TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Laetitia MUSSO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cyril BELLAICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GTL

N° MINUTE :

13 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MINA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0050

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laetitia MUSSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0748

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GTL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2003 (contrat égaré), la SCI MINA a donné à bail à Monsieur [N] [U] un appartement à usage d’habitation avec cave, situé [Adresse 2].

Par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la SCI MINA a fait assigner Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion de Monsieur [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 euros outre les charges à compter de la décision et jusqu’à la libération des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, notamment le préjudice d’image,sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, la SCI MINA a été représentée par son conseil et a renvoyé aux termes de son assignation, soutenus oralement.

Monsieur [N] [U], représenté par son conseil à l’audience du 5 mars 2025, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la SCI MINA au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en demeure au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la SCI MINA verse aux débats plusieurs courriers électroniques de copropriétaires de l’immeuble, pour la période du 21 juillet 2021 au 16 décembre 2023, se plaignant que des marchandises destinées à la supérette du rez-de-chaussée sont stockées dans l’appartement pris à bail par Monsieur [N] [U] ce qui génère également une utilisation fréquente de la cage d’escalier et de l’ascenseur commun : « j’ai surpris les employés de la supérette en train de monter des marchandises dans leur appartement du 1er étage en passant par la cage d’escalier et l’ascenseur » (le 29 septembre 2022) ; « en arrivant au premier pallier, nous avons découvert un membre du personnel de la supérette en train de sortir le matériel de la cabine de l’ascenseur complètement pleine » (le 6 octobre 2023). Dans ces conditions, le syndic de copropriété a notamment rappelé à la SCI MINA, dans un courrier recommandé avec accusé de réception du 10 octobre 2023 qu’il communique, que l’appartement litigieux et sa cave « sont destinés à être occupés bourgeoisement et à titre d’occupation » et non « comme lieu de stockage ». En outre, le bailleur produit un constat de commissaire de justice du 7 février 2024 met en évidence que le couloir de l’appartement est à cette date « encombré de cartons de denrées alimentaires et de boissons du sol au plafond » et que l’entrée contient « trois vitrines réfrigérées, un congélateur, un stock de denrées périssables ». Il est également fait état d’une « pièce dans laquelle sont stockés des denrées périssables, des boissons et trois réfrigérateurs ». Trois personnes sont présentes dans l’appartement au moment du constat dont aucune n’est Monsieur [N] [U], et le commissaire de justice « constate qu’il n’y a aucun effet ni document administratif a nom de Monsieur [N] [U] ». La SCI MINA ne communique aucune pièce plus récente que ledit constat.

Face à ces éléments, Monsieur [N] [U] ne conteste pas dans ses écritures « l’usage d’habitation de l’appartement » et admet avoir pu y « entreposer quelques produits ». Le manquement de Monsieur [N] [U] à ses obligations est donc avéré et étayé. La question qui se pose est en revanche de savoir si ces éléments précis et concordants sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, et donc la perte du logement. De tels comportements justifieraient à l’évidence de l’octroi de dommages et intérêts accordés aux voisins du fait des troubles de jouissance occasionnés et auraient pu justifier également qu’une injonction sous astreinte de cesser les comportements litigieux soit ordonnée, mais de telles demandes n’ont pas été faites en l’espèce. La seule demande faite est celle de la résiliation judiciaire du bail.

Or, il sera relevé que la SCI MINA ne produit aucun courrier de mise en garde préalable qu’elle aurait adressé à Monsieur [N] [U], soit directement, soit par l’intermédiaire de son mandataire, soit enfin par celui du syndic, ni aucun autre élément de nature à démontrer lui avoir rappelé le risque d’une telle sanction en l’absence de se conformer aux dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989. En outre, Monsieur [N] [U] verse aux débats un constat de commissaire de justice du 19 février 2025 faisant état de la présence de Monsieur [N] [U] dans l’appartement au jour du constat et présentant des photographies illustrant que le logement est de nouveau « à usage d’habitation », sans « aucun stock encombrant les pièces visitées dans l’appartement ». Il y est relevé « la présence de vêtements » dans la chambre, de « serviettes présentant un aspect usager » dans la salle de bains, des « vêtements à l’intérieur du tambour de la machine à laver le linge », etc.

Il en résulte qu’en l’absence de cette mise en demeure préalable à la résiliation du bail, le prononcé immédiat de la résiliation judiciaire du bail serait aujourd’hui disproportionné. La résiliation du bail sera en conséquence rejetée, de même que la demande subséquente de dommages et intérêts du bailleur.

Le présent jugement, qui retient néanmoins la matérialité des troubles, doit en revanche être considéré comme un avertissement adressé au locataire de ce qu’il ne doit pas renouveler le comportement incriminé. Il pourra être un élément dont il serait tenu compte si les troubles devaient perdurer et qu’une nouvelle action en résiliation devait être engagée puisque la réitération des faits témoignerait alors d’une violation délibérée des obligations résultant du bail et d’un comportement incompatible avec les règles de vie en collectivité.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le principe même de l’action à l’encontre des locataires du fait de la violation de leurs obligations était justifié et le rejet tient uniquement au caractère disproportionné de la sanction sollicitée, sans que d’autres sanctions n’aient été demandées à titre subsidiaire. Il en résulte que le défendeur n’échappe à une décision de condamnation que pour ces seules considérations procédurales. Il est en conséquence équitable qu’il supporte les dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat du 7 février 2024 ;

De la même façon, sollicité par des copropriétaires de l’immeuble et par le syndic, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE La SCI MINA de ses demandes ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat du 7 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à La SCI MINA la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffiere Le juge