TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00856 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSR3

Minute :

JUGEMENT

DU 13 AOUT 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[J] [Z]

Copies certifiées conformes

— OPH SILENE

— M. [Z]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Mme [I] [G], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer total et révisable de 407,50 €, provision sur charges incluse.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 981,64 € en visant la clause résolutoire.

Un plan d’apurement a été établi d’un commun accord par le bailleur et le locataire le 3 juin 2024. Le plan a été dénoncé par le bailleur le 21 novembre 2024.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 15 janvier 2024 par le bailleur.

Par acte du 26 février 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 août 2023 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.298,37 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 350,87 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

— la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2023 et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [J] [Z].

A l’audience du 7 mai 2025, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [I] [G], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.764.58 € arrêtée au 30 avril 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, les APL étant suspendues depuis la fin de l’année 2024 et le locataire n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de janvier 2025.

Monsieur [J] [Z], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni l’existence du montant de la dette locative. Il a indiqué vivre seul dans le logement et percevoir 540 € de RSA depuis deux ans. Il a précisé bénéficier d’un suivi social et avoir accepté la mise en place d’une MASP avec gestion. Il s’est engagé à verser un montant de 160 € chaque mois dans l’attente de la mise en place de la mesure.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Par note en délibéré en date du 2 juillet 2025, l’OPH SILENE a transmis un décompte actualisé au 30 juin 2025 faisant apparaître une dette locative de 3.657,14 €, aucun règlement n’ayant été effectué par le locataire depuis l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été faite par la saisine de la CAF le 15 janvier 2024 et l’assignation délivrée le 26 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire s’est présenté à l’audience et a actualisé sa situation financière et sociale. Il ressort des pièces versées au dossier, qu’il n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de janvier 2025 malgré les engagements pris à l’audience. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder des délais de paiement, les conditions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 17 août 2023.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [Z] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 350,87 €, augmentée des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer la somme de de 3.657,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté le 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 16 juin 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 septembre 2022 entre l’OPH SILENE et Monsieur [J] [Z] au 17 août 2023 et DIT que Monsieur [J] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 3] à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à l’OPH SILENE la somme de de 3.657,14 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 350,87 €, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 8] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 13 AOUT 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON