TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [X] [H]

Monsieur [G] [R]

Maître ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexandre VALOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CPO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LELO & [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre VALOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0732

DÉFENDEURS

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CPO

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 30 juin 2019, la SCI LELO et [W] a donné à bail à Mme [X] [H] et M. [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 650 €.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés en novembre et décembre 2021, un commandement de payer en date du 16 février 2022 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [X] [H] et M. [G] [R] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 1950 euros en principal et justification de l’assurance.

Par acte de commissaire de justice, La SCI LELO et [W] a assigné Mme [X] [H] et M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [X] [H] et M. [G] [R]ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges,

— condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 26 Janvier 2024.

A l’audience du 19 octobre 2024, Mme [X] [H] et M. [G] [R] ont fait valoir une exception d’inexécution liée à une non-réalisation de travaux par le bailleur.

La SCI LELO et [W] ont fait valoir par note en délibéré la réalisation des travaux mis à part la VMC et un audit de punaises de lit , pour n’avoir pu accéder au logement.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a rejeté la demande de La SCI LELO et [W] pour contestation sérieuse et renvoyé l’affaire au fond.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, La SCI LELO et [W] a assigné au fond Mme [X] [H] et M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions en réponse et recapitulatives n° 2, la SCI LELO et [W] demande au visa des articles 1194 et 1231-1 du code civil :

— le rejet des demandes adverses,

— ordonner l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [X] [H] et M. [G] [R],

— condamner in solidum Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges de 37 mois à hauteur de 24050 €,

— condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement d’une indemnité de 2000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement de 3000 € de frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, notamment la some de 208, 96 € au titre du double commandement.

La SCI LELO et [W] demande le rejet de la demande d’irrecevabilité tiré de l’absence d’information de la procédure au préfet, bel et bien menée, et celle d’inopposabilité de la clause résolutoire à Mme [X] [H] pour cause de contrat oral alors qu’elle était mentionnée et présente à la signature du bail écrit.

Il exposent leur créance correspondant au non paiement des loyers en décembre 2021, les années 2022, 2023 et échéances de janvier à septembre 2024, dont les locataires ont reconnu le principe lors de l’audience des référés.

Elle dit mensongères les exceptions d’inexécution soulevées en défense, la SCI LELO et [W] justifiant par factures avoir fait réaliser de nombreux travaux de conformité, électricité, ballon d’eau chaude, isolation de coffrage, remplacement de toutes les fenêtres afin d’assurer une jouissance paisible et normale à ses locataires.

La SCI LELO et [W] explique avoir tenté, à la demande de l’inspecteur de la salubrité de la STH touché par un signalement par ailleurs jamais confirmé de visu, d’installer une VMC contre l’humidité et la condensation ainsi qu’un détecteur de fumée, installations auxquelles les locataires n’ont jamais cédé , malgré des courriers recommandés à l’inspecteur (qui a reconnu par écrit le blocage des occupants) et aux locataires, jamais retirés, en 2022 et 2023.

Elle explique également avoir lancé un audit le 28 avril 2023 relativement à la présence de punaises de lits, l’intervention en octobre 2023 ayant finalement conclu à l’absence d’insectes.

La SCI LELO et [W] dénonce la mauvaise foi du rapport de visite à domicile dressé non contradictoirement et sans photos par la fondation Abbé Pierre et non par un huissier, les problématiques de façade, d’eaux usées et d’isolation du resturant voisin, ne relevant pas de la responsabilité du bailleur.

La SCI LELO et [W] exige l’indemnisation de son préjudice moral à raison du comportement d’obstruction silencieuse des locataires, outre les diffucltés que rencontre le gérant de la SCI pour payer ses charges de copropriété.

Reprochant aux locataires certains comportements déplacés.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 26 janvier 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, La SCI LELO et [W] s’est référée à ses écritures en réactualisant sa demande à 27.150 €.

Assignés respectivement à étude et à personne, Mme [X] [H] et M. [G] [R] n’ont pas comparu.

La fiche diagnostic en date du 15 avril 2024 fait état des difficultés du couple, sans situation professionnelle et sans ressources, Mme [X] [H] exposant des problèmes de santé accentués par l’insalubrité du logement et M. [G] [R] recherchant un emploi dans le secteur du bâtiment.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX les 17 février 2022 et 26 janvier 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 26 janvier 2024, six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Le bailleur justifie d’un contrat de bail écrit du 30 juin 2019 comportant une clause résolutoire et une clause de solidarité et désignant comme locataires Mme [X] [H] et M. [G] [R].

L’intérêt à agir de La SCI LELO et [W] n’est donc pas discutable.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 16 février 2022 aux deux locataires est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette de 1950 euros en principal dans les deux mois du commandement ni transmis une attestation d’assurance locative, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 avril 2022.

Pas davantage les locataires ne démontrent avoir justifié de l’assurance locative dans le délai légal d’un mois, mise en demeure de le faire par le même commandement du 16 février 2022.

C’est donc à ce double titre que la clause résolutoire doit faire son œuvre, respectivement conformément à l’article 24 et à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989

Toutefois, Mme [X] [H] et M. [G] [R] avaient fait valoir l’état d’insalubrité du logement propre à justifier la rétention du loyer, contestation jugée sèrieuse par le juge des référés, ce qui pourrait avoir pour effet de rendre inapplicable la clause résolutoire.

Cependant, la SCI LELO et [W] fait état de factures depuis la prise d’effet du bail le 30 juin 2019 validant un certain nombre de travaux visant à assurer une jouissance paisible et normale aux locataires : rénovation du système d’électricité (pièce 10, 2019), remplacement du ballon d’eau chaude (pièce 11, 2021) , pose d’isolation de coffrage (pièce 15, 2021), travaux d’aménagement pour les fenêtres (pièce 17, 2022).

Concernant l’humidité et la condensation nécessitant l’installation d’une VMC, préconisée en janvier 2023 par l’inspecteur de la salubrité de la STH saisi à cette fin (pièce 21), ainsi qu’un détecteur de fumée, il est fait état par la demanderesse de pas moins de six courriers recommandés aux locataires en 2022 et 2023 pour prendre rendez vous avec l’installateur à cette fin, restés lettres mortes.

La SCI LELO et [W] a également écrit à l’inspecteur de la salubrité de la STH, qui a tout autant déploré par courriel en décembre 2023 l’impossibilité de joindre les locataires qui lui avaient pourtant demandé d’intervenir un an plus tôt en 2022, déclenchant le courrier de janvier 2023 en pièce 21.

L’inspecteur de la salubrité leur demandait, sans suite apparente, de laisser le propriétaire accéder au logement pour exécuter son obligation.

La même problématique de silence des locataires transparait dans les courriels de 2023 (pièces 29 s.) s’agissant d’une détection canine des punaises de lit, problématique manifestement réglée selon le syndic en 2024.

Le rapport de visite à domicile, dressé non contradictoirement et dépourvu de photos par l’Espace solidarité habitat de la fondation Abbé Pierre et non par un huissier de justice, ne saurait constituer un moyen de preuve pertinant sauf en ce qu’il confirme la problème de condensation du à l’absence de VMC également constaté par l’inspecteur de la salubrité. Absence favorisée par le silence opposé par les locataires en 2022 et 2023 à la sollicitation de laisser pénétrer le presttaire de service.

Ainsi, étant déjà douteux que l’exception d’inexécution liée à l’absence de VMC puisse justifier une absence de paiement totale des loyers pour cause d’insalubrité, le locataire ne saurait se plaindre d’une inexécution de ses obligations par le bailleur qu’il se refuse à recevoir, sauf à démontrer ainsi un comportement dilatoire pour se maintenir dans les lieux sans payer.

Sera donc constatée la résiliation de plein droit du bail en vertu de la clause de résolutoire, nonobstant l’exception d’inexécution des locataires, non suffisamment démontrée.

Mme [X] [H] et M. [G] [R], non comparants à l’audience de fond du 6 décembre 2024, n’ont émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire – étant précisé que d’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avaient pas procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance de novembre à prendre en considération pour éventuellement accorder des délais même d’office.

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [H] et M. [G] [R] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’ article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Aucun décompte des arriérés n’a été fourni.

Toutefois, la fiche diagnostic en date du 15 avril 2024 indique que les locataires , de leur aveu même, n’ont pas payé leur loyer depuis décembre 2021 par mesure de pression, ce qui accrédite les déclarations de la bailleresse en l’absence de démonstration contraire des locataires lors de l’audience au fond.

Il ressort donc des débats que Mme [X] [H] et M. [G] [R] restent débiteur envers la SCI LELO ET [W] d’une somme correspondant au non paiement des loyers en décembre 2021, les années 2022, 2023 et échéances de janvier à décembre 2024, soit d’une somme de 650 x 37 mois = 24050 €, échéance de décembre incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances échues depuis le 17 avril 2022 comme indiqué ci-dessous, lesquels seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Afin de préserver les intérêts du bailleur et ce, conformément à sa demande de se voir payer l’occupation du local d’habitation depuis 36 mois, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 17 avril 2022 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Mme [X] [H] et M. [G] [R] au paiement de celle-ci.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Le maintien dans les lieux pendant 36 mois sans payer en justifiant d’une exception d’inexécution pour partie fausse et pour partie dont le locataire est l’artisan va au-delà de la simple résistance au paiement.

Cependant, une SCI ne saurait demander l’indemnisation du préjudice moral de son gérant, , (ainsi qu’il ressort des écritures de la bailleresse) lequel n’est pas partie à la procédure en son nom personnel, et la SCI LELO et [W] ne faisant quant à elle état d’aucun préjudice d’image ou de réputation, seuls griefs d’ordre moral éligibles pour une personne morale.

La demande sera donc rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] aux entiers dépens, incluant le coût des deux commandement de payer du 16 février 2022.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [X] [H] et M. [G] [R] à payer la somme de 1800 € à la SCI LELO et [W] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI LELO et [W] recevable à agir ,

CONSTATE à compter du 17 avril 2022 la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 juin 2019, relatif à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ,

CONDAMNE Mme [X] [H] et M. [G] [R] à payer à la SCI LELO et [W] la somme de 24.050 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1950 €, outre les impayés dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au fond,

ORDONNE l’expulsion de Mme [X] [H] et M. [G] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE Mme [X] [H] et M. [G] [R] à payer à la SCI LELO ET [W] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 17 avril 2022 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la SCI LELO et [W] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [H] et M. [G] [R] aux dépens, qui comprendront le coût des deux commandement de payer du 16 février 2022,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [H] et M. [G] [R] à payer à la SCI LELO et [W] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT