TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/08298 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZDIR

AFFAIRE :

S.A.R.L. PLEIN SUD (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ- DOUCEDE & ASSOCIES)

C/

M. [P] [M] (M^e Michel LABI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. PLEIN SUD

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 334 439 536

dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [P] [M], chef d’entreprise

né le 27 Août 1982 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [R], salarié

né le 13 Août 1985 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société à responsabilité limitée PLEIN SUD était propriétaire de trois parcelles sises [Adresse 5], figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6].

Par acte authentique du 8 octobre 2020, la société à responsabilité limitée PLEIN SUD s’est engagée à vendre à Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] les parcelles numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] ainsi que, à titre indivis, la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6] pour une quotité d’un sixième. Un prix de 900.000 € a été convenu entre les parties en cas de réalisation de la vente.

Une indemnité d’immobilisation de 90.000 € a été stipulée au contrat. Sur cette somme, 27.000 € ont été séquestrés en l’étude notariale par Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R].

Il a été convenu que la promesse expirerait le 8 février 2021.

Par avenant, le délai d’expiration a été prorogé au 8 mars 2021.

Par courrier notifié le 26 février 2021, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] ont informé le notaire instrumentaire de leur refus de procéder à la vente. Ils ont argué de la présence de squatteurs dans les lieux.

Par courrier en date du 5 mars 2021, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] ont indiqué au notaire instrumentaire avoir découvert que tout projet immobilier sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6] était subordonné à l’acquisition sur des parcelles avoisinantes. Ils ont également refusé de passer la vente pour ce motif.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2021, la société à responsabilité limitée PLEIN SUD a assigné Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILE, aux fins notamment de voir condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à lui verser la somme de 90.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation figurant à la promesse de vente du 8 octobre 2020.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 juin 2024, au visa des articles 1231 et suivants, 1304 et suivants du code civil, la société à responsabilité limitée PLEIN SUD sollicite de voir :

— débouter Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à payer à la SARL PLEIN SUD la somme de 63.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée aux termes de la promesse de vente régularisée entre eux en date du 8 octobre 2020 d’un montant de 90.000 €, déduction faite de la somme de 27.000 € séquestrée entre les mains du notaire, Maître [T] [K];

— ordonner la libération de la somme de 27.000 € séquestrée entre les mains du notaire Maître [T] [K], constituant une partie de l’indemnité d’immobilisation due, au profit de la SARL PLEIN SUD sur simple présentation du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à payer à la SARL PLEIN SUD la somme de 5.000 € au titre de la résistance abusive ;

— condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à payer à la SARL PLEIN SUD la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée PLEIN SUD affirme que si les défendeurs se prévalent de la défaillance des conditions suspensives de droit commun relatives aux servitudes, les stipulations de l’acte ne visent que la révélation de servitudes actuelles et déjà constituées qui grèveraient l’acte. La promesse de vente n’a jamais érigé en condition suspensive que le projet immobilier des défendeurs ne soit pas soumis à l’obtention de servitudes sur les parcelles voisines, ni à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.

Les défendeurs se prévalent également de la présence de squatteurs dans les lieux, ce qui rendrait leur possession paisible des lieux incertaine en cas de vente. Sur ce point, ils produisent un procès-verbal daté du 25 février 2021 à 15h. Il s’agit d’un faux. La demanderesse peut prouver que les lieux n’étaient pas occupés à cette date et à cette heure. Elle verse aux débats les attestations de plusieurs personnes dont il résulte que l’huissier ayant rédigé ce constat n’était pas sur les lieux le 25 février 2021 à 15h. Les accès du bien ont été murés dès le 25 février 2021 à 13 heures, après le départ des squatteurs dont la présence avait été signalée le matin-même. Une agence de sécurité est restée sur place pour empêcher toute intrusion.

C’est parce que les défendeurs sont dans l’incapacité de prouver que les lieux étaient objet d’un squat que, postérieurement à ce premier motif, ils se sont prévalus de la question des servitudes. Trois jours avant la date de réitération, il n’est plus question dans le courrier des défendeurs de la présence de squatteurs.

La circonstance que la société à responsabilité limitée PLEIN SUD aurait ultérieurement revendu le bien est sans incidence sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation. Cette dernière sanctionne le fait que la vendeuse n’a pas pu vendre le bien durant la période d’effet de la promesse de vente avec Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R].

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 juillet 2024, au visa des articles 1104, 1112-1 et 1304, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] sollicitent de voir :

À titre principal :

— prononcer la caducité de la promesse de vente ;

À titre subsidiaire :

— rejeter la demande tendant au versement du solde de l’indemnité d’immobilisation et à la remise de la somme séquestrée par Maître [K] ;

En tout état de cause :

— ordonner la restitution de la somme de 27.000 € séquestrée entre les mains de Maître [K] ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SARL PLEIN SUD :

— condamner la SARL PLEIN SUD à verser à Monsieur [M] et Monsieur [R] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL PLEIN SUD au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] font valoir qu’il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2021, que les lieux objets de la promesse, étaient squattés par une quinzaine de personnes ne parlant que peu français, ayant installé des matelas.

Les contestations formées par la demanderesse ne portent pas sur la réalité de la présence de ces squatteurs, puisque la demanderesse indique les avoir fait partir, mais sur la date et l’heure du procès-verbal de constat. Les simples attestations produites en demande ne permettent pas de remettre en cause les constatations opérées par l’huissier.

Le 25 février 2021, les lieux n’étaient pas libres de toute occupation. Le procès-verbal d’huissier produit par la société à responsabilité limitée PLEIN SUD ne permet pas de prendre connaissance de l’état d’occupation des locaux.

Au surplus, quand bien même les squatteurs auraient été évacués une première fois, ils ont parfaitement pu réinvestir les locaux postérieurement.

Par ailleurs, il a été érigé en condition suspensive de droit commun à l’acte que « les titres de propriété antérieurs, pièces d’urbanismes, ou toute autre pièce, ne devaient pas révéler de servitudes ». Il n’a pas été fait mention uniquement de servitudes actuelles ou constituées. Il était évident pour les parties que l’acquisition avait pour but la réalisation d’un projet immobilier.

Or, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] ont découvert concomitamment à la vente l’existence d’une servitude de passage sur l’immeuble. Cette servitude, qui s’étend sur toute la parcelle [Cadastre 9], a un effet notable en ce qu’elle empêche toute exploitation, notamment pour organiser un accès. Par suite, une telle servitude diminue notablement la surface constructible.

Ce que tait la demanderesse devant le Tribunal, c’est que la promesse de vente a été prorogée d’un mois, de février à mars 2021, afin de permettre aux acheteurs potentiels de déterminer si le projet immobilier envisagé demeurait possible. Or, les « recherches menées ont permis de découvrir que les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] étaient concernées par une servitude à obtenir auprès de la ville de [Localité 8], propriétaire de la parcelle, à défaut de quoi l’accès arrière de l’immeuble était impossible. »

Subsidiairement, si le Tribunal venait à retenir que la condition suspensive n’a pas défailli, il devra relever que les clauses de la promesse ne permettent à la demanderesse, ni de réclamer le solde du versement de l’indemnité d’immobilisation, ni d’obtenir la remise de la somme déjà séquestrée chez le notaire.

En effet, quelle que soit l’interprétation de la condition suspensive prévue à l’acte, l’existence d’une servitude de passage n’est pas contestable. Dès lors, il résulte des termes mêmes de la promesse qu’en pareil cas, l’indemnité d’immobilisation ne saurait être réclamée aux bénéficiaires.

Par ailleurs, la demanderesse a vendu le bien peu de temps après l’expiration de la promesse pour un prix de 1.000.000 €. Elle n’a donc subi aucun préjudice consécutif au refus de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] de lever l’option.

La société à responsabilité limitée PLEIN SUD a manqué à son devoir d’information de ses cocontractants issu de l’article 1112-1 du code civil. Il leur a dissimulé l’existence de la servitude préalablement à la signature de la promesse de vente. La demanderesse sera donc condamnée à verser aux défendeurs une somme de 6.000 € de préjudice financier et moral au titre de ses manquements et de sa résistance abusive.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la caducité de la promesse de vente :

L’article 1186 alinea premier du code civil dispose qu’ « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente litigieuse a été conclue le 8 octobre 2020 pour une durée de validité expirant le 8 février 2021 à 16h (page 4 de l’acte notarié). Cette durée a été prorogée au 8 mars 2021 par avenant du 12 janvier 2024 (page 2 de l’avenant).

Or, il est constant que l’option n’a pas été levée par Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] dans le délai de la promesse et que la vente n’a pas été réalisée devant notaire dans ce même délai.

Aussi, quel que soit le motif, bien ou mal fondé, de cette absence de levée d’option, il convient de prononcer la caducité de la promesse en ce que son délai de validité, élément essentiel, puisque les parties elles-mêmes ont entendu limiter dans le temps l’effet du contrat, a expiré.

En revanche, contrairement à ce que semblent retenir les défendeurs dans leurs conclusions, la caducité de la promesse de vente est sans rapport avec un rejet éventuel des demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation. Au contraire, c’est précisément parce que la promesse de vente est devenue caduque, par l’effet de l’expiration du délai de validité, que se pose la question de l’indemnité d’immobilisation.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Il est constant que Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] n’ont pas levé l’option dans le délai imparti. En pareil cas, l’acte authentique a stipulé une indemnité d’immobilisation au bénéfice du promettant, c’est-à-dire la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, à hauteur de 90.000 €. L’acte prévoit néanmoins que cette somme ne sera pas exigible et que les fonds séquestrés seront reversés aux bénéficiaires, si l’une des conditions suspensives venait à défaillir ou que les biens se révélaient faire l’objet d’une servitude (…) de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropre à leur usage.

Ce sont ces deux motifs dérogatoires qu’invoquent les défendeurs pour s’exonérer de leur obligation de principe de verser la somme de 90.000 €.

S’agissant de la servitude, il convient de relever que si les défendeurs ne démontrent pas l’existence d’une servitude qui concernerait les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] ou [Cadastre 6], objet de la vente. Les défendeurs entretiennent en réalité une ambigüité, puisqu’ils indiquent que les servitudes « concernent » les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. En réalité, il ressort de leur argumentaire que la servitude de passage qu’ils évoquent concernait une parcelle voisine par laquelle l’accès à la parcelle [Cadastre 2] se serait fait. Mais cette parcelle voisine, elle, ne faisait pas l’objet de la promesse du 8 octobre 2020.

Or, l’acte du 8 octobre ne prévoit d’effet d’une servitude sur les conditions suspensives ou sur le sort de l’indemnité d’immobilisation que si celle-ci affecte « les biens promis » (page 7 de la promesse de vente) ou « l’immeuble » (page 8 de la promesse), c’est-à-dire là encore le bien objet de la promesse de vente.

Les pièces n°2 et 3, que citent les défendeurs lorsqu’ils évoquent dans leurs conclusions la révélation de l’existence d’une servitude, ne font apparaître aucune servitude sur les trois parcelles objet de la promesse.

Aussi, ce moyen ne permet pas aux défendeurs de faire obstacle à l’exigibilité de principe de l’indemnité d’immobilisation à leur égard.

S’agissant de l’occupation des lieux loués par des squatteurs, la question qui se pose en l’espèce est double :

— dans l’hypothèse de la présence de squatteurs dans le bâtiment, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] étaient-ils juridiquement fondés à refuser de lever l’option selon les stipulations du contrat de promesse de vente ?

— si le contrat de promesse de vente permettait effectivement aux bénéficiaires de la promesse (Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R]) de ne pas lever l’option en cas de présence d’occupants sans droit ni titre, que prouvent les parties quand à cette occupation et sur quelle période temporelle ?

Concernant la première question, la promesse de vente énonce en page 7 : « c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise (note du juge : ni en gras ni souligné dans le texte originel), la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE (note du juge : en majuscules dans le texte) s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

(…)

• si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une occupation d’une location non déclarée aux présentes ».

Aussi, c’est à bon droit que les défendeurs pourraient juridiquement justifier d’avoir refusé de lever l’option sans pour autant avoir à s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation, s’il établissaient qu’à la date de la non réalisation de la vente, les biens vendus faisaient l’objet d’une occupation non déclarée.

C’est donc la seconde question qu’il convient d’examiner : celle de la preuve de l’occupation et la preuve de la date de ladite occupation.

Les défendeurs se prévalent d’un constat d’huissier du 25 février 2021 à 15h dressé par l’étude d’huissier [A]-[C]. Cet acte énonce qu’à cette date, l’huissier a constaté l’occupation sans droit ni titre des lieux par une quinzaine de personnes ayant disposé des matelas au sol. Le constat indique que peu de ces personnes parlent français, que des vêtements gisent au sol, de même que plusieurs cartons dans lesquels sont entreposés des effets personnels.

La société à responsabilité limitée PLEIN SUD fait quant à elle valoir que ce constat d’huissier est un faux, qu’elle dispose de témoignages contraires et qu’elle a déposé plainte contre l’huissier de justice, Monsieur [Y] [C], à la fois devant le commissariat de police d'[Localité 7] et entre les mains du Procureur de la République. Elle justifie également avoir notifié ce dépôt de plainte à la « chambre départementale des huissiers » des Bouches-du-Rhône et à la chambre régionale des commissaires de justice.

A titre préliminaire, il convient de relever que l’article 1369 du code de procédure civile dispose que « l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Il peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »

L’article 1371 du même code dispose que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d’inscription de faux, le juge peut suspendre l’exécution de l’acte. »

Le juge relève qu’alors que les parties évoquent toutes deux la question de l’authenticité du constat d’huissier, l’une pour en défendre la réalité matérielle, l’autre pour en soutenir la fausseté, aucune d’entre elles ne produit de motivation relative à l’application de la procédure d’inscription de faux, ni ne motive l’absence de recours à cette procédure.

Pourtant, au titre de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers dans sa rédaction applicable au 25 février 2021, l’huissier de justice est un officier public (articles 1 alinea 1 et 3-ter alinea 4 de l’ordonnance). Le constat d’huissier est donc un acte dressé par officier public, ce qui aurait dû conduire les parties à motiver dans leurs conclusions l’application, ou non, de la procédure d’inscription de faux visée par l’article 1371 du code civil et détaillée aux articles 299 et suivants du code de procédure civile.

Au titre de l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

En l’espèce, il convient de relever que si le constat d’huissier est bien dressé par un officier public, l’article 1 de l’ordonnance sus-citée disposait notamment en son second alinea : « [les huissiers de justice] peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire. »

Dès lors, la loi applicable à la date du constat du 25 février 2021 indiquait que cet acte particulier de l’huissier de justice faisait foi jusqu’à preuve contraire (et non jusqu’à inscription de faux comme disposé à l’article 1371 du code civil concernant la contestation des actes authentiques). Ainsi, une jurisprudence constante a retenu qu’un constat dressé à la demande d’un particulier n’a que la valeur d’une constatation faite par un mandataire salarié et le juge peut en apprécier la force probante (voir par exemple en ce sens C. cass., 2e civ., 23 février 1956, Bull. Civ. II, n°138).

Il apparaît donc qu’il n’y a pas lieu de recourir à la procédure d’inscription de faux relativement au constat d’huissier litigieux.

Sur le fond, alors que Monsieur [Y] [C], huissier, indique s’être rendu sur les lieux à 15h le 25 février et avoir constaté la présence de squatteurs, la société à responsabilité limitée PLEIN SUD verse aux débats une attestation de Monsieur [W] [F], agent immobilier, lequel indique que Monsieur [S], représentant de la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, s’est rendu sur les lieux dès 13h et a demandé aux personnes présentes d’évacuer les lieux. Monsieur [F] indique que les occupants illégaux ont obtempéré et ont quitté les lieux. L’attestation indique également qu’il a vu ensuite Monsieur [S] et son « équipe de maçons » murer les portes du rez-de-chaussée du bâtiment.

Monsieur [X] [I], maçon, atteste également avoir procédé aux travaux de murage à compter de 13h le 25 février.

Au regard de ces deux attestations, l’authenticité de la date et de l’heure du constat litigieux sont remises en cause. Pour le moins, le juge ne peut que constater que sont présentés par la société à responsabilité limitée PLEIN SUD des éléments de preuve en contradiction avec les constatations de l’huissier.

Mais plus encore, indépendamment même de la question de la véracité du constat d’huissier, il faut rappeler comme indiqué plus haut que la question relative à la présence d’occupants illégaux dans le présent litige n’est pas celle de la présence d’occupants illégaux à la date du 25 février 2021 : elle est celle de la présence d’occupants illégaux jusqu’à la date de non-réalisation de la vente, c’est-à-dire le 8 mars 2021, date de caducité de la promesse.

Or, non seulement la société à responsabilité limitée PLEIN SUD verse aux débats, comme indiqué plus haut, des attestations d’un agent immobilier et d’un maçon selon lesquels son représentant, Monsieur [S], a fait évacuer les occupants illégaux le 25 février 2021 et a fait murer les accès du bâtiment, mais en outre, la demanderesse rapporte la preuve d’avoir fait surveiller par une société privée le bâtiment dans la nuit du 25 au 26 février 2025 (facture du 26 février 2021 de la société VIGILANCE 13 SECURITE).

La société à responsabilité limitée PLEIN SUD verse aussi aux débats un constat d’huissier réalisé les 3, 4 et 8 mars 2021, établi par Maître [O] [Z], dont il résulte qu’à ces trois dates, l’huissier s’est déplacée sur les lieux et a constaté que les accès du rez-de-chaussée de l’immeuble sont murés au moyen de blocs de béton cimentés, que l’accès à la parcelle est réservé par deux portails équipés de digicodes, que l’accès à la façade nord de l’immeuble est réservé au moyen d’une clôture grillagée et d’un panneau mobile clos à l’aide d’un cadenas et que les fenêtres ouvertes en façade nord de l’immeuble, en rez-de-chaussée, sont pourvues de grilles de défense.

Aussi, les témoignages produits par la société à responsabilité limitée PLEIN SUD se corroborent mutuellement pour établir que les occupants sans droit ni titre, s’ils ont été présents le 25 février 2021 ou avant cette date, ont été évacués des lieux, lesquels ont ensuite été sécurisés pour empêcher leur retour.

Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] indiquent que les occupants ont « pu » revenir : non seulement cette hypothèse apparaît improbable après que les accès aient été murés par le moyen de parpaings, de ciments et de grilles de défense, mais en outre, c’est aux défendeurs, qui se prévalent d’une cause d’exonération du paiement de l’indemnité d’immobilisation, de démontrer ce retour à une occupation illicite et ce, jusqu’à la date de caducité de la promesse.

Or, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] ne démontrent pas que l’occupation illicite se serait poursuivie jusqu’au 8 mars 2021.

Indépendamment même de la question de l’authenticité du procès-verbal du 25 février 2021, particulièrement litigieuse entre les parties, il faut donc relever que Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] ne rapportent pas la preuve du fait juridique essentiel qui aurait pu leur permettre de se libérer de leur obligation à paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aussi, ce second moyen ne permet pas non plus aux défendeurs de s’exonérer de leur obligation à paiement.

Les défendeurs forment un moyen subsidiaire pour le cas où la condition suspensive serait considérée comme défaillie : le fait que l’existence d’une servitude de passage exonèrerait dans tous les cas les bénéficiaires du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, ce moyen subsidiaire n’est que la reformulation de leur premier moyen principal et il a déjà été énoncé qu’il n’est pas démontré qu’il existerait une servitude de passage grevant les biens, objets de la promesse de vente.

Quant à la circonstance que la société à responsabilité limitée PLEIN SUD aurait éventuellement vendu le bien postérieurement à la caducité de la promesse de vente litigieuse, elle est indifférente au litige. L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie contractuelle due au promettant qui s’interdit de vendre son bien à des tiers durant la période de validité de la promesse : si la promettante, une fois la promesse devenue caduque, vend son bien à un tiers, elle n’est pas privée du droit de réclamer l’indemnisation contractuellement stipulée entre les parties.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à verser à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD la somme de quatre-vingt-dix-mille euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse.

Il convient de rappeler qu’en droit, la solidarité ne se présume pas et qu’au surplus, au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge ne peut statuer au delà de ce qui lui est demandé. La société à responsabilité limitée PLEIN SUD ne sollicite pas la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] dans le dispositif de ses prétentions. Aussi, la condamnation ne pourra être que conjointe.

Sur la somme de 90.000 €, 63.000 € seront payés directement et conjointement par Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] entre les mains de la société à responsabilité limitée PLEIN SUD et 27.000 € seront payés par libération de la somme de 27.000 € séquestrée entre les mains du notaire Maître [T] [K] à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, sur simple présentation au notaire du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les défendeurs :

Les défendeurs, qui succombent aux prétentions principales de la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, sont nécessairement mal fondés à solliciter des dommages et intérêts à l’égard de celle-ci. Ils seront déboutés de leur prétention à hauteur de 6.000 €.

Sur la résistance abusive :

Il est constant en jurisprudence, sur le fondement de l’ensemble des articles du code civil relatifs à l’indemnisation des préjudices, qu’il n’existe pas de préjudice forfaitaire en droit civil français. La partie qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice doit en détailler la nature ainsi que le quantum, et justifier par des éléments de preuve du montant réclamé.

Si la société à responsabilité limitée PLEIN SUD sollicite la somme de 5.000 € en indemnisation d’une résistance abusive de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R], elle n’explique pas ce quantum, elle ne détaille pas la nature de ce préjudice et n’en rapporte pas la preuve.

Les 5.000 € apparaissent réclamés comme indemnisation forfaitaire, du seul fait de la faute prétendue de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R].

De ce chef, il convient de rejeter la demande de la société à responsabilité limitée PLEIN SUD à la somme de 5.000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R], qui succombent aux demandes de la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à verser à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la caducité de la promesse de vente du 8 octobre 2020 entre les parties ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à verser à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD la somme de quatre-vingt-dix mille euros (90.000 €) au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat du 8 octobre 2020 ;

DIT que sur la somme de quatre-vingt-dix-mille euros (90.000 €) visée ci-dessus, soixante-trois mille euros (63.000 €) seront payés directement et conjointement par Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD ;

DIT que, sur la somme de quatre-vingt-dix-mille euros (90.000 €) visée ci-dessus, vingt-sept mille euros (27.000 €) seront payés par libération de cette somme séquestrée entre les mains du notaire Maître [T] [K] à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD, sur simple présentation au notaire du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] de leur prétention à la somme de six mille euros (6.000 €) ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée PLEIN SUD de sa prétention à la somme de cinq mille euros (5.000 €) ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [R] à verser à la société à responsabilité limitée PLEIN SUD la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT