TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/03/2025

à : La S.A. IMMOBILIERE 3F

Copie exécutoire délivrée

le : 28/03/2025

à : Maitre Ingrid BERREBI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02707

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEK

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maitre Ingrid BERREBI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C1087

DÉFENDERESSE

La S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02707 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 27/11/2007, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à [F] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement d’une surface de 126 m² situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 410,66 euros.

Par ordonnance du 10/03/2025, [F] [O] était autorisé par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS à assigner à heure indiquée la société IMMOBILIERE 3F en référé.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 11/03/2025 à personne habilitée, [F] [O] a fait assigner la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de voir :

— condamner sous astreinte la société IMMOBILIERE 3F à réaliser, dans un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision, l’ensemble des travaux nécessaires pour rendre l’appartement salubre et habitable, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner que l’ensemble des frais de déménagement et d’aménagement des meubles et affaires de [F] [O] et de sa famille soient pris en charge par la société IMMOBILIERE 3F, y compris les frais de garde-meubles ;

— ordonner le relogement temporaire aux frais de la société IMMOBILIERE 3F ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux de mise en conformité de l’appartement ;

— condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser la somme provisionnelle de 3500 euros au titre des préjudices subis ;

— condamner la même au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 17/03/2025.

[F] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à ses écritures oralement reprises à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La société IMMOBILIERE 3F, régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

En revanche, le locataire ne peut exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Sur la demande de travaux

[F] [O] produit au soutien de sa demande de travaux :

— le contrat de bail conclu le 27/11/2007 ;

— un procès-verbal de constat du 10/01/2025 relevant des traces noires de moisissures dans l’ensemble du logement, et particulièrement autour de l’ensemble des fenêtres et sur le plafond de la salle de bain, une flaque d’eau importante au sol des WC, des flaques d’eau sur le palier devant la porte du locataire ;

— un courrier du Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] du 25/05/2023 constatant des infiltrations d’eaux pluviales se manifestant dans le mur de la façade au droit des fenêtres de deux chambres du logement ;

— la mise en demeure du Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] du 24/06/2024 à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3F d’avoir à exécuter tous travaux nécessaires afin d’assurer l’étanchéité durable des façades et ainsi faire cesser les infiltrations d’eaux se manifestant dans les chambres du logement, et ce dans un délai de 3 mois ;

— un rapport d’analyse des moisissures rendu par la Direction de la Santé publique de la ville de [Localité 4] le 07/05/2024 concluant en l’insalubrité des lieux en raison d’une contamination fongique très importante de type cladosporium, sarocladium strictum, aspergillus versicolor et alternaria alternata, avec une surface contaminée supérieure à 3m² pour l’ensemble du logement, une humidité excessive et une croissance active des moisissures ;

— un courrier de mise en demeure de la GMF, assurance du locataire, à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3F datée du 21/11/2024 et un courriel de relance du 06/12/2024 ;

— trois certificats médicaux des 03/04/2023, 06/04/2023 et 21/02/2024 constatant un état respiratoire allergique qui s’aggrave sur [D] [O], née le 31/10/2014 et qui vit avec son père dans le logement.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de la mise en demeure par la STH de la ville de [Localité 4] du 24/06/2024, du rapport d’analyse des moisissures et du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 10/01/2025, que le logement occupé par [F] [O] ne respecte pas les conditions de décence prévues par les textes susvisés. La présence de moisissures fongiques toxiques et allergisantes dans l’ensemble des pièces du logement, et particulièrement dans la chambre de l’enfant mineure de [F] [O], constitue une atteinte à la santé des occupants. Les infiltrations d’eau, constatées dans le logement mais également dans les parties communes, constituent une atteinte à la jouissance paisible et normale des lieux.

Malgré un premier courrier puis une mise en demeure contraignante de la part du STH, puis de la part de l’assurance du locataire, la société IMMOBILIERE 3F n’a pas initié les travaux nécessaires, pourtant décrits précisément. Elle ne s’est pas présentée à l’audience, et n’a donc pas fait connaître d’élément de nature à démontrer le respect de ses obligations contractuelles et légales.

Pourtant, une action urgente de la bailleresse est nécessaire, le rapport du 07/05/2025 de la Direction de la santé publique révélant l’excès d’humidité et l’accroissement des moisissures.

Ainsi, l’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Il convient dès lors d’ordonner à la société IMMOBILIERE 3F de réaliser, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires afin de faire mettre fin aux infiltrations d’eau et à l’humidité dans le logement de [F] [O], travaux notamment visés par le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] dans son courrier du 24/06/2024 et le rapport de la Direction de la Santé publique du 07/05/2024, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours.

A compter de la présente décision et jusqu’à l’achèvement des travaux constitué par leur réception, [F] [O] sera autorisé à suspendre le règlement intégral de son loyer, compte tenu du caractère toxique des moisissures rendant le logement dangereux pour la santé de ses occupants.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de relogement, le demandeur ne justifiant pas de l’existence d’un arrêté de péril ou d’une décision administrative de nature à constater l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Il sera rappelé que la bailleresse est tenue d’une obligation de relogement si les travaux à réaliser ne sont pas compatibles avec un maintien dans les lieux.

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la bailleresse les frais de garde-meubles, de déménagement et d’aménagement, ces éventuelles dépenses devant être analysées par le juge du fond si le demandeur estime les avoir indument réglées.

Sur l’indemnisation provisionnelle

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, et compte tenu des pièces produites de nature à démontrer de manière non contestable l’existence d’une atteinte à la santé des occupants et l’inertie de la bailleresse, il y a lieu d’octroyer une indemnisation à valoir sur le préjudice de jouissance nécessairement subi par le locataire.

Par conséquent, et compte tenu de la présence de moisissures toxiques et allergisantes dans l’ensemble du logement, des infiltrations d’eau dans les sanitaires et devant la porte d’entrée du locataire, causant nécessairement un préjudice de jouissance à [F] [O] depuis près de deux ans, il y a lieu de lui octroyer la somme de 3500 euros à valoir sur son préjudice.

Il appartiendra au demandeur de saisir le juge du fond pour une analyse approfondie de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à [F] [O], une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IMMOBILIERE 3F, partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, et au regard de la nature du litige, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à [F] [O] à titre provisionnel les sommes de 3500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

ORDONNE à la société IMMOBILIERE 3F de réaliser, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires afin de faire mettre fin aux infiltrations d’eau et à l’humidité dans le logement loué par [F] [O], travaux notamment visés par le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] dans son courrier du 24/06/2024 et le rapport de la Direction de la Santé publique du 07/05/2024, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours ;

DIT que l’astreinte courra jusqu’au premier jour des travaux, et à défaut pendant un délai maximal de deux mois ;

SE RESERVE la compétence en matière de reconduction ou de liquidation de l’astreinte ;

AUTORISE [F] [O] à suspendre le paiement intégral de son loyer jusqu’à l’achèvement des travaux ordonnés, constitué par leur réception ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à [F] [O], une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [F] [O] de ses autres et plus amples demandes ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection