TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/04/2025

à : Maître Alexandra BOISSET

Prefet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le : 17/04/2025

à : Maître Bertrand DE CAMPREDON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00571

N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z2G

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0097 substitué par Maître Salomé SOLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0097

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro n75056-2025-000985 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00571 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z2G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2000 Monsieur [R] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement à usage d’habitation (bâtiment C6, 2ème étage) ainsi qu’une cave (2ème sous-sol, n°670) et un emplacement de parking (2ème sous-sol, n°1313) situés dans la résidence "[Adresse 5]" sise [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 4 500 francs et 497,53 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023 Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] venant aux droits de Monsieur [R] [C] ont fait signifier à Monsieur [J] [P] un congé pour vente à effet au 30 juin 2024 pour le prix de 447 480 euros.

Monsieur [J] [P] ayant par lettre du 22 mars 2024 indiqué ne pas pouvoir libérer les lieux, Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] l’ont par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025 assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation de congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 11 mars 2025 Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur assignation sauf à préciser que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation était sollicitée à titre provisionnel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’urgence n’est pas une condition requise pour pouvoir saisir le juge des référés et que le maintien dans les lieux du locataire après la date d’effet du congé caractérise un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Ils estiment par ailleurs que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour se prononcer sur la demande de délais formulée par Monsieur [J] [P] et s’y opposent en raison de l’existence d’un impayé et de la nécessité de vendre au plus vite le bien pour leur permettre de s’acheter une maison.

Monsieur [J] [P], représenté par son conseil, a conclu au débouté des demandes et subsidiairement à l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [P] fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent en l’absence d’urgence et justifie sa demande de délais en raison de la précarité de sa situation et de l’absence de solution de relogement. Il souligne occuper le logement depuis bientôt 25 ans et prétend que l’arriéré locatif correspond uniquement à la taxe d’ordures ménagères pour laquelle il n’a reçu aucun justificatif

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

Selon le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’urgence n’est pas une condition nécessaire à l’application de ce texte.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Il incombe dans cette hypothèse au locataire de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

Par ailleurs, s’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l’issue du délai légal suivant la notification d’un congé pour vendre auquel n’est opposée aucune contestation sérieuse.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que le propriétaire d’un logement peut donner congé aux locataires qui l’occupent s’il est justifié par sa décision de vendre le bien.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [J] [P] à effet du 1er juillet 2000 pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2003 par période de trois ans et pour la dernière fois le 1er juillet 2021 pour expirer le 30 juin 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] du 27 décembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée (447 480 euros), contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Le congé contient donc bien formellement les éléments prévus à peine de nullité.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par le défendeur, est bien régulier.

Monsieur [J] [P] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 30 juin 2024 à minuit.

Monsieur [J] [P], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juillet 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Monsieur [J] [P] sera ainsi condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 1 086,37 euros charges comprises (loyer : 1 006,37 euros + provision sur charges : 80 euros).

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le juge des référés de la présente juridiction, qui a ordonné l’expulsion de Monsieur [J] [P], est compétent pour lui accorder des délais pour quitter les lieux.

Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] ne justifient pas de leur situation personnelle et financière et la seule production d’une simulation de prêt est insuffisante à établir la réalité de leur projet immobilier et de la nécessité au préalable de vendre l’appartement dont ils sont propriétaires.

Monsieur [J] [P] habite dans cet appartement depuis près de 25 ans et a déclaré en 2023 un revenu imposable de 14 362 euros, soit par mois en moyenne de 1.196 euros, ce qui rend difficile l’obtention d’un logement à [Localité 6] dans le secteur privé, de sorte qu’il est manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La circonstance qu’il soit au jour de l’audience redevable d’un arriéré de 307,98 euros, correspondant approximativement au montant de la taxe d’ordures ménagères pour laquelle il soutient ne pas avoir reçu de justificatif, ne caractérise pas un manquement suffisamment grave à ses obligations, alors qu’il n’est aucunement démontré qu’il aurait de façon habituelle payé ses loyers en retard.

Cependant, il y a lieu de relever que Monsieur [J] [P] ne justifie pas de ses démarches de relogement à l’exception du dépôt d’une demande de logement social qui n’est intervenu que le 14 janvier 2025, soit plus d’un an après la délivrance du congé et à une date à laquelle il aurait dû normalement déjà avoir quitté les lieux.

Dans ce contexte il lui sera accordé un délai pour quitter les lieux limité au 17 août 2025.

En outre, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté des bailleurs.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [I] et de Madame [B] [Y] épouse [I] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [J] [P] par Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 26 juin 2000 concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment C6, 2ème étage) ainsi que la cave (2ème sous-sol, n°670) et l’emplacement de parking (2ème sous-sol, n°1313) situés dans la résidence "les [Adresse 8]" sise [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024,

ACCORDONS à Monsieur [J] [P] un délai jusqu’au 17 août 2025 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 086,37 euros charges incluses), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 1er juillet 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [X] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] une somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,