TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03695 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB3I

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Madame [M] [J] épouse [S]

Monsieur [L] [S]

C/

Monsieur [Z] [I]

Monsieur [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS

— SCP BABOUT & OBADIA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [M] [J] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Agathe BOISSAVY de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN

Monsieur [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Agathe BOISSAVY de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 août 2019, prenant effet le 1er septembre 2019, M. [Y] [I] et M. [Z] [I] ont loué à M. [T] [S] et Mme [M] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 730,00 € outre 20,00 € de provision pour charges.

Par jugement en date du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion des locataires et condamné ceux-ci au paiement de l’arriéré locatif en leur accordant des délais de paiement.

Les parties ont formé appel de cette décision, puis se sont désistés.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, M. [Y] [I] et M. [Z] [I] ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre au prix de 130 000,00 euros et à effet au 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 et 18 juin 2025, M. [T] [S] et Mme [M] [J] ont fait assigner M. [Y] [I] et M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins d’annulation du congé pour vendre, de condamnation solidaire des bailleurs à leur verser la somme de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts et de condamnation solidaire des bailleurs aux dépens et au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025, après renvoi.

A cette audience, M. [T] [S] et Mme [M] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent demander subsidiairement l’octroi de délais d’au moins 6 mois pour quitter les lieux.

M. [Y] [I] et M. [Z] [I] comparaissent représentés par leur avocat et concluent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au rejet des demandes, à la validité du congé, à ce qu’il soit constaté que les demandeurs sont occupants sans droit ni titre du bien donné à bail depuis le 1er septembre 2025, à ce que leur expulsion soit ordonnée à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir, et à la condamnation conjointe et solidaire des époux [S] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer outre les charges jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion, les dépens et une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du congé

Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Une offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation. Il incombe néanmoins au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

En l’espèce, le congé délivré le 26 février 2025 indique le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. Le descriptif du bien est identique à la description figurant dans le contrat de bail, tant en ce qui concerne la surface que les pièces composant le logement.

Par ailleurs, les défendeurs versent au débat deux estimations d’agences immobilières de janvier 2025, évaluant le bien à un prix compris entre 130 000,00 euros et 150 000,00 euros. Celui-ci avait également été évalué à hauteur de 160 000,00 euros en 2022.

Les demandeurs ne versent aucun élément au débat relatif au mauvais état du bien, notamment en ce qui concerne la toiture.

Il ressort de ces éléments que le congé pour vendre est régulier en la forme et que les époux [S] ne rapportent pas la preuve d’une délivrance frauduleuse, le prix n’apparaissant pas excessif. Il est en effet rappelé que les bailleurs n’ont pas à justifier, dans le cas d’un congé pour vendre, d’une cause surabondante, légitime et sérieuse, au congé.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation du congé et de leur demande d’indemnisation subséquente.

Le congé étant ainsi valide, M. [T] [S] et Mme [M] [J] sont donc occupants sans droit ni titre du bien depuis le 1er septembre 2025, date de résiliation du bail.

— Sur l’expulsion

Leur expulsion sera ordonnée, en conséquence.

M. [T] [S] et Mme [M] [J] seront également condamnés solidairement, en deniers ou quittances, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer et de le vendre.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’il existe une dette locative au 5 décembre 2025 d’un montant de 1 436,26 euros, déduction faite des frais injustifiés pour 134,00 euros.

Les occupants produisent des documents médicaux, permettant de constater que M. [S] a consulté à l’hôpital le 30 août 2022 et a été en arrêt de travail du 1er avril 2024 au 30 juin 2025.

Ils versent également au débat trois attestations d’agences immobilières selon lesquelles Mme [S] se serait présentée pour rechercher une location en avril, août et septembre 2025. Ces attestations n’ont cependant aucune valeur probante, dans la mesure où les dates ont manifestement été indiquées par une autre main que celles ayant signé les attestations.

Enfin, au jour de l’audience, les demandeurs sont âgés respectivement de 65 et 64 ans et les défendeurs de 66 et 69 ans.

Il ressort de ces éléments que près de 10 mois sont écoulés depuis la délivrance du congé et que les lieux auraient dû être libérés depuis plus trois mois au jour de l’audience. De plus, une dette locative s’est reconstituée à l’issue de la procédure en expulsion de 2024. Enfin, il n’est pas démontré que M. [S] n’a pas recouvré toute sa santé depuis juillet 2025 et que le couple [S] se heurtent à des difficultés particulières pour se reloger.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder plus amples délais aux demandeurs pour quitter les lieux.

M. [T] [S] et Mme [M] [J] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [S] et Mme [M] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de leur condamnation aux dépens, M. [T] [S] et Mme [M] [J] seront déboutés de leur demande formée en application de l’article précité et condamnés in solidum à verser aux défendeurs la somme de 1 500,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vendre donné le 29 mars 2024 par M. [Y] [I] et M. [Z] [I] à M. [T] [S] et Mme [M] [J] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 1er septembre 2025 du bail conclu le 24 août 2019 entre M. [Y] [I] et M. [Z] [I], d’une part, et M. [T] [S] et Mme [M] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [S] et Mme [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [S] et Mme [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [I] et M. [Z] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [S] et Mme [M] [J] solidairement à verser à M. [Y] [I] et M. [Z] [I], en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [S] et Mme [M] [J] in solidum à verser à M. [Y] [I] et M. [Z] [I] une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [S] et Mme [M] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.