N° RG 25/00137 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6YT /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6YT

Minute n° 25/00516

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 9]

représentée par Mme [Z], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [I]

née le 06 Mai 1987 à [Localité 8] (Mexique),

[Adresse 7]

représentée par M^e Laura MIGNARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX substituée par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-1036 du 24/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6YT /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 30 novembre 2023, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] a loué à Mme [O] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 355,40 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 814,48 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l’Indre a fait assigner Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 1 785,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 814,48 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 230 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 6] le 12 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6], représenté par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 894,41 euros au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2025.

Mme [O] [I], représentée par son conseil, remet des écritures auxquelles elle se réfère et aux termes desquelles elle sollicite du juge l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour apurer sa dette locative, s’engageant par ailleurs à libérer le logement compte tenu de son incarcération.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Par courriel réceptionné au greffe le 26, le demandeur a mentionné être favorable à la demande de délais formulée par la défenderesse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 novembre 2025, la dette locative de Mme [O] [I] s’élève à la somme de 4 894,41 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [O] [I] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 novembre 2024 pour la somme de 814,48 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le paiement de l’intégralité du loyer courant n’a pas été repris par la défenderesse. Des délais de paiement sur le fondement de la loi de 1989 ne peuvent donc lui être octroyés et il convient de se référer aux dispositions du code civil précitées.

Compte tenu de l’engagement pris par Mme [O] [I] de régler sa dette par des versements mensuels et de l’accord du demandeur, il y a lieu d’accorder à la première un échelonnement de l’arriéré sur une durée de vingt-quatre mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un contrat de bail unit les parties et il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [O] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 570,23 euros à compter du mois de novembre 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [I] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [O] [I] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] la somme de 4 894,41 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 814,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [I] à s’acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 100 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse :

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 30 novembre 2023 entre l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] d’une part, et Mme [O] [I] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [I] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 26 janvier 2025 et fixée au montant de 570,23 euros à partir du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,