TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/55688 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K5N

N° : 1

Assignation du :

01 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 30 avril 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 8],

prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8],

Direction des Affaires Juridiques

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I] [M]

[Adresse 9]

[Localité 1]/BULGARIE

Pour la signification :

Sofiiski raionen sad

[Adresse 5]

[Localité 2]

BULGARIE

représenté par Maître Lorène DERHY, avocate au barreau de PARIS – #E1320

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE,

Par assignation en date du 1er août 2024, enregistrée sous le numéro de RG 24/55688, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Monsieur [W] [M], né le 10 juillet 1973 à Sofia (Bulgarie) devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 3].

Aux termes de son assignation, la Ville de [Localité 8] entend voir :

condamner Monsieur [M] à payer à la Ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros ;condamner Monsieur [M] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, oralement soutenues à l’audience du 26 mars 2025, la Ville de [Localité 8] fait essentiellement valoir que le local en cause n’est pas la résidence principale de Monsieur [M], que le local est à usage d’habitation et que Monsieur [M] a enfreint les dispositions de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [M] demande de :

A titre principal :

débouter la Ville de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire :

condamner Monsieur [M] à une amende symbolique ne pouvant excéder le montant de 8.000 euros.En tout état de cause :

condamner la Ville de [Localité 8] aux dépens avec distraction ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] conteste avoir enfreint les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. La partie défenderesse invoque l’insuffisance des éléments produits par la Ville de [Localité 8] à titre de preuve quant à l’affectation du bien litigieux.

A titre subsidiaire et s’agissant du quantum de l’amende civile, elle invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de [Localité 8], la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l’usage d’habitation.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, les parties s’opposent sur les preuves apportées par la Ville de [Localité 8] que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort des pièces produites, notamment du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], que le lot concerné par la présente procédure, correspondant à un local situé au deuxième étage du bâtiment A de l’immeuble, a été construit postérieurement au premier janvier 1970. Aussi son usage est-il réputé être celui prévu par la décision ayant autorisé la construction.

La Ville de [Localité 8] verse aux débats l’autorisation de permis de construire modificatif n°40817 délivrée le 26 janvier 1984. Cet acte mentionne, en premier lieu, qu’un permis de construire a été accordé sous le numéro 36622 le 18 juillet 1980 à la société C.I.S.E pour « la restructuration, avec surélévation de 3 Etages sur un étage existant, d’un hôtel meublé de 17 chambres en habitation (14 logements), sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin » .

En deuxième lieu, cet acte délivre un permis de construire portant sur des modifications apportées à la distribution intérieure du bâtiment et sur la création d’un étage supplémentaire. Il ressort de ces éléments que les travaux autorisés ont eu pour conséquence de conférer à l’ensemble de l’immeuble un usage d’habitation, ce que corrobore au demeurant le tableau récapitulatif de l’état descriptif de division versé aux débats par le conseil de Monsieur [M].

Il en résulte que le local situé au deuxième étage porte droite du bâtiment A est affecté à un usage d’habitation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

Monsieur [M] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont il est propriétaire ;le constat de location meublée touristique du 26 avril 2024 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 8] fait état d’une annonce intitulée « Pleasure Little Treasure – [Localité 7]» proposant le logement à la location courte durée sur plusieurs plateformes distinctes ;le constat fait état de 106 commentaires au 3 novembre 2023, dont le premier date du mois de janvier 2018 et le dernier du mois d’octobre 2023.

Il en résulte qu’au cas présent, Monsieur [M] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation situé [Adresse 3] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende :

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 26 avril 2024 établit que Monsieur [M] a mis en location le lot litigieux sur une plate forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de janvier 2018 jusqu’au mois d’octobre 2023. Cela n’est pas contesté par Monsieur [M].

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite excède ainsi cinq années, soit une période de temps considérable.

La Ville de [Localité 8] fait valoir à juste titre que les données transmises par les plate-formes numériques attestent de nombreuses réservations évaluées à 229 nuitées en 2018 (sur la seule plate-forme Airbnb), 120 nuitées en 2019 (sur la seule plate-forme Airbnb), 97 nuitées en 2020 (sur la seule plate-forme Airbnb), 136 nuitées en 2021, 237 nuitées en 2022 et 196 nuitées en 2023. Elle estime à 126.875 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que ne conteste pas Monsieur [M].

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

En deuxième lieu, la partie défenderesse fait état de revenus salariés modestes durant les années 2018 à 2020, oscillant entre 539 et 708 euros par mois. Elle justifie percevoir désormais un salaire net mensuel de 1.534,88 euros. Monsieur [M] invoque les charges afférentes à la propriété de l’appartement litigieux, telles que les charges de copropriété ou le paiement de la taxe foncière, lesquelles ne sauraient être pris en compte comme relevant des charges inhérentes à un investissement immobilier. Par ailleurs, il convient de relever que le défendeur s’est porté acquéreur d’un appartement de deux pièces dans un quartier touristique de [Localité 8] en 2016 et qu’il a déboursé plus de 75.000 et 115.000 dollars états-uniens en 2020 et 2023 pour financer des parcours de gestation pour autrui, ce qui questionne très sérieusement la précarité alléguée de sa situation financière.

En troisième lieu, la partie défenderesse prétend avoir coopéré avec la Ville de [Localité 8] et avoir fait toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites. A ce titre, elle rappelle qu’elle a transmis toutes les pièces nécessaires à la constitution du constat de location meublée touristique. Par ailleurs, il est justifié du retour à l’habitation du local concerné avant l’introduction de la présente instance.

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais de la coopération partielle de la partie défenderesse avec la Ville de [Localité 8], il convient de fixer l’amende civile à 35.000 euros.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 8], Monsieur [M] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 8] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [M] à payer une amende civile de trente cinq mille euros (35.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ;

Condamne Monsieur [M] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT