TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00307

N° RG 24/02107 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUUT

Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Monsieur SUREL, Auditeur de justice

GREFFIER : Madame UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Monsieur [W] [Y], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [U] [B],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023, avec effet au 27 janvier 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [U] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 426,26 euros par mois, outre une provision pour charges de 193,60 euros par mois.

Le bailleur social a adressé une mise en demeure à Madame [U] [B] le 28 mai 2024 pour régularisé ses loyers pour la somme de 4312,41 euros.

Un commandement de payer la somme de 4951,12 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [U] [B] le 1er juillet 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte remis à personne).

Par acte du 24 septembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [U] [B] (acte remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 2 septembre 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [B] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [U] [B] au paiement de la somme de 6624,42 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 9 septembre 2024,

— Condamner Madame [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités à compter du 2 septembre 2024, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Madame [U] [B] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [U] [B] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Elle a indiqué que la dette de loyers est désormais de 13.647,12 euros, dont 2938 euros de surloyers. Le bailleur social dit qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers.

En défense, Madame [U] [B] est présente à l’audience. Elle explique qu’elle travaille depuis 1 an. Elle dit bénéficié d’un contrat de travail à durée déterminée renouvelable. Elle affirme pouvoir payer ses loyers mais dit avoir des problèmes personnels. Elle fait valoir qu’elle avait d’autres créanciers dont elle a apuré les dettes. Elle affirme qu’elle s’était rapprochée de son bailleur pour mettre en place un plan d’apurement, mais qu’elle a eu des problèmes familiaux en juillet. Elle s’engage à payer les mois de mars, avril et mai 2025. Elle dit ne pas avoir repris le paiement car elle n’a pas le RIB de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT. Elle propose d’apurer sa dette dans le cadre d’un plan prévoyant un paiement de 100 euros mensuel en plus du loyer courant. Elle s’engage à produire son attestation d’assurance en cours.

Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 24 septembre 2024) comme l’exige les dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 1er juillet, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [U] [B], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail à compter du 2 septembre 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“a) De payer le loyer et les charges […]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 13.642,12 euros (échéance de mars 2025 comprise) en principal dont 2938,12 euros de surloyers, et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Il convient de constater que l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne justifie pas avoir fait des démarches auprès de sa locataire pour obtenir les pièces nécessaires à la justification de ses ressources. En conséquence la somme appliquée au titre du surloyer ne sera pas appliquée.

Madame [U] [B] justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025 (1986,75 euros le 1er avril 2025, 650 euros le 4 avril 2025, 670 euros le 12 mai 2025 et 800 euros le 3 juin 2025).

Madame [U] [B] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3557,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [U] [B] a justifié la reprise du paiement de son loyer courant depuis mars 2025.

Elle a proposé à l’audience d’apurer sa dette de loyer au moyen d’un plan d’apurement de 100 euros en plus du loyer courant. Elle a produit ses bulletins de salaire justifiant d’un emploi auprès de l’association MONTBAREIL en contrat à durée déterminée régulièrement reconduit.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [U] [B], il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Il convient toutefois de rappeler à Madame [U] [B] son obligation de produire les justificatifs de ses ressources, de répondre à l’enquête SLS et de produire son attestation d’assurance du logement en cours de validité.

Madame [U] [B] pourra s’acquitter de la somme de 3557,73 euros par le versement mensuel de 100 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 100 euros=3500,00 euros), et le solde restant à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [U] [B] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Madame [U] [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 669,90 euros par mois à compter d’avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur la demande de communication des avis d’imposition:

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition sur le revenus… le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer…

Madame [U] [B] n’a pas justifié de ses ressources, ni rempli l’enquête SLS. Elle peut donc être redevable d’un surloyer de 1469,28 euros en cas de mise en demeure par le bailleur social.

Il convient donc d’ordonner à Madame [U] [B] la production de son avis d’imposition 2024.

8-Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Madame [U] [B] sera condamnée à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [U] [B], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail conclu entre les parties à la date du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3557,73 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 12 mai 2025 et actualisé le jour de l’audience, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement ;

ACCORDE à Madame [U] [B] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [U] [B] pourra s’acquitter de la somme de 3557,73 euros par versement mensuel de 100 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 100= 3500 euros), et le solde à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [U] [B] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut elle sera expulsée des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [U] [B] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 669,90 euros par mois, à compter du mois de juin 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ORDONNE à Madame [U] [B] de fournir à son bailleur son avis d’imposition 2024, de remplir le formulaire d’enquête SLS rempli ;

RAPPELLE à Madame [U] [B] qu’elle doit produire l’attestation d’assurance de son logement en cours ;

CONDAMNE Madame [U] [B] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [B] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 1er juillet 2024 et celui de l’assignation en date du 24 septembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 06 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [U] [B]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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