TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 01/08/2025

à : Monsieur [X] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 01/08/2025

à : Maitre Iris NAUD

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06234

N° Portalis 352J-W-B7J-DAH7C

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [Y] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maitre Iris NAUD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #J0087

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 01 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06234 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH7C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2014, Monsieur [U] [L] a donné a bail d’habitation a Monsieur [O] [D] un appartement situé au [Adresse 1] à effet du 26 janvier 2014 pour une durée de trois années moyennant un loyer payable mensuellement d’avance d’un montant de 445 € et d’une provision pour charges d’un montant mensuel de 5 €, indexable annuellement sur1'indice de référence des loyers.

Suivant acte authentique en date du 6 juillet 2021, Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] sont devenus propriétaires des locaux appartenant auparavant à Monsieur [L].

Par acte extrajudiciaire en date du 18 juillet 2024 à effet du 25 janvier 2025, Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] ont délivré un congé au locataire pour reprise pour habiter.

Le locataire étant resté dans les lieux au-delà de la date d’effet du 25 janvier 2025, c’est dans ces conditions que Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] ont fait citer Monsieur [X] [D] devant les juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins :

— de juger Monsieur [K] et Madame [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

— de débouter Monsieur [D] de toute demande, fin, prétention qui serait contraire aux leurs selon le détail suivant, et notamment le débouter de toute demande de délais,

— de valider le congé signifié le 18 juillet 2024 à effet du 25 janvier 2025,

— de constater que Monsieur [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025,

En conséquence,

— de prononcer l’expulsion de Monsieur [D] des locaux visés dans le bail sis [Adresse 1], et désignés comme un appartement de type studio au 1er étage droite, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance d’un commissaire de Justice, de la force publique et d’un serrurier,

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Juge de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur [D],

— de condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [K] et Madame [Y] la somme de 2.503,60 € au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires dus en exécution du bail du 26 janvier 2014 sauf à parfaire, somme augmentée des intérêts au taux légal depuis la signification de l’assignation,

— de condamner Monsieur [D] au paiement d’une indemnité d’occupation depuis qu’il occupe le bien sans droit ni titre et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux de son chef et de tous occupants de son chef,

— de fixer le montant de ladite indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 512,62 €,

— de rappeler que la provision pour charges d’un montant mensuel dc 39,35 € reste due jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— de condamner Monsieur [D] à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Iris NAUD, avocat aux offres de droit, et à rembourser à Monsieur [K] et Madame [Y] le coût des actes extrajudiciaires qui lui ont été signifiés avant l’introduction de la présente instance,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343 -2 du code civil,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 29 juillet 2025, Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] représentés par leur Conseil ont maintenu les termes de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [D], bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, les demandeurs ont été avisés de la mise en délibéré de l’affaire au 1er août 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [X] [D] et la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, Monsieur [X] [D], bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu et n’a donc soulevé aucune contestation.

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 18 juillet 2024 est justifié par la décision de Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] de reprendre leur logement pour y loger leur fils [H], étudiant lequel souhaite se rapprocher géographiquement de son lieu d’études supérieures, il respecte bien le préavis de six mois puisqu’il a été délivré le 18 juillet 2024 pour une reprise le 25 janvier 2025.

Il y a donc lieu de constater que par l’effet du congé, Monsieur [X] [D] est devenu occupant sans droit, ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d’effet d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés, la perte du droit d’occupation des lieux par Monsieur [X] [D] apparaissant évidente et la demande d’expulsion sera donc accueillie dans les termes du présent dispositif.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés et sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable que Monsieur [X] [D] réside sans discontinuer dans les lieux depuis la prise d’effet du bail.

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [D] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 816,29 euros au titre des arriérés de loyers dus du 1er février 2022 au 31 janvier 2026,

—  687,31 euros au titres des charges refacturées,

A l’appui de leur demande, ils ne versent aux débats aucune pièces justifiant des calculs effectués dans le cadre de leur assignation.

Or, aucun éléments ne permet de vérifier le montant des charges récupérables sollicitées puisqu’aucun justicatif n’est versé de telle sorte que la créance alléguées au titre des charges apparaît contestable.

De plus, il n’est pas davantage justifié des calculs effextués au titre de l’indexation outre qu’il est sollicité des sommes postérieure à la date d’échéance du congés, sommes qui s’analysent dès lors en indemnités d’occupation et non en loyers.

En conséquence de quoi, Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] seront déboutés de leur demande en paiement la créance apparaissant en l’état contestable.

En revanche, afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de condamner Monsieur [X] [D] à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise

Il sera donc fait droit à la demande des consorts [K].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 ( 63,05 euros).

Monsieur [X] [D] devra par ailleurs verser à Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] en validation de congé ;

CONSTATONS que Monsieur [X] [D] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [X] [D] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière :

DEBOUTONS Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] de leur demande en paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus mesuellement en cas de continuation du bail à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 ( 63,05 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [T] [Y] épouse [K] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposions au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,