Min N° 24/00637

N° RG 23/05725 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLXI

SCI LESA

S.A. WAKAM

C/

M. [H] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSES :

SCI LESA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. WAKAM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,

Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2022 la SCI LESA a donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 880 euros, et a adhéré à une assurance des loyers impayés, auprès de son assureur Wakam.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SCI LESA a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.690 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2023, la SCI LESA et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, outre le paiement de la dette locative.

A l’audience du 29 mai 2024, la SCI LESA et la SA WAKAM, représentés, se référant aux conclusions qu’elles déposent, sollicitent de :

Donner acte à la société SCI LESA de ce qu’elle se désiste de sa demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire de résolution judiciaire, le défendeur ayant quitté les lieux,condamner Monsieur [H] [R] au paiement des sommes suivantes:o la somme de 10.651,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

o autoriser la SCI LESA à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 880 euros versé par Monsieur [H] [R] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,

o condamner ainsi Monsieur [H] [R] à payer le reliquat de la dette locative, soit la somme de 9.851,29 euros, selon la répartition suivante : la somme de 3.401,29 euros à la la SCI LESA, la somme de 6.450 euros à la SA WAKAM, prise en la personne de la société SMARTARANT, subrogée dans les droits de la société SCI LESA à hauteur de ce montant,

o la somme de 4.284 euros au titre des réparations locatives,

o la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la société WAKAM, prise en la personne de SMARTGARANT,

o les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023.

Les demanderesses rappellent, sur le fondement de l’article 1346-1 du code civil, que la SA WAKAM est subrogée dans les droits du bailleur, justifiant la demande en condamnation de paiement à son profit. Elles soutiennent sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [R] ne s’est pas acquitté de la totalité du paiement des loyers et charges, qu’il a quitté le logement, qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 06 mars 2024 par commissaire de justice, et qu’une remise en état du logement est nécessaire.

Monsieur [H] [R], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il est justifié de la souscription par la SCI LESA d’un contrat de garantie des loyers impayés auprès de la SA WAKAM, dans le cadre de l’exécution du contrat de bail conclu avec Monsieur [H] [R].

La SA WAKAM justifie, par la production d’une quittance subrogative, avoir réglé les loyers et charges impayés dus par le locataire Monsieur [H] [R].

La SA WAKAM, représentée par la SAS SMARTGARANT, est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, pour obtenir le remboursement des sommes versées dans le cadre du contrat de garantie des loyers impayés par Monsieur [H] [R].

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023, et du décompte arrêté au mois de janvier 2024, que la SCI LESA et la SA WAKAM rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat du 05 janvier 2022 conclu entre la SCI LESA et Monsieur [H] [R] prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [R] à payer à la SCI LESA la somme de 3.321,29 euros (déduction faîte du dépôt de garantie de 880 euros) et à payer à la SA WAKAM, représentée par la SAS SMARTGARANT la somme de 6.450 euros, au titre du montant de la dette locative pour lequel elle est subrogée dans les droits de la bailleresse.

Sur la demande en réparations des dégradations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1er du Décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI LESA produit un constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice le 06 mars 2024, en l’absence du défendeur, qui révèle un défaut d’entretien du logement sis [Adresse 6] donné en location à Monsieur [H] [R].

Les réparations pour lesquelles il est sollicité une condamnation à paiement, telles que la désinfection et le nettoyage complet de l’appartement, la remise en état du parquet des chambres, la reprise des trous et dégâts des murs, la peinture, le changement et la pose de deux plans de travail, ne peuvent s’assimiler à l’usure normale des lieux loués, mais constituent des défaut d’entretien et de réparations à la charge du locataire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [R] à payer à la SCI LESA la somme de 4.284 euros, au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [R] succombant en la cause, il convient de le condamner, aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [R] à payer à la SA WAKAM, prise en la personne de la société SMARTGARANT, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme WAKAM, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à la Société anonyme WAKAM, prise en la personne de la société SMARTGARANT la somme de 6.450 euros, au titre du montant de la dette locative pour lequel elle est subrogée dans les droits de la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la Société civile immobilière LESA la somme de 3.321,29 euros, déduction faîte du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la Société civile immobilière LESA la somme de 4.284 euros, au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la Société anonyme WAKAM, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE