Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 28 mars 2024, n° 24/50409

TJ Paris 28 mars 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA n'a pas respecté ses obligations de paiement, rendant l'acquisition de la clause résolutoire effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien de la S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Existence d'un arriéré locatif
La cour a constaté que l'arriéré locatif n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due en raison de la résiliation du bail et a ordonné son paiement.
Accepté
Clause pénale du bail
La cour a reconnu la validité de la clause pénale et a ordonné le paiement de l'indemnité forfaitaire.
Accepté
Responsabilité de la défenderesse
La cour a condamné la S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA aux dépens, en raison de sa responsabilité dans le litige.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 28 mars 2024, n° 24/50409
Numéro(s) :	24/50409
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine FAVAT
Cabinet(s) :	FBC AVOCATS
Parties :	La S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/50409 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3V2V

N° : 9

Assignation du :

10 Janvier 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mars 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCPI PIERRE SELECTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1806

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE JARDIN DE DJENA

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 15 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la société PIERRE SELECTION a consenti à la société LE JARDIN DE DJENA un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de dix ans à compter du 1er mars 2021 moyennant un loyer indexé de 30.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Le 11 octobre 2023, la société PIERRE SELECTION a fait signifier à la société LE JARDIN DE DJENA un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 38.292,32 € à titre d’arriéré locatif, outre une pénalité contractuelle correspondant à 10 % de la somme précitée, des frais de procédure et le coût de l’acte

Le 10 janvier 2024, la société PIERRE SELECTION a fait assigner la société LE JARDIN DE DJENA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;

— ordonner l’expulsion de la société LE JARDIN DE DJENA sous astreinte de 150 € par jour de retard;

— condamner la société LE JARDIN DE DJENA à lui payer une provision de 52.101,98 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal majoré de six points à compter de chaque échéance laissée impayée;

— condamner la société LE JARDIN DE DJENA à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé majoré de 50 % ainsi que de la TVA, le tout majoré des charges;

— condamner la société LE JARDIN DE DJENA à lui payer la somme de 5.210 € au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail;

— juger qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie en compensation avec la dette locative;

— ordonner la capitalisation des intérêts:

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, la société PIERRE SELECTION actualise à la baisse sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 51.142,97 € selon décompte arrêté au 14 février 2024.

La société LE JARDIN DE DJENA n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société LE JARDIN DE DJENA

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail non daté signé par la société LE JARDIN DE DJENA comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 11 octobre 2023 à la société LE JARDIN DE DJENA vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 38.292,32 € selon décompte annexé à l’acte, outre une pénalité contractuelle correspondant à 10 % de la somme précitée, des frais de procédure et le coût de l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société LE JARDIN DE DJENA ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2024 à 24h00 conformément aux dispositions de l’article 642 alinéa 2 du code de procédure civile, et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société LE JARDIN DE DJENA selon les termes du dispositif ci-après.

La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du dernier loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte de la société LE JARDIN DE DJENA mentionne l’existence d’un arriéré locatif d’un montant de 51.142,97 € à la date du 14 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse. Ce relevé comporte, à la date du 8 février 2024, un débit de 247,74 € au titre de “frais d’huissier” dont l’exigibilité apparaît sérieusement contestable à défaut de production d’acte(s) correspondant à ce montant et d’un décompte précis desdits frais.

L’obligation de la société LE JARDIN DE DJENA n’étant pas sérieusement contestable pour le surplus de 50.895,23 € (51.142,97 € – 247,74 €), il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société PIERRE SELECTION.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal majoré de six points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus sur la somme de 38.292,32 € à compter de la délivrance du commandement de payer puis sur la somme de 50.895,23 € à compter de l’assignation.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 5.210 € étant également susceptible d’être modérée par le juge du fond pour les motifs exposés ci-dessus, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Il résulte des termes de son assignation que la société PIERRE SELECTION sollicite l’application de la clause du bail aux termes de laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, en cas de résiliation du bail, à titre de premiers dommages et intérêts et sans préjudice de tous autres.

Cette clause pénale étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société LE JARDIN DE DJENA sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023.

L’équité commande de condamner la société LE JARDIN DE DJENA à payer à la société PIERRE SELECTION la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail non daté signé par la société LE JARDIN DE DJENA portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet à la date du 12 novembre 2024 à 24h00,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société LE JARDIN DE DJENA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboutons la société PIERRE SELECTION de sa demande de prononcé d’une astreinte,

Condamnons la société LE JARDIN DE DJENA à payer à la société PIERRE SELECTION une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société LE JARDIN DE DJENA à payer à la société PIERRE SELECTION la somme provisionnelle de de 50.895,23 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 14 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 38.292,32 € à compter du 11 octobre 2023, puis sur la somme de 50.895,23 € à compter du 10 janvier 2024,

Disons que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamnons la société LE JARDIN DE DJENA à payer à la société PIERRE SELECTION la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société LE JARDIN DE DJENA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023.

Fait à Paris le 28 mars 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON