renoncer à l’intégralité des loyers pendant la période des travaux, pour l’ensemble des locaux objets du bail commercial (qui n’est pas un bail mixte) y compris concernant la surface destinée conformément aux termes du bail à héberger un salarié de la société.

Surabondamment, la société [Localité 12] Central Tennis Golf est fondée à invoquer une exception d’inexécution, justifiée par le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance qui a affecté les locaux dans leur ensemble à raison de l’importance des travaux de réfection pendant deux ans et demi.

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

Les consorts [X] qui succombent supporteront la charge des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire menée par M. [B], dont distraction au profit de Maître Nicolas Duval, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société [Localité 12] Central Tennis Golf la somme de 5 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe l’indemnité due par M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] en réparation du préjudice de jouissance subi par la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf pour la période du 1er juin 2019 au 31 d’octobre 2021 à la somme de 28 405 euros,

Fixe l’indemnité due par M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] en réparation du préjudice d’exploitation subi par la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf pour la période du 1er juin 2019 au 31 d’octobre 2021 à la somme de 49 045,71 euros,

Condamne in solidum M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X], après déduction des sommes versées en exécution des ordonnances de référé à hauteur en principal de 56 590 euros, à payer à la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf la somme de 20.860,71 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf en ce compris la demande en paiement de la somme de 19 750,25 au titre des pertes,

Déboute M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] de leur demande de condamnation de la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf à leur payer la somme de 12.674,68 euros,

Déboute M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] de leur demande de condamnation de la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf à payer un loyer pour la partie habitation des locaux pour la période du mois de juillet 2019 au mois d’octobre 2021 inclus,

Condamne in solidum M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] à payer à la SARL [Localité 12] Central Tennis Golf la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [X], M. [O] [X] et M. [E] [X] aux dépens en ce compris les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés par Maître Nicolas Duval, avocat, dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 11 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME