TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI CERVIER ; Monsieur [E] [I] ; Madame [X] [I] ; Monsieur [T] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05845 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOW

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 10] TOUR JADE SIS [Adresse 5] par son syndicat le Cabinet LESCALLIER dont le siège social est sis- [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 7] – TUNISIE

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05845 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOW

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [I], M. [T] [I] et Mme [X] [I] étaient propriétaires indivis du lot n°352 dans l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 1] dont l’adresse postale est le [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 28 décembre 2023 et du 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LESCALLIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [E] [I], M. [T] [I] et Mme [X] [I] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

· 6676,41 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété,

· 3000 euros de dommages-intérêts,

· 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [P] [I] qui était propriétaire du bien réglait irrégulièrement ses charges de copropriété, qu’elle est décédée le 13 juin 2021, que ses héritiers, M. [E] [I], M. [T] [I] et Mme [X] [I], ont vendu l’appartement le 10 octobre 2022, que si le transfert de propriété a bien été notifié au syndic, celui-ci n’a pas reçu l’avis de mutation de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pu faire valoir sa créance au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Il soutient que la dette est de 3240,73 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de 3435,68 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil il indique que ce défaut de paiement constitue une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 mars 2024 a été renvoyé d’office aux fins de respect du délai prévu à l’article 688 du code de procédure civile, à l’audience du 20 septembre 2024 lors de laquelle elle a été radiée faute de comparution des parties.

A la suite de la demande du syndicat des copropriétaires du 16 octobre 2024, l’affaire a été rétablie au rôle et appelée à l’audience du 19 février 2025 pour laquelle les parties ont été convoquées par le greffe.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, se désiste de ses demandes à l’égard de M. [E] [I] et de M. [T] [I], ces derniers ayant réglé leur quote-part.

Régulièrement assignés, M. [E] [I], M. [T] [I] et Mme [X] [I] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, notification de transfert de propriété, décompte pour la période du 3 décembre 2020 au 5 octobre 2022 pour un montant total de 6676,41 euros, appels de fonds pour la période considérée, décompte de charges pour les périodes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021, procès-verbaux d’assemblées générales des 15 décembre 2021 et 12 décembre 2022) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3289,51 euros, déduction faite de la somme de 3435,68 euros correspondant aux frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué à l’audience que M. [E] [I] et M. [T] [I] avaient réglé leur quote-part de la somme totale demandée – 2225,47 euros chacun ainsi que cela ressort de ses pièces – ce qui correspond à une quotepart d’un tiers.

Mme [X] [I] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires un tiers de la somme due au titre des charges de copropriété impayées soit la somme de 1096,50 euros pour la période du 3 décembre 2020 au 5 octobre 2022.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3435,68 euros au titre des frais nécessaires.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure des 22 avril 2021 et 28 juillet 2021 de sorte que ces frais seront écartés comme ceux en conséquence des relances du 18 mai 2021 et 16 août 2021.

En outre, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [X] [I] a présenté des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LESCALLIER, se désiste de ses demandes à l’égard de M. [E] [I] et M. [T] [I] ;

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LESCALLIER les sommes suivantes :

—  1096,50 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 3 décembre 2020 au 5 octobre 2022,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LESCALLIER, de sa demande au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens,

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR JADE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LESCALLIER, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LA JUGE